По данным АРИН, с начала года в продажу вышли 6 комплексов, а также новые очереди еще в 6 проектах. Сданы в эксплуатацию 7 поселков. В предыдущем квартале в коттеджных листингах появилось 19 новых адресов. По сравнению с началом 2010 года темпы вывода сократились почти впятеро (29 новых комплексов против шести).
Начавшийся год во многом повторяет тенденции прошлого: по-прежнему наиболее активно вводится загородная недвижимость во Всеволожском и Выборгском районах, которые включают, по данным АРИН, 85% сегодняшнего предложения. Однако заметно активизировались и «южане» — Ломоносовский и Гатчинский районы. Более половины всего сегодняшнего предложения, 52%, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», составляет экономкласс. «В основном речь идет о проектах, по стоимости не превышающих 5 млн руб.», — уточняет директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. Также эксперты отмечают, что девелоперы активно продолжают осваивать удаленные от города территории, что связано с нехваткой ликвидной земли вблизи Петербурга и смещением спроса в недорогой сегмент.
«Хорошо продаются коттеджи классов «эконом» и «средний» площадью 100–140 кв. м на 8–12 сотках», — говорит заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Причем по-прежнему очень популярны участки без подряда. В среднем, по оценке руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, такие участки на 10–25% дороже участков с подрядом. И объем этих предложений сокращается. «Значительно снизилось количество проектов, где предлагается приобрести участок без подряда, — говорит Ольга Трошева. — Сегодня девелоперы выходят на рынок с портфелем предложения проектов домов и имеют договоренности с подрядными организациями, хотя многие еще не готовы активно вести строительство на неприобретенных участках».
Что же касается продаж, то, по словам Ольги Трошевой, наиболее активен рынок Всеволожского и Выборгского районов, что связано с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Неудивительно, что львиная доля проектов из нашего обзора — предложения именно этих районов.
Будь готов
Начнем с коттеджных поселков, предлагающих покупателю не только участок земли, но и крышу над головой. Наиболее «готовым» из заявленных в этом году проектов является поселок «Новая Дубровка». Это масштабный проект на 273 коттеджа (от 7,5 млн руб.), расположенный в поселке Дубровка Всеволожского района. Здесь построены, подключены к сетям и выставлены на продажу 12 коттеджей, а летом откроется продажа еще 50 участков с подрядом. Сейчас проводится их межевание, земля будет оформлена в собственность. На территории поселка застройщик планирует построить детский сад, магазины, аптеку, ТРК, спорткомплексы и гостиницу. Магистральное газоснабжение, водоснабжение от Дубровского водоканала, канализация, электричество от 10 кВт на участок. Коттеджи разных ценовых категорий будут панельно-каркасными, газобетонными, а также из клееного бруса.
Поселок «Новая Проба» возводится компанией «Керамакс Девелопмент» неподалеку от деревни Проба Всеволожского района. 1 мая здесь начнется строительство первых четырех из заявленных 50 домов, и уже к концу мая дома будут возведены под крышу, начнется отделка, а их продажа стартовала 20 апреля. Дома (от 2,98 млн руб.) будут построены по каркасно-панельной технологии. Застройщик предлагает централизованное газоснабжение, локальную канализацию, до 20 кВт электричества, охрану, парковки, детскую площадку. На данный момент установлено ограждение вокруг участков, ведутся работы по обустройству внутрипоселковых дорог. Земля в собственности.
Коттеджный поселок «Небо» от ЗАО «Строительный трест» расположится также во Всеволожском районе, на границе поселка Кузьмоловский. Здесь будет построено 59 кирпичных коттеджей (от 16 млн руб.) и несколько секций таунхаусов (от 9 млн руб.). Жителям застройщик обещает спортивные и детские площадки, мини-маркет, фитнес-центр с бассейном и детский клуб, а детсады и школы работают в поселке Кузьмоловский. Заканчивается возведение первой секции таунхаусов и дома. Сдача первой очереди комплекса намечена на конец 2011 года, а продажи открыты с марта.
