Непростая сегодняшняя экономическая ситуация, безусловно, вносит свои коррективы в развитие этого рынка загородной недвижимости, но, судя по прогнозам аналитиков, жить пациент будет, и, возможно, даже неплохо. Если прислушается к рекомендациям специалистов и здравому смыслу.
В сегменте «домов для бизнеса» сегодня отчетливо просматриваются три направления.
Во-первых, это все же жилые здания — сблокированные дома или танхаусы. Они интересны прежде всего комплексным застройщикам поселков, так как позволяют на малой площади возводить большее количество жилья, реализуемого по подъемным для потребителя ценам.
Во-вторых, то же жилье, но временное: загородные гостиницы и мотели, способные довольно быстро окупаться, но требующие весьма специфического подхода и очень тонкого ощущения конъюнктуры.
И в-третьих, объекты инфраструктуры, актуальные как для комплексной застройки, так и сами по себе. Их можно объединить под общим понятием «административные здания», включающим офисы, магазины, рестораны и т. д.
В каждом из этих направлений существуют свои архитектурно-планировочные тенденции, складывающиеся на основании спроса и изменяющиеся в соответствии с веяниями времени. Ардера офиса в Москве.
Таунхаусы: бюджетно и удобно
Двухквартирные дома с отдельными входами впервые явили миру жители Британских островов в середине XIX века: земля в Великобритании, особенно в черте города, была слишком дорогой, чтобы строить отдельные особняки. Впоследствии таунхаусы (в переводе «городские дома»), в которых могло быть и три, и более квартир, распространились по всей Европе. Затем стали обычным жильем для представителей среднего класса Нового Света. А оттуда уже пришли и в Россию.
Сблокированные малоэтажные (не более трех этажей, а чаще двухэтажные) коттеджи предназначены для желающих сочетать преимущества городской и загородной жизни.
Каждая квартира размещается в отдельном блоке, соединенном с другими по прямой или перпендикулярно. Таким образом, блоки делятся на рядовые (размещенные между двумя другими блоками и имеющие две глухие смежные стены с ними), торцевые (примыкающие к другому блоку лишь одной стеной) и поворотные.
Отдельный вход, маленький, но свой участок земли перед ним и глухая стена, отделяющая от соседей, создает ощущение проживания в собственном доме. При этом земли требуется действительно намного меньше, чем при строительстве отдельных коттеджей; организацию инженерных систем также удается оптимизировать без потери качества (водопровод, газопровод, канализация, а в случае централизованного отопления в поселке и отопительная система прокладывается интегрированно до распределительного узла — сразу на все квартиры таунхауса). Плюс экономия на стеновых материалах и отделке (за счет общего фундамента и смежных стен). Словом, это выгодно как девелоперу, реализующему такой проект, так и покупателю, приобретающему загородное жилье с городскими преимуществами по более низкой цене.
Однако именно это объединение столь разных плюсов предъявляет к таунхаусам особые требования с точки зрения архитектурно-планировочных решений. Ведь на сравнительно небольшой площади (обычно от 100 до 250 кв. м) нужно разместить все, что необходимо для комфортной жизни в отдельном доме. И это притом что одна стена (если блок торцевой или поворотный) или две (в рядовом блоке) по определению глухие, то есть без окон.
По расположению общественной и приватной зон планировка таунхауса, как правило, традиционна: кухня, гостиная (часто оснащенная камином), столовая, а также хозблок вполне логично занимают первый этаж. Иногда тут же может быть и небольшая сауна. На втором (чаще всего мансардном) этаже обычно делают спальни. По мнению Бориса Светлицкого, архитектора активно работающей на рынке готовых проектов таунхаусов студии «Квадрат», важно, чтобы внутренняя планировка поддавалась трансформациям. Если у обладателя секции в таунхаусе есть возможность, сместив или убрав внутренние перегородки, варьировать, например, количество спален, это добавляет ему не только физического, но и психологического комфорта, позволяя почувствовать себя хозяином именно дома, а не типовой квартиры.
По тем же соображениям большой популярностью пользуются террасы и веранды. Зато гаражи в современных таунхаусах зачастую отсутствуют. Наличие гаража существенно увеличивает площадь дома, а следовательно, и его стоимость. Как вариант, гараж может располагаться в цокольном этаже. Однако в Северо-Западном регионе дома с цокольными этажами неактуальны: близко проходят грунтовые воды и гидроизоляция обходится слишком дорого. Поэтому чаще всего в таунхаусах экономкласса вместо гаража проектируется навес для машины. Именно таков, например, проект Т-9024-0 (архитектурное бюро «Арт-Ателье»).
Архитектура таунхаусов может быть охарактеризована словосочетанием «разумная достаточность». Излишеств в ней, как правило, не предполагается, чтобы не удорожать строительство. Чаще всего это простые формы, двускатная крыша, прямоугольник в плане. Все эти вводные располагают к вариациям на тему минимализма. Зато очень актуальны при такой архитектуре большие площади остекления, широкое использование мансардных окон разнообразной конфигурации.
