В качестве антикризисных мер прошлой зимой предлагались заметные корректировки в сторону уменьшения площадей участков и удешевление проектов домов. А выход на рынок новых поселков, концепции которых активно обсуждали в 2008 году и планировали на 2009-й, отложили на 2010–2011-й. Так что, наверное, скоро их и увидим.
К прошлому апрелю на рынок стали осторожно выводить новые проекты коттеджных поселков. Правда, в большинстве случаев речь шла о предложениях участков без подряда и преимущественно для дачного строительства, а не для постоянного проживания. Меньше всего пострадали в период застоя проекты дачного формата. Исключительно выгодно расположенные участки (например, близ озер Карельского перешейка), в массивах, где есть основные коммуникации (электроснабжение, вода, газ), по-прежнему приобретают. Однако новые землевладельцы пока не спешат начинать строительство либо интересуются проектами начального уровня — то есть не основным, а гостевым домом. Предпочтение отдается коттеджам из бруса и газобетона.
Производители домокомплектов подвели итоги зимы и весны (когда продаж не было совсем) и начали выводить на рынок антикризисные проекты — в основном дома из «сэндвич»-панелей, дачи из бруса небольшой площади (до 130 кв. м), гостевые дома. Причем предпочитают работать не с девелоперами поселков, а непосредственно с конечным потребителем — приобретателем участка. Рост цен на импортные материалы и комплектующие компенсируется за счет замещения их отечественными аналогами (что, в принципе, нашим производителям, на руку), а также уменьшения площадей предлагаемых к продаже домов.
Некоторые крупные проекты, запущенные в 2008 году и ориентированные на постоянное проживание, в 2009-м были отправлены на доработку. Только к новой зиме они начали снова «светиться» на рынке, но уже в откорректированном виде: площадь домов и участков в них уменьшена, появились кварталы с продажей участков без подряда (в то время как раньше предлагалось исключительно строительство «под ключ»). При этом логика подсказывает инициаторам проектов проявлять гибкость в ценообразовании и осваивать территории поэтапно. Очевидно, что крупные проекты в ближайшей перспективе будут реализовываться маленькими «порциями» — очередями. Некоторые громко разрекламированные год или два назад проекты, что называется, и ныне там.
Весной, а также в конце осени 2009 года фиксировались нечастые, но весьма обрадовавшие девелоперов сделки и в так называемом «элитном» сегменте. Объекты класса де люкс тоже, как выясняется, находят новых владельцев. Однако этих покупателей интересуют не «прожекты» с землей, а дома «под ключ», причем желательно со сделанными ландшафтными работами. Но подобные объекты предлагаются не в коттеджных поселках, а на вторичном рынке. Как правило, реальные цены таких сделок не афишируют, однако есть основания предполагать, что они существенно снизились по сравнению с заявленными.
Масштабное строительство и потенциальные домовладельцы, и многие девелоперы решают оставить на «потом», когда кризис закончится. Хитом продаж в коттеджных поселках дачного типа стали не застроенные, а инженерно подготовленные участки. И то назвать эти продажи массовыми можно с большой натяжкой: по оценкам риелторов, в 2009 году активность продаж земли упала по сравнению с 2008 годом раза в три. Реализация единичных участков в поселках позволяла девелоперским компаниям держаться на плаву, но отнюдь не развиваться.
Теперь о том, что в ближайшее время может появиться на рынке загородной недвижимости. Во-первых, небольшие дачные поселки экономкласса (предложения типа «участок + подряд») с домами, возводимыми по современным экономичным технологиям (ищите в рекламе с марта–апреля 2010 года). Во-вторых, неплохие перспективы сегодня у микро- или малого девелопмента. В нашем случае это строительство домов на продажу, но не поселками, а единицами (от одного до пяти). Это фронт работ для небольших и средних строительных компаний, представители которых сегодня опасаются, что на предлагаемые объекты не будет спроса. Однако многие эксперты, в том числе весьма авторитетные, полагают, что частное домостроение поднимется быстрее, нежели «большое»: мировой опыт показывает, что в кризисные периоды доля малоэтажного и частного жилья неминуемо растет, потому что этот сегмент рынка развивается не корпоративными инвестициями, а за счет средств граждан, вынужденных решать проблему дефицита жизненного пространства своими силами.
Кроме того, на весну (также ориентировочно март–апрель) запланированы презентации некоторых весьма и весьма респектабельных дачных проектов. Опережать события не будем — следите за нашими публикациями и рекламными объявлениями.
