Покупатель главнее
По свидетельству риэлторов, работающих в загородном сегменте, вторичный рынок за пределами городской черты остается рынком покупателя. «Покупатель в 2010 году вправе был придирчиво выбирать, торговаться, долго думать, прежде чем принять решение о покупке, — рассказывает Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость». — По сравнению с докризисным временем реализация как коттеджей в поселках, так и домов от индивидуальных застройщиков не вернулась к прежним объемам. Если говорить о «приличных» домах, а не о предложениях в садоводствах, спрос сегодня сосредоточен в самом низком ценовом диапазоне: 3–5 млн руб. за домовладение (коттедж с участком)». Того же мнения придерживается и Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». По ее словам, покупатели сейчас ищут самые недорогие готовые дома в коттеджных поселках (фактически это уже вторичный рынок загородной недвижимости) или в индивидуальной застройке. Но предложений до 6 млн руб. даже в отдаленных районах Ленинградской
области практически нет. Недорогие объекты обычно продаются от 6 млн руб. за домовладение, чаще всего цена не менее 8 млн руб. То есть спрос и предложение в настоящее время не сбалансированы: покупатели хотят сделать приобретение подешевле, а продавцы, как физические лица, так и юридические, стремятся реализовать свои объекты существенно дороже.
Специалисты компании «АДВЕКС» при этом отмечают, что если в 2009 году дорогие загородные объекты мертво «стояли» в листингах и покупок практически не было, то в 2010 году в этом сегменте началось некоторое оживление. Так, отмечены спрос и реальные продажи дорогих объектов — свыше 30 млн руб. Более того, в сентябре-октябре — деятельных месяцах для загородного рынка при условии нормальной погоды — зарегистрирован повышенный спрос на коттеджи в премиум-сегменте, то есть от 50 млн руб. Впрочем, в ноябре, как и в прошлые годы, активность покупателей снизилась. Если говорить о домовладениях (коттеджах), активность показало в 2010 году южное направление, больше всего предложений в Гатчинском и Ломоносовском районах. Объекты на юге традиционно из самых разных ценовых диапазонов: и элитные домовладения от 20 млн руб., и так называемый экономкласс (для коттеджей) 5–12 млн руб. Особым спросом пользуются поселки Вырица и Сиверский — лучшие «курортные» зоны юга, расположенные на живописной реке Оредеж.
Земля всегда в цене
Постоянным остается спрос на недорогие земельные участки — 150–300 тыс. руб., как правило в садоводствах. Так, в ноябре прошлого года, по данным агентства недвижимости «Прогаль», на фоне уменьшения доли предложения земельных участков на вторичном рынке доля покупок земли значительно увеличилась, сравнявшись с майским показателем. Наибольшим спросом в это время пользовались наделы по цене от 500 тыс. до 1,25 млн руб. К этому интервалу цен относится более 35% предложения земельных участков — покупателю есть из чего выбирать.
В конце 2010 года, по словам Аллы Зайцевой, заместителя генерального директора компании «Прогаль», самые недорогие предложения земельных участков можно было найти в Волховском, Гатчинском, Кингисеппском и Лужском районах, а также в отдаленных зонах Выборгского района Ленинградской области.
Ранее объекты до 125 тыс. руб. (а именно такие участки в настоящее время считаются самым недорогими) еще можно было отыскать в Ломоносовском районе, но теперь таких предложений нет и там. При этом более дорогие наделы — от 125 до 500 тыс. руб. — по-прежнему в наибольшем объеме предлагаются в Тосненском районе. Сейчас там сосредоточена пятая часть участков в этом ценовом диапазоне. По 12% таких объектов находится в Приозерском и Кировском районах, и каждый десятый расположен в Выборгском, Волосовском или Гатчинском. Более дорогие участки, с ценами от 500 тыс. до 1,25 млн руб. и от 1,25 до 2,5 млн руб., сосредоточены преимущественно во Всеволожском районе, который вообще богат загородным предложением. В указанных ценовых сегментах этому району принадлежит примерно 40% продаваемых участков, тогда как Выборгскому — 15%, Приозерскому — 11–12%, Ломоносовскому — 10–11%, а Гатчинскому — 7–9%.
И больше всего дорогих участков — почти половина в ценовом сегменте свыше 2,5 млн руб. тоже предлагается во Всеволожском районе. Курортный район, лидер ценового предложения прошлых лет, сдает позиции по объему предложения. Цены там по-прежнему высоки, а вот найти хороший участок непросто. Сейчас в Курортном районе представлено 10% дорогих предложений земли.