Выбор проекта таунхауса можно, пожалуй, назвать одним из ключевых моментов для удачного ведения бизнеса в данном сегменте. С одной стороны, этот вид загородного жилья явно наиболее перспективен сегодня, когда земля дорожает, а число горожан, желающих за не слишком большие деньги переехать за город, растет. С другой — это все же пока непривычный для российского менталитета вид загородной недвижимости, и для того чтобы убедить потенциального домовладельца, что именно такой вариант соответствует его потребностям, нужны очень весомые аргументы. И удачное архитектурно-планировочное решение, реализуемое (а следовательно, и продаваемое) за приемлемые деньги, станет девелоперу в этом надежным подспорьем.
Рай для туристов и молодоженов
Речь, конечно же, о мини-гостиницах и мотелях. Сравнительно недавно такая недвижимость отсутствовала в России как понятие. Сегодня же этот бизнес представляется весьма заманчивым. Если у вас есть участок земли, который явно маловат для строительства поселка, но расположен недалеко от дороги или, напротив, в живописном уголке, куда не добралась «большая» цивилизация, — это ваш шанс.
В первом случае идеальным вариантом станет строительство мотеля по готовому проекту. Он представляет собой большую гостиницу, вход в номера которой осуществляется с улицы (от места парковки автомобиля). Удачным примером реализации такого здания можно считать проект X-1271-0 из коллекции банка готовых проектов LANS DEVELOPMENT. Архитектурно-планировочное решение его весьма оригинально: первый уровень предназначен для парковки автомобилей, а лестничные марши на улице одновременно служат и опорами второго этажа, и разделителем парковки на секции. Особенно актуально такое решение, когда цена на землю велика или земли просто недостаточно по каким-либо причинам. Так как второй уровень мотеля, отведенный под номера, разделен на секции, однокомнатные и двухкомнатные номера, расположенные там, взаимозаменяемы; причем двухкомнатные номера с отдельными выходами. Часть здания занимают административные помещения: на первом этаже располагаются магазин, склад, автономная котельная, на втором — зона администратора и персонала. Двускатная крыша объединяет две функциональные зоны в единое здание. Небольшой чердак, вход в который из административной части, позволяет разместить здесь коммуникации.
Мотели, как правило, не претендуют на архитектурные излишества. Зато семейные гостиницы строятся в расчете на постояльцев, желающих отдохнуть в уединении и комфорте. И здесь минимализм уступает место претензии на стилизацию, а иногда и некоторой вычурности.
Так, например, архитектура гостиницы по проекту X-1367-0, рассчитанной на семь номеров, явно тяготеет к классике, которая, впрочем, адаптирована к современности. Вход в здание решен через полукруглую ротонду. Такой же ротондой оформлена общая гостиная, расположенная на втором этаже. При этом планировочное решение предполагает размещение постояльцев разного достатка и запросов: здесь четыре двухкомнатных номера и три однокомнатных. В однокомнатном, расположенном на мансардном этаже, большая комната и балкон.
А вот гостиницу по проекту Х-1196-0 вообще сложно отнести к какому-либо стилю, хотя от нее так и веет не то старинными французскими мотивами, не то просто сказочной пряничностью. Помимо 11 жилых номеров, что в отдельном блоке, в крыле, связанном с первым двусветным холлом, для постояльцев предусмотрены кафе, зона для совместного проведения досуга (бильярдная, каминный зал, солярий-терраса), оздоровительный (сауна с бассейном, спортивно-тренажерный зал и медкабинет) и хозяйственно-бытовые блоки.
И еще один вариант мини-гостиницы, отличный от предыдущих, — проект F-1148-0. Он подойдет для владельцев небольшого участка в живописной глуши, куда поедут любители единения с природой. Бревенчатые стены уже сами по себе создают соответствующую атмосферу. Дома условно можно разделить на две части: гостевую — общую для всех обитателей гостиницы, и жилые номера. Гостевая часть на первом этаже представлена гостиной, кухней и столовой. От них изолирован блок с сауной и душевой. Жилая часть первого этажа — две спальни и ванная комната. Здание с двух сторон опоясывает терраса, прикрытая далеко выступающими скатами кровли, — очень удобное место отдыха в плохую погоду. В мансарде над гостиной расположены еще два номера и душевая. Из комнат можно выйти на балкон, также прикрытый скатами кровли. Впрочем, такой домик может быть не только самостоятельной мини-гостиницей, но и входить в состав гостиничного комплекса или базы отдыха.
