Если вы долго рассматривали фотовитрину «Загородного обозрения» с целью приобретения коттеджа, но потом переключились на изучение сегмента коттеджных поселков, приготовьтесь изменить «угол зрения». Образы поселков и домов в рекламных объявлениях будет сильно отличаться от того, что вы увидите «в полях». Вам придется не только выяснять, как далеко до ближайшего озера или аптеки, но и интересоваться многим другим: правоустанавливающими документами, репутацией застройщика, качеством и темпами строительных работ. Домики из рекламных буклетов существуют только в проектах.
«Куда ты меня привез?» — возмущался господин в дорогом костюме, глядя на поле, порезанное межевыми знаками и местами подъездными дорогами. В руках он мял глянцевый буклет с «тридэшными» домиками и художественными фотографиями заката над озером. Агент риелторской компании, который уже показал своему клиенту добрый десяток особняков (в каждом, впрочем, придирчивый господин нашел существенные изъяны), смущенно объяснял, что он не рекомендовал ехать на просмотр и даже отговаривал, потому что там все еще в начальной стадии строительства. То есть не мелкие недочеты, а один сплошной изъян.
Раздраженный господин не хотел его слушать, а бодрым шагом, потрясая буклетом, направился в «офис», точнее, в блок-контейнер при въезде на территорию будущего поселка. Через несколько минут общения с симпатичной девушкой-консультантом гнев сменился на милость. В самом деле, дачная местность перспективная, коммуникации проведены, строители работают… Однако осадок остался у всех: и у харизматичного гражданина, и тем более у агента, принявшего на себя удар его раздражения. Главная ошибка, которую совершают в общении с клиентами, привозя их в строящийся коттеджный поселок, риелторы агентств недвижимости широкого профиля, — неумение внятно объяснить суть предстоящей сделки.
По сути, дом в коттеджном поселке — это бизнес-ланч быстрого приготовления, на упаковке которого изображен аппетитный обед. И несмотря на едва читаемую подпись под изображением, поясняющую, что это всего-навсего вариант сервировки, никто, распечатывая пакетик с лапшой, не возмущается и не чувствует себя обманутым. Значит, и приобретатель домовладения в поселке тоже не должен чувствовать себя обманутым. Однако резкое изменение «угла зрения» для него все-таки стресс. Ведь если в микрорайоне сложившейся застройки он просто покупатель, то в коттеджном поселке ему придется стать инвестором (то есть вложить деньги не в настоящее, а в будущее, иногда не столь отдаленное). Как правило, тут ему предлагается комплексный обед из нескольких блюд: участок, инфраструктура с коммуникациями, сам дом и ландшафтные работы. В этом сходство трех основных типов коттеджных и дачных поселков. Далее начинаются нюансы, в которых мы пытаемся разобраться с руководителем юридического отдела компании «Русский фонд недвижимости» Максимом Финионовым.
Итак, по целевому назначению коттеджный поселок может быть дачным или для постоянного проживания. Но формат — вопрос не для юристов, а для маркетологов, и его мы сегодня рассматривать не станем.
В любом случае, приступая к поиску объекта загородной недвижимости, интересант уже ответил на ключевой вопрос: как часто он собирается бывать в новом доме и с кем.
По «способу приготовления» сегодня различают коттеджные поселки трех типов:
1. Поселки, в которых предлагаются дома (дуплексы, таунхаусы) «под ключ».
2. Поселки, в которых продаются земельные участки с подрядом.
3. Поселки с участками без подряда.
Далее начинаются вопросы, требующие изучения. Впрочем, обо всем по порядку.
Вопрос первый. Архитектурно-планировочные и инженерные решения
Какого типа поселок перед нами? Если строительство уже началось, это видно, что называется, невооруженным глазом — по типам домов и особенностям генплана.
В поселке с домами «под ключ» (первый тип) могут быть не только отдельные коттеджи, но и дуплексы, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома. Однако емкое определение «под ключ» застройщиками истолковывается по-разному: у одних это дома с меблировкой (в российской практике такое почти экзотика), у других — «коробка» с заведенными в дом коммуникациями. Во избежание «непоняток» этот вопрос следует подробнейшим образом проговорить, причем задолго до того, как рука потянется подписывать договор.
