За время действия закона о дачной амнистии (93-ФЗ), вступившего в силу 1 сентября 2006 года, по данным УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, было зарегистрировано 67 тыс. прав граждан на индивидуальные дома и участки. В целом по России воспользоваться дачной «упрощенкой» смогла лишь десятая часть землевладельцев и садоводов. И это без малого за пять лет существования нового порядка регистрации.
Действие закона о «дачной амнистии» в сегодняшней редакции истекает уже в следующем году. Но даже если продлить упрощенную регистрацию, как предлагают законодатели, еще на пять лет, сохранив всю сегодняшнюю процедуру, это вряд ли существенно увеличит число счастливых собственников.
Вы считайте, вам зачтется
Воспользоваться предложенной амнистией нелегко. Проблема столь ничтожной статистики в столь важном для дачников вопросе — это целый ряд неудобств, возникающих сразу после мысли о приватизации. Во-первых, во многих случаях отсутствуют правоустанавливающие документы на имеющиеся наделы (в прежние годы их никто не выдавал, поэтому сегодня подкрепить документально свои претензии на «шесть соток» иному дачнику и нечем). Во-вторых, реальные размеры участков и формальные их границы, по результатам обмеров, часто не совпадают. В-третьих, закон о дачной амнистии по-разному трактуется на местах (а ведь именно местное самоуправление играет в деле приватизации участков главную роль: выдает документы о собственности). И прочее, и прочее… Казалось бы, амнистия призвана попустительствовать погрешностям былых лет и закрыть глаза на формальности документооборота, лишь бы окончательно легализовать дачный сектор. Ведь суть ее не в чем ином, как в переписи дачного населения. Переписав всех, государство обеспечило бы себе полный реестр налогоплательщиков и смогло бы взимать налог за землю по новой системе, введенной как раз 1 января 2006 года. Но без прохождения всеми дачниками через машину дачной амнистии заработать на полную катушку эта система налогообложения никак не может до сих пор. Получается, государство заинтересовано в успехе этого мероприятия едва ли не больше, чем сам дачник. Но что-то государству мешает.
«На практике зарегистрировать беспрепятственно свои права на земельный участок или на садовый, дачный дом или коттедж, воспользовавшись дачной амнистией, маловероятно, — говорит Максим Финионов, начальник юридического отдела ЗАО «Русский Фонд Недвижимости СПб». — Тому причиной и очереди в регистрационных органах, бюро инвентаризации и кадастровой палате, и излишний бюрократизм при обращении в каждую инстанцию. Кроме того, процедура межевания земельных участков с определением их границ нередко преподносит ряд сюрпризов с пересечением границ формируемого участка с соседним. Часто отсутствует и землеустроительная документация на все садоводство или дачное хозяйство. В общем, закон о дачной амнистии действительно предоставил возможность рядовым гражданам зарегистрировать свои права на дома и участки в упрощенном порядке, но на деле такой упрощенный порядок оборачивается испытанием на выносливость. Закон приобрел определенную практику применения, хотя, как это сплошь и рядом бывает в России: хотели как лучше, получилось как всегда».
Арифметика с геометрией
Внешне все благополучно. Госпошлина за регистрацию прав на участок и строение чисто символическая: 100 рублей. Но мы в России, и если что-то «задарма» — ищи подвох. Так и есть: госпошлина — это далеко не все расходы, которые придется нести садоводу. Услуги, связанные с обмерами и переобмерами, или, не дай бог, услуги юриста, к которым пришлось прибегнуть уже по факту нарушения своих прав землепользователя, выливаются в тысячи и тысячи рублей. Самые проблемные с точки зрения кадастрового учета или наличия правоустанавливающих документов участки могут «вытянуть» от одного до нескольких десятков тысяч рублей, в зависимости и от привлекательности локации, и от заинтересованности местной администрации в этой локации.
Оформить кадастровый паспорт с индивидуальным номером, собрав кадастровые сведения об участке, а также сделав его чертеж, — задача в некоторых случаях непосильная. В конечном итоге все — и о выдаче правоустанавливающих документов, и о необходимости проведения повторных обмеров и дополнительных кадастровых работ — решают ведомства на местах, а там список требований может расти до бесконечности. Однако отказов в регистрации всего 1,2% от общего числа обращений. «Это неудивительно, поскольку с основными проблемами граждане сталкиваются не на стадии регистрации права собственности, а в ходе кадастрового учета участка, — рассуждает Тимофей Титаренко, юрист группы недвижимости консалтинговой компании «Рёдль и партнеры». — Ведь кадастровый паспорт участка (ранее кадастровый план) наряду с правоустанавливающим документом — это основные документы, предоставляемые на регистрацию».
Теоретически согласно букве закона о дачной амнистии в регистрации участка отказать не должны никому. Зарегистрировать землю можно, даже если в первоначальных документах значится одна площадь, а в кадастровом паспорте — другая (просто та, что обозначена органами кадастрового учета, и будет считаться официальной). Не должна быть поводом для отказа в регистрации и нехватка данных по участку. Можно даже регистрироваться по документам прежних землевладельцев. Разумеется, любые подобные отклонения от нормы потребуют мощной юридической поддержки, на которую не у всякого дачника хватит средств.
Можно и вовсе зарегистрировать участок без уточнения границ, однако во избежание обид или, напротив, территориальных нападок приватизирующихся соседей лучше все-таки провести межевание. Ибо потом доказать, что сосед оттяпал причитающееся вам, будет крайне непросто.