Таким образом, в сегменте готовых проектов загородных гостиниц можно выделить три группы, рассчитанные на владельцев с разным капиталом и выстраивающих бизнес в разных условиях. Безусловно, возможны и варианты. Скажем, крупная компания может позволить себе построить гостиницу со всеми удобствами и архитектурными излишествами для комфортного размещения за городом гостей-партнеров, а при выборе проекта с обширной общественной зоной это же здание подойдет и для проведения переговоров и корпоративных мероприятий. Однако заметим, что в любом случае при строительстве таких объектов, помимо внешнего эффекта и внутреннего комфорта, на первый план выходит несколько факторов: быстрота возведения (бизнес не терпит промедлений), рациональность, ликвидность (такое здание с наибольшей долей вероятности может стать объектом продажи) и сравнительно невысокая стоимость за счет использования недорогих материалов и технологий, позволяющих достигать высокой эффективности при небольших затратах.
Для клерков и гурманов
Третий сегмент — административные здания, к которым можно отнести загородные офисы, магазины и рестораны, — пожалуй, наиболее многообразен и разнороден. Объединяющими факторами этих «домов для бизнеса» служат в основном те же быстровозводимость, ликвидность и невысокая цена строительства. Все остальное существенно зависит от предпочтений владельцев и конкретных условий.
Скажем, если говорить о магазинах, проекты которых в первую очередь интересны комплексным застройщикам (ибо в инфраструктуре поселка, в зависимости от его класса, может не быть многого, но отсутствие магазина в условиях загородной жизни — моветон), то их архитектура сильно зависит от общей концепции поселка. Однако, по статистике продаж готовых проектов, наибольшей популярностью все же пользуются простые формы, ориентированные на функциональность. Наглядным примером такого объекта может служить проект поселкового магазина Х-1528-0 — компактное сооружение с большими фасадными окнами, которые легко использовать в качестве витрин. Характерные черты подобных проектов — простые формы (как правило, прямоугольник в плане), основной объем, отведенный под торговый зал (в таких магазинах не предусматривается больших складских помещений) и минимум пространства под коммуникации и нужды персонала. В рассматриваемом проекте предполагается использование несъемной опалубки. Среди других популярных материалов при строительстве металлические сэндвич-панели, а также конструкции на основе металлического каркаса.
Зато проекты загородных офисов крайне разнообразны. Так, например, проект X-1339-0 представляет собой трехэтажный дом с чердаком общей площадью более 200 кв. м и при этом с совсем небольшим пятном застройки. На первом этаже размещаются выставочный зал и приемная, а также котельная. Главный вход сделан непосредственно в выставочный зал. Помещения второго этажа спроектированы как жилые — владельцы небольшого бизнеса могут использовать такое здание в качестве и офиса, и жилья или, например, оборудовать на верхних этажах гостиничные номера для гостей фирмы. На втором и третьем этажах три комнаты различной площади, функцию которых определит целевое использование здания. На чердаке еще одна небольшая комната с балконом и санузел. Изящная отделка фасадов с рустовкой по углам и элементами декоративного фахверка делают здание очень привлекательным.
Проект X-1524-0 демонстрирует совсем другой подход. Это современный четырехэтажный бизнес-центр с магазином, который одинаково гармонично будет смотреться как в большом коттеджном поселке (например, в качестве здания для администрации управляющей компании), так и в черте города. Общая площадь здания 575 кв. м. В цокольном этаже расположены сауна, комната отдыха, бильярдная, столовая и технические помещения. Первый этаж занимает торговый зал (который может быть переоборудован под рабочие места или общий зал для приемов) с административными помещениями, два последующих уровня — кабинеты руководителей и бухгалтерии. На крыше находится световой фонарь, который днем дает дополнительное освещение помещениям третьего этажа. Технические характеристики здания позволяют ему быть как отдельностоящим, так и вплотную примыкать к существующей застройке.
Еще более разнообразны по стилистике проекты загородных ресторанов. Однако наибольшей популярностью на сегодня пользуются деревянные строения. Отчетливо прослеживаются две тенденции. Яркий представитель первой — проект X-1372-0. Условно его можно назвать псевдорусским. Здесь и башня с шатровой крышей и смотровой площадкой, и трехмаршевая лестница, и двусветное пространство в центре зала. Второй вариант — придорожный трактир. Это проект X-1373-0: отсутствие больших остекленных пространств, наличие глухих стен как художественного хода плюс крытая терраса и вход для посетителей, оформленный ризалитом. На первом этаже тамбур, на втором — декорированный балкон, с которого можно спуститься по лестнице прямо на улицу. Набор помещений диктуется функциональной спецификой и стандартно включает в себя общий зал и VIP-зал, бар и служебный блок с горячим и холодными цехами, мойкой, кладовой и комнатой персонала. В соответствии с правилами пожарной безопасности такие здания всегда снабжены дополнительными выходами.
Плюсы использования готовых проектов малоэтажных зданий в загородном бизнесе очевидны. С одной стороны, цена на такие проекты заметно ниже, нежели на индивидуальные. Но это даже не главное. Особенно важно то, что сегодня — не время для экспериментов и для удачного развития дела необходимо по максимуму снизить риски. Готовые проекты априори создаются с учетом потребностей массового потребителя и корректируются, исходя из практики строительства.