К тому же такое определение вовсе не означает, что, отправившись на просмотр, вы увидите готовое жилье, а в момент подписания договора купли-продажи вместе с полным комплектом документов вам вручат ключи от дома. Как правило, формулировка «дом в поселке «под ключ» означает, что девелопер проекта всего лишь берет на себя обязательство довести строительство до логического завершения и передать в собственность новосела готовый объект недвижимости — участок с домом. Такое положение вещей имеет как плюсы, так и минусы. Основные преимущества поселков с домами «под ключ» — готовое архитектурно-планировочное решение и продуманный генплан. Как правило, в таком проекте предусмотрены рекреационные зоны, места для спортивных площадок, объекты общественного пользования.
Однако будущий новосел никак не может влиять на качество строительства, отдать предпочтение той или иной прогрессивной строительной технологии. Качество становится своего рода котом в мешке. Ведь если дом построен, в нем есть электричество и из крана течет вода — это не означает, что все сделано с соблюдением ТУ. Право собственности на такой дом вы беспрепятственно зарегистрируете (да здравствует дачная амнистия!), но эксплуатирующие организации могут отказать в заключении договора на поставку услуг. Случается, что строители перекладывают решение этих проблем на новоселов.
Обязательный подряд при приобретении участка в будущем коттеджном поселке второго типа часто воспринимается потенциальными домовладельцами как «нагрузка» (в самом деле, «новички» порой почему-то искренне уверены, что сами построят дешевле и качественнее). Тем не менее обременение в виде строительного подряда дает возможность контролировать ход и качество строительства, а также предоставляет относительную свободу выбора материалов, проектных решений и технологий; кроме того, будущий домовладелец может не сомневаться, что освоение соседних участков будет соответствовать регламентам застройки и единому архитектурному решению. Хотя вероятность «выпадения» из принятых «соучастниками» проекта норм и правил здесь выше, нежели в поселках первого типа.
Один из плюсов девелоперского проекта класса «участок + подряд» — прозрачная и понятная инженерия, продуманные решения при прокладке сетей и дорог. Как следствие — относительно невысокие по сравнению с другими вариантами расходы на ремонт и эксплуатацию. Причем в ряде случаев эти решения оказываются гораздо более эргономичными и логичными, нежели в поселках первого типа, поскольку при строительстве домов «под ключ» некоторые управляющие проектами так «увлекаются» возведением стен, что оставляют получение технических условий и согласований «на потом».
Примечание
Помните, что яркое название коттеджного поселка — это всего-навсего торговая марка, которая, возможно существует только в рекламных объявлениях. При этом поселок может быть частью населенного пункта с соответствующим «милицейским» адресом, СНТ или ДНП. Отличие коттеджного поселка от зоны «самостийной» застройки только в наличии профессионального «дирижера» — девелопера, развивающего выделенную территорию и имеющего коммерческий доход от этой деятельности. Но девелоперы бывают разные. Один успешный и опытный, квалифицированный и добросовестный, а по иному прокуратура плачет. Если приглянувшийся вам проект у девелоперской компании первый, а о ее деловой репутации вам ничего не известно — это не причина отказываться от сделки, а лишь повод приглядеться и изучить все правоустанавливающие документы.
Теперь о минусах. В таких поселках, как правило, большие участки (основной предмет продажи — все-таки земля), но территории, отведенные под общественные (рекреационные) зоны, заметно меньше.
А еще заказчика ждут неприятности, если по каким-либо причинам качество работы «прикрепленного» подрядчика его не устраивает. За расторжение договора подряда могут быть предусмотрены серьезные штрафные санкции — вплоть до наложения взыскания на участок.
Объект в коттеджном поселке «сделай сам» (продажа участков без подряда) — на сегодняшний день вариант самый ходовой, потому как самый доступный. И в этом его основной плюс. Общественных зон и территорий общего пользования, скорее всего, не будет (девелопер стремится продать каждую сотку), зато, купив участок в рамках такого поселка, вы не будете зависеть ни от банков-кредиторов (потому что кредит на строительство вам почти наверняка никто не даст), ни от девелоперов. Вы сами себе и банкир, и инвестор, и девелопер: появились деньги — начали строить, закончились — заморозили объект.