Недорого, но далеко
Что касается самых недорогих загородных домов (имеются в виду, конечно же, садовые домики) до 250 тыс. руб., то они в течение года предлагались покупателям в наиболее отдаленных и наименее популярных, во многом из-за плохой транспортной доступности, районах Ленинградской области — таких как Волосовский, Волховский, Кировский, Тосненский. В Лужском и Выборгском районах (в некоторых зонах) объекты оцениваются уже чуть дороже. Кстати, по мнению Натальи Тушиной, менеджера отдела загородной недвижимости агентства «Александр», даже недорогие домики в отдаленных районах в прошлом году были проблемными. «Удаленные районы — Лодейнопольский, Волосовский, частично Волховский, Приозерский и Лужский — в 2010 году не пользовались особой популярностью у покупателей в низком ценовом сегменте, — говорит она. — В докризисный период объекты там продавались, как горячие пирожки, потому что цены на них были значительно ниже, чем на аналогичные в прилегающих к городу зонах. Теперь же у покупателей, имеющих определенную сумму, появилась возможность приобрести объект недвижимости на 100 км ближе к городу. И они не преминули ею воспользоваться».
Объекты подороже — по 250–750 тыс. руб. — предлагались в прошлом году, по данным компании «Прогаль», в Кировском (22%), Тосненском (15%) и Гатчинском (12%) районах. Такие домики попадались в листинге и в традиционно более дорогом Всеволожском районе, но здесь больше объектов в диапазоне от 750 тыс. до 1,5 млн руб. (27% от всех предложений). Доля Кировского и Гатчинского районов составляет 16 и 11% соответственно, Тосненского района — 7%. Кроме того, каждый четвертый загородный дом, выставленный на продажу за 1,5–2,5 млн руб., находится во Всеволожском районе, в Гатчинском таких домов — 18%, в Выборгском и Приозерском — по 11%, в Тосненском — немногим меньше 10%.
В двух более высоких ценовых диапазонах — 2,5–7,5 млн руб. и более 7,5 млн руб. — доля популярного Всеволожского района, в котором очень активно строятся многоэтажные жилые дома и коттеджные поселки, дороги, объекты инфраструктуры, еще выше: более трети предложения загородных домов от 2,5 до 7,5 млн руб. и более половины самой дорогой группы. При этом 10% самых дорогих предложений в Курортном районе, 14% — в Выборгском. В диапазоне до 7,5 млн руб. в Приозерском расположено 12% объектов, в Выборгском — 12%, а в Гатчинском — 11%.
Инвесторам не интересно
По словам Натальи Тушиной, еще одной особенностью прошедшего года является выход на рынок большого количества земельных участков сельхозназначения с зарегистрированным ДНП (дачное некоммерческое партнерство), но не измененным разрешенным использованием. Эти объекты продаются как долевая собственность (то есть не имея своего кадастрового номера), но чуть дешевле, чем земельные участки, являющиеся частной собственностью. Цены на эти наделы очень привлекательны, но покупатели не всегда понимают, что эта дешевизна обойдется им очень дорого. Дело в том, что в этом случае они приобретают виртуальность, мечту, но не участок, на котором в ближайшее время на законных основаниях смогут построить дом. Так считает и Станислав Азацкий. По его мнению, уже практически иссяк спрос на большие массивы участков сельскохозяйственного назначения. Такие земли стали непривлекательны с точки зрения инвестирования в них средств. А изменить категорию разрешенного использования в настоящее время сложно.
Число инвесторов на загородном рынке не просто сократилось: они практически исчезли. По мнению экспертов компании «АДВЕКС», за последние два года требования покупателей к дорогим коттеджам и особнякам изменились. Как правило, покупка совершается не ради выгодного вложения средств, что нередко случалось в предкризисные годы (доля инвестиционных покупок составляла до 30%, по состоянию на сентябрь 2008 года) — более 95% объектов приобретаются как жилье для себя. И потому сегодняшний приобретатель тщательно выбирает объект, приезжает со своими специалистами в области строительства и дизайна, просчитывает предстоящие расходы на ремонт и отделку, а также затраты на эксплуатацию домовладения.
