Простить и помиловать дачника

Одна из возможностей, которые предоставляет дачная амнистия, — это легализация «самостроя». Право собственности на любой объект, будь то садовый домик или коттедж, можно зарегистрировать без излишних формальностей и бюрократических проволочек. Построил садовый домик — пришел в Регистрационную палату, заполнил декларацию (то есть заявил, что возвел такое-то строение из такого-то материала), а через месяц получил свидетельство о собственности. Для регистрации капитального строения (ИЖС) потребуется технический паспорт объекта (его выдают в местных органах Леноблинвентаризации). Между тем предоставленная законом возможность легализации самовольно возведенных построек вне зависимости от их качества и соблюдения застройщиком градостроительных норм — это лишь один из побочных продуктов упрощенной системы регистрации.

— Сегодня такое случается сплошь и рядом: человек приобрел участок, построил дом, стал жить в самовольно возведенной постройке. Какие могут быть неприятности и почему?

— Если на строение не зарегистрировано право собственности, вы не сможете проводить с ним никаких сделок: его нельзя купить, продать, подарить, заложить… Но вышеперечисленные действия производятся далеко не каждый день, хотя, как правило, именно они и заставляют заняться подготовкой документов. Практика показывает, что зачастую граждане готовы регистрировать свое право собственности, только если хотят продать дом или реализовать право на наследство. На первый взгляд повседневной жизни отсутствие регистрации не мешает, поэтому, если верить статистике, не больше 10–12% интересантов воспользовались своим правом на дачную амнистию. Однако «нелегальную» дачу невозможно застраховать. Также могут возникнуть трудности при заключении договоров с охранными и обслуживающими организациями. И это уже существенное неудобство. Единственный плюс, правда весьма сомнительный, — не надо платить налоги. И то только до того момента, пока наличие строения не зафиксируют фискальные органы и не пришлют вам соответствующее требование.

— Еще до середины лета риелторы рекомендовали клиентам поспешить задекларировать по упрощенной схеме (то есть в заявительном порядке) дачные и садовые дома. Причем даже в тех случаях, когда объект еще недостроен: лишь бы успеть подать заявление до Нового года. Ведь предполагалось, что после окончания амнистии вместе с техпаспортом регистраторы будут требовать разрешение на строительство. Между тем всем уже было понятно, что «упрощенку» продлят. Ведь очевидно, что если бы это не было сделано, то на частном домостроении как на одной из важнейших составляющих государственных жилищных программ можно было бы поставить крест.

И если бы дачная амнистия закончилась, это серьезно осложнило бы жизнь многим частным застройщикам, в первую очередь тем, кто строит самостоятельно. Насколько я понимаю, у упрощенной системы регистрации строений есть и плюсы, и минусы?..

— Да, у этой медали две стороны. Реализация права собственности по «правильной» схеме начинается задолго до начала строительства. Вам необходимо заказать проект в организации, имеющей соответствующую лицензию, получить требуемые согласования («пожарные» и в СЭС), провести экспертизу проекта на предмет его соответствия градостроительному плану и регламенту. Наконец, межведомственная комиссия, которая принимает объект в эксплуатацию, придирчиво изучает, насколько возведенное вами строение соответствует согласованному и утвержденному проекту. Именно благодаря такому многоступенчатому контролю (оставим за скобками злоупотребления, встречающиеся в бюрократических структурах), по замыслу законодателей, должно быть обеспечено высокое качество строительства, соответствие построенного нормам бе-

зопасности, архитектурным регламентам. Для строительной организации, пусть и небольшой, — все это обычная практика. Но частнику-«самозастройщику» пройти сей путь просто не под силу. Особенно сегодня, в условиях экономического кризиса. В результате человек приобретает участок и начинает строить себе дом. Либо покупает домокомплект заводского изготовления, а нанятая бригада рабочих собирает его на участке, на том месте, которое укажет хозяин. И поскольку такая практика приобрела массовый характер, государству пришлось «простить» гражданам их «дилетантский» подход к строительству собственного дома. Таким образом, если у вас есть дачный участок, вы можете строить. Построив, должны прийти в Росрегистрацию по месту расположения участка, заполнить декларацию и получить свидетельство о собственности. И никто не побежит проверять, действительно ли стены из кирпича, а не из картона. Но за несколько лет амнистии качество частного строительства может существенно снизиться — и это обратная сторона медали. Такова плата за упрощенный порядок регистрации и возможность что-то строить в сегодняшних непростых экономических условиях.