Но у этой медали есть обратная сторона: вы построили дворец, а соседский участок зарастает бурьяном. Вы предлагаете заасфальтировать дороги, провести водопровод и канализацию, а соседи считают все это излишеством и расточительством. И призвать их к сотрудничеству будет непросто. Иными словами, это как раз тот самый случай, когда нужно прежде всего выбирать соседей.
Вариант «сам себе девелопер», предполагает еще и возможность самостоятельно потрудиться. И не только на стройке. Сначала вам придется заказать геологические и гидрогеологические исследования (для того чтобы спроектировать фундамент, определиться с выбором и конструкцией скважин, колодцев и локальных очистных сооружений — см. публикацию «Занимательная геология» в приложении-каталоге «Доступная недвижимость», «ЗО» № 9, 2009). Потом — выбрать проектную организацию и заказать проект, получить технические условия на подключение к сетям (электроснабжение, газ, водоснабжение и канализация), выбрать строительную организацию, приобрести строительные материалы (или контролировать их закупку подрядчиком). Все это, конечно, хлопотно, но зато вы можете отслеживать качество строительства, по окончании которого получите все необходимые документы для регистрации права собственности и подключения к сетям. Соседи тоже были упомянуты не случайно. Если с ними удается договориться, все задачи, связанные с управлением строительством (от стояния в очередях до присмотра за работниками) можно решать сообща.
Итак, это основные плюсы и минусы трех типов коттеджных поселков. Но в сегодняшних, мягко говоря, непростых экономических условиях многое смешалось.
А именно: в рамках одного большого проекта могут встречаться предложения первого, второго и третьего типов. Но это сути дела не меняет, потому движемся дальше. Что еще надо узнать?
Вопрос второй. Земля и документы
Вы уже нашли объект — вам понравились проект, территория, обаятельные менеджеры по продажам. Не спешите заключать договор. Самое время погрузиться в изучение документов. Что обязательно должно быть?
Прежде всего свидетельство о государственной регистрации права застройщика на участок, а также кадастровый паспорт участка, в котором указан однозначно идентифицирующий его кадастровый номер, а также обозначены его границы. Проведено ли межевание территории коттеджного поселка на участки? Выделен ли в самостоятельный участок, который вам предлагают приобрести? Если да, то должны предъявить выписку из земельного кадастра, где обозначены площадь участка, его форма, расположение относительно дорог, границ и прочих точек и линий привязки. Кто и когда проводил межевание? Соответствует ли положение колышков, обозначающих границы участка (межевых знаков), местам, указанным в кадастровом плане, да и есть ли они вообще? Все это актуально в первую очередь для поселков второго и третьего типов.
В случае поселка с домами «под ключ» комплект документов самый большой. Если генеральный план участка застройки утвержден в установленном порядке и вам предъявлен градостроительный паспорт участка — за судьбу земли можно не беспокоиться. Ведь для того чтобы получить столь важный документ, девелопер проекта должен добиться согласований в множестве инстанций (Роспотребнадзоре, Госпожнадзоре, Лесхознадзоре и Балтводхозе, если рядом озеро, река или берег залива). Если генплан «в процессе утверждения» (что чаще всего), придется либо терпеливо ждать, либо шаг за шагом проверять полученные девелопером согласования (опять-таки без юриста не обойтись).
Теперь о том, что требуется, независимо от типа поселка. Снова заглядываем в кадастровый паспорт. Там указывается категория земли: как правило, это земли поселений или земли сельскохозяйственного назначения. Но важнее разрешенный вид использования земли и возможность строительства на данном участке. Вариантов может быть четыре: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачное хозяйство, садоводство. Да здравствует дачная амнистия: во всех обозначенных случаях вы имеете право строить себе жилище, не получая предварительного разрешения на строительство. Свидетельство о собственности на строение получите потом — в заявительном порядке (о том, как это делается, см. публикацию «Простить и помиловать дачника», «ЗО» № 9, 2009 г.).