Покупатели ждут скидок
«Если говорить о стоимости загородных домов, то 2010 год все расставил по своим местам: убрал ценовую «пену» с неоправданно дорого заявленных объектов, — рассказывает Наталья Тушина. — Еще отчетливее выявил районы наиболее высокого спроса, где расположены самые ликвидные объекты, и показал, что покупатели не будут приобретать некачественно возведенные дома по завышенным ценам». По мнению Станислава Азацкого, снижение цен продолжалось во всех сегментах загородного рынка весь 2009 год и практически до осени 2010-го.
В первую очередь дешевели земельные участки. Летом и в начале осени прошлого года значительная часть спроса приходилась именно на дешевую землю. А октябрь был самым активным по продажам дешевых земельных участков и участков с садовыми домиками. Что касается сегодняшних цен, то они в последнее время практически не меняются. Правда, мы говорим о ценах предложения. Цены сделок всегда ниже на 10–20%, а в некоторых случаях и более, в зависимости от цены объекта. Восточные районы Ленинградской области в этом году, похоже, востребованы меньше, чем прошлым, кризисным, летом. Самым дорогим так и остается Курортный район, за ним с небольшим отставанием следует Всеволожский.
Риэлторы отмечают, что в 2011 году загородный вторичный рынок ждет потепления вместе с приходом весны — времени пробуждения активности покупателей. По-прежнему будут востребованы адекватные по стоимости объекты с максимальным соответствием цены качеству. Цены сделок будут ниже цен предложения, однако разница может потихоньку сокращаться. К докризисным объемам, по крайней мере в денежном выражении, рынок в 2011 году не вернется.
Слово экспертам
Наталья Тушина, менеджер отдела загородной недвижимости агентства «Александр»:
«Главной особенностью 2010 года является возобновление интереса покупателей к жилым домам в южном направлении и земельным участкам к северу от города. У нас была возможность провести эксперимент с несколькими объектами, выставленными на продажу в начале кризиса — в августе и сентябре 2008 года — по реальной на тот момент цене. В течение полутора месяцев на указанные объекты активно приезжали потенциальные покупатели. С середины октября 2008 года просмотры прекратились, и, несмотря на готовность продавцов торговаться, только после весны 2010 года, когда цены на объекты упали на 40–45% и оказались сопоставимы с ценой комнаты или однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге, дома были проданы. Дома, выставленные на продажу в 2010 году по реальной цене, находят своего покупателя довольно быстро. А вот земельные участки ИЖС в южных направлениях в прошлом году продавались плохо. Основная причина — завышенные цены. Дом в удовлетворительном состоянии можно купить всего на 300–500 тыс. руб. дороже, чем пустой участок ИЖС. К тому же цены на земельные участки в Выборгском и Всеволожском направлениях снижались быстрее и сравнялись с ценами в южном направлении, а в некоторых садоводствах оказались и ниже. Естественно, интерес покупателей сместился в эти районы».
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
«Основной тенденцией прошлого года стал активный спрос на земельные участки и готовые дома в коттеджных поселках и индивидуальной застройке. Главным требованием покупателей было даже не направление, не конкретный район Ленинградской области, а цена. Интересовал их и традиционно популярный север, и набирающий обороты юг. Наибольшее число запросов новых готовых домов оказалось в диапазоне до 6 млн руб. К сожалению, таких предложений очень мало. То есть ожидания продавцов и покупателей все еще расходятся. Тем не менее дешевое предложение — около 10 млн руб. за домовладение — в 2010 году росло, и этот фактор я расцениваю как положительный. Там, где установились такие цены, продажи шли неплохо. В отличие от объектов, продавцы которых не готовы снизить цену. Надеюсь, что в 2011 году этот перекос на загородном рынке будет стремиться к равновесию ожиданий спроса и предложения».
Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»:
«Если говорить о коттеджах, индивидуальных и в поселках, сейчас экономкласс занимает уже около трети загородного рынка. По-прежнему покупатели больше интересуются северным направлением. Не так привлекателен для сегодняшнего клиента стал Всеволожский район. Дело в том, что объем продаж здесь, в частности в дорогом сегменте, значительно сократился. Однако продавцы неохотно идут на снижение цен на свои объекты недвижимости, потому что в большинстве случаев во Всеволожском районе земля приобреталась с инвестиционными целями и дома строились именно для последующей продажи. И сегодня ценовой барьер покупателя (сколько он готов заплатить за объект) не перекрывает затрат продавца и не оправдывает его ожиданий выручить определенную сумму. Поэтому продавец не желает снижать цену. Тем самым увеличивается срок экспозиции продаваемого объекта и уменьшается количество сделок».