И это, по мнению Тимофея Титаренко, первый пробел в законе о дачной амнистии и наиболее часто настигающая дачников проблема: «Кадастровые, технические ошибки при определении границ участков. Например, наложение границ фактически используемого вами земельного участка на соседский участок. При этом не всегда речь идет о злонамеренных действиях соседа. Сосед, оформляя свой участок, вполне мог согласовать с вами границы. Но кадастровый инженер в свое время при определении координат участка допустил ошибку, которая потом вошла не только в государственный земельный кадастр, но и в Единый государственный реестр прав. Раньше такая ошибка означала необходимость обращения в суд с иском о признании незаконными действий Земельной кадастровой палаты и о понуждении произвести повторно обмер участка».
Однако в декабре прошлого года свершилась административная реформа, которая, есть надежда, устранит это неудобство. Указом Президента РФ от 25.12.2008 г. № 1847 Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на которую возложены функции по кадастровому учету недвижимости и регистрации прав на нее. Районные отделы управления Росрегистрации Ленинградской области обязаны в случае выявления технической ошибки в представленных заявителем кадастровом паспорте земельного участка или кадастровой выписке о земельном участке самостоятельно направлять в соответствующий филиал Земельной кадастровой палаты запрос на ее исправление либо на уточнение данных. При наличии откорректированного документа производится государственная регистрация прав. Такой порядок позволит исключить заявителей из процесса исправления технических ошибок и уменьшить количество случаев приостановления государственной регистрации прав.
Чужой каравай
Есть и другая проблема: несоответствие фактической площади земельного участка (то есть используемой заявителем площади) той, что указана в документах о предоставлении участка. «Допустим, хозяин год за годом расширял свой участок, передвигая забор», — поясняет Тимофей Титаренко. По его мнению, здесь возможен не один сценарий развития событий. Кадастровая палата может согласиться с таким уточнением границ, если разница площадей не превышает установленный предел. По Ленобласти его величина составляет 0,05 га в случае участков для садоводства или дачного строительства, и 0,01 га — для выделенных под огородничество. Если превышение площади больше, то теоретически есть шанс применить пункт 9 статьи 38 Закона о государственном кадастре объектов недвижимости. «В нем говорится, что, «если подтверждающие границы документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка». То есть земельщики ограничат участок по оврагу, забору, улице или другой естественной границе. Но провести границу таким образом — это право, а не обязанность кадастровых инженеров», — поясняет Тимофей Титаренко.
Разумеется, может последовать отказ в предоставлении «лишней» земли. И в этом случае юрист советует обратиться к главе муниципального образования с заявлением об оформлении дополнительной части участка в собственность и пройти процедуру, указанную в ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Не в дверь, так в «окно»
Так или иначе, чтобы воспользоваться амнистией, дачнику придется отмотать свой «срок» мытарств по кабинетам. Многие связывают надежды на выход из бюрократических застенков с реализацией принципа «одного окна». А именно — окна Росреестра, в начале марта этого года объединившего в себе сложные хитросплетения организаций «Росрегистрация», «Роснедвижимость» и «Роскартография» в единую Федеральную службу госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как это обычно бывает у нас, именно дублирование полномочий разных органов власти и инстанций создает потребителю столько проблем. Однако если процедура и упростится после объединения трех ведомств в одно, то лишь по земельному вопросу: постройки по-прежнему будет регистрировать «Леноблинвентаризация».
Что касается продления сроков действия амнистии, то мнения тут разные. «По сути, закон не содержит ограничительных положений по срокам, кроме срока приватизации жилья (1 марта 2010 года) и — срока использования технического паспорта здания, строения, сооружения (1 января 2010 года) как основного документа, характеризующего возводимый или возведенный гражданином объект недвижимости — загородный дом, коттедж, садовый дом, — рассуждает Максим Финионов. — Что касается срока для использования технического паспорта как единственного документа для описания созданного объекта недвижимости, предполагается, что после 1 января 2010 года, помимо технического паспорта для регистрации прав собственности на объект, гражданину необходимо будет представить и разрешение на строительство, а также на ввод в эксплуатацию возведенного объекта».
Слово экспертам
КАК ОФОРМИТЬ УЧАСТОК В СОБСТВЕННОСТЬ
Советует Максим Финионов:
Если нужно оформить права на участок или садовый дом, разумно предварительно посетить сайт регистрационной службы или Росреестра (бывшей Роснедвижимости), на которых внятно изложена последовательность действий, а также указаны комплект документов и часы работы филиалов служб. Тем, у кого нет возможности пользоваться Интернетом, можно посоветовать внимательно посмотреть стенды в регистрационной службе по месту регистрации. В последнее время практически во всех службах они есть.
Скорее всего, вам понадобятся:
• действующий паспорт;
• доверенность (если документы предоставляются не лично);
• квитанция об уплате госпошлины;
• акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• или акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• или выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок (обязательным приложением к представляемым на регистрацию прав на земельный участок документам является кадастровый план соответствующего земельного участка);
• документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества (садового или дачного дома, гаража, коттеджа) и содержащие его описание (кадастровый паспорт);
• декларация об объекте недвижимого имущества (заполняется гражданином).
Список представляемых документов может быть расширен, если по представленным на регистрацию документам не удается определить возможность регистрации прав гражданина в упрощенном порядке.