Таковы основные тенденции сегодняшнего дня. Больше утомлять читателей не будем и на следующих страницах предоставим слово экспертам, ответившим на наши вопросы.
Примечание
1. Как в 2009 году изменилась структура спроса на домовладения (участки) в коттеджных поселках? Какие типы и классы объектов перестали пользоваться спросом, а какие по-прежнему продаются?
2. Какие меры предпринимались компаниями для стимуляции спроса? Произошел ли рестайлинг проектов, менялись ли стратегия и тактика
продаж?
3. Появились ли в составе ранее стартовавших проектов коттеджных поселков принципиально новые предложения, и если да, то какие?
Татьяна Колтырева, руководитель отдела рекламы и PR группы компаний «Олимп-2000»:
1. Уменьшение продаж затронуло все сегменты рынка первичных коттеджных поселков. Для этого есть две основные причины: экономическая — уменьшение платежеспособности — и психологическая — неопределенность ситуации. Большинство покупателей стали ориентироваться на более простые проекты, то есть менее дорогостоящие, меньшего метража, неконцептуальные, неперегруженные инфраструктурой. Что касается потребителей, занимающих выжидательную позицию, то их спрос имеет отложенный характер и может проявить себя позже, при улучшении экономической ситуации.
2. Изменение рыночной ситуации заставило девелоперов скорректировать стратегию продвижения. Большинство сократили рекламные бюджеты. При этом возросла роль других инструментов, прежде всего ценового регулирования, при котором цены снижаются согласно прайс-листу или путем предоставления индивидуальных скидок. Активно используется sales promotion за счет предложения подарков и розыгрышей. В наибольшей степени эта тенденция затронула проекты классов «эконом» и «бизнес». Большую роль стали играть также параметры предлагаемого продукта, в первую очередь степень его готовности и наличие документации. Поэтому девелоперы, продолжающие активно строить, в более выгодном положении.
3. Если говорить о рынке в целом, то в значительной части проектов, стартовавших до кризиса, после резкого падения продаж наблюдалось деление на очереди, реализация инженерно подготовленных участков с подрядом вместо наделов с коттеджами, предложение участков и домов меньшей площади.
Что касается «Олимпа-2000», то около года назад в продаже были домовладения в трех коттеджных поселках: «Репинская усадьба», «На Заречной» и «Сестроречье». Тогда объекты находились в завершающей стадии реализации, когда внесение изменений в проекты было практически невозможно, да и нецелесообразно, так как «Олимп-2000» реализует преимущественно дорогостоящие объекты и в первую очередь делает ставку на качество проектов, а также высокое качество услуги по их реализации и послепродажного обслуживания. Однако запущенные позже, в 2009 году, II очередь поселка «На Заречной» и поселок «Волхов» уже учитывают новую рыночную ситуацию: предлагаются участки относительно меньшей площади и предоставляется возможность их покупки без подряда.
Влада Царева, руководитель отдела рекламы и PR УК «Объединенные ресурсы»:
1. На сегодняшний день наиболее востребованы коттеджные поселки максимальной степени готовности. Если говорить о самом продукте, то, по нашему опыту, это участки со всеми подведенными коммуникациями. Если в предыдущие годы наши объекты нередко приобретались с целью удачных инвестиций, то сейчас они прежде всего покупка для собственного проживания.
Несмотря на то что многие эксперты говорят, что наиболее востребованы участки/дома в сегменте «эконом», то опыт нашего отдела продаж свидетельствует об обратной ситуации: на первом месте по продажам участки высокой ценовой категории.
2. Естественно, мы предпринимаем разного рода маркетинговые ходы для стимулирования спроса: выводим некоторые участки в разряд спецпредложения, на готовые дома перед новогодними праздниками снижаем цены. Однако покупают у нас участки не потому, что они стали на 3000 евро дешевле, а потому что место понравилось, а наша скидка — просто приятный бонус. Приоритетный принцип локации в связи с кризисом никто не отменял.
Рестайлинга (и даже легкого тюнинга) проектов не произошло, так как наш поселок «Правдинское озеро» уже скоро будет сдан, поэтому в его перепозиционировании мы не видим смысла. Что касается «Лемболово Парка», то он изначально позиционировался нами как качественный бизнес-класс, который всегда является востребованным и, по нашим прогнозам, будет пользоваться спросом и в 2010 году.