Примечание
Степень строительной готовности коттеджного поселка никак не связана со степенью готовности документов. Случается, дома уже построены и люди в них живут, а по генплану не поселок, а чистое поле. Но бывает и обратное: согласования проведены, градостроительный паспорт застройщиком получен, а строительство все не стартует.
Еще один важный «земельный» вопрос — это геологическое исследование участка, которое позволяет составить техзадание на проектирование фундамента. Если на «геологии» решено сэкономить, будьте готовы к тому, что экономия выйдет боком. Строители постараются заложить в фундамент максимально возможный запас прочности, и разумеется, за ваш счет. В поселках первого и второго типов геологические изыскания, как правило, проводится централизованно. В поселке «сделай сам» этим придется заниматься самостоятельно. Лучше всего, скооперировавшись с соседями.
Вопрос третий. Кто строит и кто продает?
Итак, с тем, что продается (земля со строениями или без оных), мы уже разобрались. Настало время разобраться с тем, кто продает. Вам показали договор, в который после внимательного прочтения (опять-таки, желательно вместе с юристами) надо вписать свою фамилию, паспортные данные, и… Не спешите подписывать документ, обратите внимание, кто является вашим контрагентом.
Меньше всего проблем при покупке земли без подряда (разумеется, если застройщик уже провел межевание). Но даже если у владельца земли есть свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок, а остальные документы в стадии подготовки — ничего страшного. Можно подписать договор купли-продажи с отлагательными условиями, либо предварительный договор купли-продажи. Оплату в данном случае тоже имеет смысл разбить на несколько платежей. Однако при этом крайне желательна юридическая экспертиза всех документов (включая правоустанавливающие документы застройщика и предлагаемые для подписания договоры).
Юридическое оформление покупки объекта «участок + подряд» допускается несколькими способами. Девелопер проекта может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи либо договор купли-продажи с отлагательными условиями. При этом полноправным собственником вы становитесь по завершении строительства. Сегодня распространен вариант, когда вы становитесь собственником участка сразу, но, заключая договор купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в договоре) заключить договор подряда на строительство с компанией, указанной продавцом. «Девелоперы стараются защитить свои интересы, предусматривая высокие штрафные санкции за расторжение договора подряда, вплоть до возможности обращения взыскания на приобретенный земельный участок, — говорит Максим Финионов. — Но обязательства должны быть взаимными. Поэтому покупателю необходимо внимательно прочитать пункты, в которых прописываются обязательства подрядчика, и внести в них коррективы».
Иными словами, коль скоро на вас наложили определенные обязательства, то пусть подрядчик будет столь же любезен взять на себя встречные: соблюдать сроки, отвечать за качество, а в процессе строительства не менять в одностороннем порядке цены. Если он не выполнил их, у вас появляется хорошая возможность заменить его, не «попадая» на штрафные санкции. Учитывая эти нюансы, вы обеспечиваете себе значительно больше шансов выиграть судебный процесс (если, не дай бог, дело дошло до него).
И еще один важный момент. Если продавец (владелец участка, застройщик) и строительная организация — одно и то же юридическое лицо, то и вопрос всего один: его репутация. Наличие или отсутствие у строительной фирмы лицензии на строительную деятельность, как и ее членство в профессиональных саморегулируемых организациях (а им со следующего года предстоит заменить лицензирование), вам ни о чем не скажет. Гораздо информативнее отзывы тех, кто уже воспользовался услугами выбранной вами компании.
Если продавец, владелец участка и подрядчик «не совпадают», то их отношения должны подтверждаться договорами о совместной деятельности, договорами строительного подряда, либо (если речь идет о связке «продавец — застройщик»), могут быть закреплены договором агентирования, в котором застройщик уполномочивает агента подписывать договоры от его имени. Но все это повод для того, чтобы более внимательно изучить договорную базу, а также поинтересоваться мнением всех возможных контрагентов.
Если вы не юрист, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать своему (то есть не ангажированному застройщиком) юристу. Еще лучше — прийти на подписание вместе с ним. Станут говорить, что предлагаемые к подписанию документы являются предметом страшной коммерческой тайны и из офиса их выносить нельзя, — ступайте с миром в другой коттеджный поселок и к другим девелоперам. Выбор объектов сегодня широк.