— Давайте рассмотрим самый простой случай, подпадающий под дачную амнистию. Итак, я приобрел участок в садоводстве и построил летний домик. Как его зарегистрировать?

— Если у вас уже есть правоустанавливающие документы на участок, то регистрация права собственности на строение — дело не простое, а очень простое. Вам следует принести в местное отделение Росрегистрации квитанцию об уплате госпошлины, два паспорта (владельца и кадастровый), а также заполнить декларацию, подробно указав все технические характеристики строения. Причем если право собственности на участок у вас уже зарегистрировано, то ни кадастровый паспорт, ни другие документы предъявлять не надо.

В случае регистрации дома ИЖС необходимо представить технический паспорт объекта, который подготовят специалисты БТИ. Если у вас хватило терпения провести целый день в очереди и регистраторы приняли у вас документы, то дело сделано.

В течение месяца ваше право собственности обязаны зарегистрировать, а вы, отстояв уже другую очередь — на получение документов, станете домовладельцем.

Для тех, кто не желает убивать время в очереди в отделении Росрегистрации (а народу там выстраивается немало), предусмотрена возможность предварительной записи. Однако записаться по телефону не удастся: необходимо лично приехать в отделение. Что же касается сроков, то на момент подготовки этого материала, то есть в середине августа, в большинстве районов Ленинградской области желающих записывали на сентябрь.

— Тогда почему же за четыре года благами дачной амнистии воспользовалась лишь десятая часть желающих?

— К сожалению, на практике все оказывается намного сложнее. Оформление права собственности на строение — это надводная часть большого айсберга, основанием которого являются правоустанавливающие документы на земельный участок. От кадастрового и технического паспорта до получения права собственности действительно один шаг: если регистраторы приняли у вас документы, то вероятность отказа в регистрации близка к нулю. Но собрать все бумаги и доказать свое право что-либо построить на данном участке — настоящее испытание даже для законопослушного собственника. Бюрократия и очереди в регистрационных органах, бюро технической инвентаризации и кадастровой палате — лишь небольшая часть причин. Множество сюрпризов преподносят: межевание земельных участков; определение их границ; технические ошибки, совершенные в разное время разными специалистами-землеустроителями; притязания соседей. Случается, что отсутствует землеустроительная документация на все садоводство или дачное хозяйство. Отметим, что с основными проблемами граждане сталкиваются не на стадии регистрации права собственности, а при процедуре кадастрового учета участка. Хотя, согласно букве закона о дачной амнистии, в регистрации участка отказать не должны никому. Не может быть поводом для отказа в регистрации и нехватка данных по участку (увы, такое случается сплошь и рядом), но здесь каждый случай требует индивидуального подхода.

— Если добровольное заполнение декларации подразумевает, что никто не будет перепроверять заявленные сведения, то какой стимул указывать все характеристики честно?

— При первичной регистрации объекта никаких проверок не будет. Но если вы решите продать или подарить свой дом, то техпаспорт обязательно потребуется. И при выявлении работниками БТИ расхождений в характеристиках строения сделка станет невозможной. В этом случае свидетельство о праве собственности на строение вам придется получать заново.

— Тогда давайте подведем итоги. Если есть необходимость заняться оформлением прав на участок или дом, с чего следует начинать?

— Прежде всего целесообразно заглянуть на официальный сайт регистрационной службы или Росреестра (бывшей Роснедвижимости) по Санкт-Петербургу и Ленинградской области — www.gbr.ru. Там вся последовательность действий по регистрации изложена вполне внятно. Кроме того, приведена вся законодательная база на сей счет, а также указан комплект документов, необходимых для регистрационных действий (они для каждого случая разные). Пожалуйста, перед тем как обращаться к юристам, проведите «инвентаризацию»: сверьте документы, которые имеются у вас на руках, со списками на сайте и в районных отделениях Росреестра. Возможно, что специалист вам и не понадобится.