3. Мы не видим смысла в принципиально новых схемах продаж и продвижении, так как упавший спрос говорит не о плохом продукте, а об общей нестабильной экономической ситуации в целом. Этот момент надо терпеливо переждать, обращая внимание на оптимизацию всех бизнес-процессов в целом.
Александр Русаков, президент холдинга Parabola Group:
1. Кризис застал всех врасплох, поэтому никто не успел к нему подготовиться. Было начато много проектов, многие из которых останутся не завершены, либо будут кардинально пересмотрены, так что от первоначальных планов не останется и следа. Если пытаться оценить рынок за 2009 год, абстрагировавшись от отсутствия спроса как такового, когда понятия «дешево» и «дорого» стали относительными, то на рынке период выжидания и, как следствие, стагнации. Если раньше снижение стоимости на 10–15% могло увеличить объем продаж на 40–50%, то в этом году даже 50-процентный сброс цен не был гарантией результата.
Больше всего пострадали объекты, находящиеся в среднем ценовом диапазоне. Сейчас спрос начинает появляться в нижнем ценовом сегменте — как на дома, так и на участки — и в верхнем, но в основном на качественные дома максимальной готовности.
2. В первую очередь все пересмотрели ценовую политику. Проекты, которые до кризиса не были выведены на рынок, мы решили приостановить и доработать, как в техническом, так и в концептуальном планах. Также мы пришли к выводу, что в ближайшем будущем на рынке загородного строительства клиентам уже будет мало просто хорошего инфраструктурного набора, местоположения и других атрибутов премиум-класса. В каждом проекте должна быть Душа. Мы искренне любим то, что строим. Мы думали, как эту частичку любви можно донести до клиента? И как результат, теперь в дополнение к высокому набору стандартов коттеджного поселка премиум-класса Parabola Group для всех своих проектов разрабатывает уникальную внутреннюю инфраструктуру, включающую в себя герб, легенду, интерактивные тематические площадки отдыха, придающие каждому нашему проекту особую атмосферу теплоты и уюта.
3. Уже реализуемым проектам — «Лукоморье» и «Изумрудный город» — мы добавили концептуальности, введя понятие клубного арт-поселка. Такой вид высоко оценивается семьями с детьми и просто людьми, которые придают большое значение своему внутреннему состоянию и нуждаются в высочайшем уровне эмоционального комфорта и гармонии.
Леонид Сапожников, начальник отдела продаж компании «Коркинские холмы»
1. Начало реализации коттеджного поселка бизнес-класса «Коркинские холмы» было положено в 2007 году. Четко выстроенная стратегическая линия продаж эксклюзивного проекта помогла компании реализовать дома и земельные участки в период всеобщего падения продаж. Необходимо напомнить, что наша строительная компания одной из первых продвигала так называемый альпийский стиль шале в варианте коттеджной застройки. Добротный красивый дом с удобной, современной и рациональной планировкой будет в любое время востребован и любим людьми со вкусом, как показывает практика. Интерес к такому дому будет высоким всегда, поскольку это актуальный классический вариант.
2. За прошедший год наметилась общая тенденция на рынке недвижимости: строительные компании снижают стоимость своих предложений всеми доступными способами. Наша компания не стала исключением. Было принято решение продавать помимо земельных участков с подрядом и готовых домов еще и участки без подряда с подведенными коммуникациями и подъездными дорогами, но при условии соблюдения общего регламента застройки. В рамках коттеджного поселка «Коркинские холмы» на сегодняшний день предложения значительно разнятся по стоимости. Приобрести наши дома и земельные участки можно при помощи рассрочки или с максимальным дисконтом при оплате 100%. У потенциального покупателя есть выбор по стоимости и способу оплаты как готового дома, так и земельного участка. Купить сразу или растянуть платежи — каждый решает по своей ситуации. Что касается размеров земельных участков, то мы не стали поддаваться общей практике уменьшения стоимости пакета предложения (включающего в себя стоимость земли, дома и коммуникаций) за счет уменьшения площади земельных участков и сокращения каких-либо опций. Прежде всего основной причиной стало сохранение так называемой статусности и стиля нашего поселка.
В заключение хотелось бы отметить, что как бы ни хотелось максимально выгодно приобрести качественный продукт бизнес-класса по цене «эконом», сделать это вряд ли удастся. Деревянный дом не может конкурировать по цене с каркасным, к примеру. Надо понимать, что стоимость сотки земли с подрядом и подведенными коммуникациями в коттеджной организованной застройке не может быть равной стоимости сотки в садоводстве или на голом поле, без подведенных коммуникаций, в условиях бездорожья.