В коттеджном комплексе «Юкковское» (Юкки, Всеволожский район) от компании «Этика Девелопмент» уже продается первая очередь: это 55 из заявленных 204 домовладений на участках от 10 до 20 соток. Каждое домовладение (от 11 млн руб.) отделяет живая изгородь из лиственных деревьев. Разработанная архитектурная концепция позволяет выбрать оптимальные решения домов площадью от 155 до 390 кв. м. В рамках 1-й очереди проекта будет проведено обустройство парка, построены прогулочные зоны, детские площадки и развивающий детский центр, крытый спорткомплекс, мини-маркет и аптека.
Земля в собственности, в стоимость участков включено центральное газо- и водоснабжение, электричество (15 кВт), локальная канализация, предусмотрена охрана.
Внимание, на старте
В ряде поселков, где недавно открыты продажи, у покупателя есть выбор — покупать только участок или же землю плюс подряд на строительство. Например, в поселке «Невские усадьбы» от ООО «БизнесСтройГрупп» (продажи открыты 1 февраля) где построены подъездные дороги, начата расчистка внутренних дорог и строительство двух демонстрационных металлокаркасных домов. Завершение первой очереди строительства планируется в 2012 году: будут сданы 35 готовых коттеджей (по 4,5 млн руб.) с подключенными коммуникациями (газ, электричество, вода и канализация). В дальнейшем застройщик планирует парковки, пруд, охрану, детскую и спортивную площадки и беговые дорожки. Земля находится в собственности, застройщик обещает сохранить сосны и березы на участках. Возможна покупка участка без подряда, тогда коммуникации оплачиваются отдельно. Поселок находится в 20 км от КАД и в 250 м от Невы.
Продажи в коттеджном поселке «Волхов» от компании «Олимп-2000» также открыты. На сегодняшний день в поселке проложены дороги, выполнено межевание, установлен забор. Девелопер предлагает 32 участка для самостоятельной застройки, но возможен подряд. После начала строительства к участку подводятся коммуникации: электросети (от 5 кВт), водопровод (поселковая скважина), канализация. По словам застройщиков, первые дома в поселке начинают строиться уже сейчас: владельцы участков ждали, пока сойдет снег. Девелопер предлагает коттеджи из массивного бруса (1,85–1,95 млн руб.), земля в собственности. Предусмотрен пляж, два пирса. Правда, освещение заявлено лишь на въезде в поселок, а ближайший магазин — в поселке Селищи, в 4 км от «Волхова». Планируется охрана.
Еще один проект в рамках торговой марки «Вид на миллион» (доступные землевладения в «видовых» местах Карельского перешейка) выводит на рынок компания «Лэнд Аспект». Дачный поселок «Чистый ключ» расположен рядом с поселком «Зеленая роща» Выборгского района Ленинградской области, в 75 км от выезда из Санкт-Петербурга. Подъезд — по асфальтированной дороге, ведущей от Приморского шоссе к пионерлагерю «Зеркальный». Поселок рассчитан на 92 землевладения от 9 до 22 соток, стоимость сотки на старте продаж (апрель-май 2011 года) от 130 до 150 тыс. руб. (минимум для участка — 1,3 млн руб.) Участки предлагаются без подряда, под индивидуальную застройку. В стоимость участка включены электро- и газоснабжение, внутренняя дорожная сеть с водостоками для грунтовых и ливневых вод. Водоотведение и канализация — локальные, за счет будущих собственников.
Участки с подрядом и без него предлагаются в поселке «Рамецкое», включенного в границы Любанского городского поселения (Тосненский район). Земельный массив расположен на берегу реки Тигода и окружен сосново-еловым лесом. Участки размежеваны, подключение коммуникаций (электричества и магистрального газа) запланировано на 2012 год.
Открыты продажи в первой очереди (25 участков). Массив расположен в 63 км от Петербурга по Московскому шоссе.
Предстартовая подготовка
Коттеджный поселок «Мюнхаузен» от ГК «Стинком» (пос. Красная Долина, Выборгский район) также планирует предложить покупателям участки для индивидуального строительства, однако продажи их пока не открыты. Между тем начальная стоимость земли с коммуникациями (электричество, центральное водоснабжение, магистральный газ) уже определена: от 90 тыс. руб. за сотку. Также проектом предусмотрены три оборудованных пляжа, пирс, административно-хозяйственная группа построек, хозяйственно-эксплуатационная и охранная службы. Начало продаж намечено на лето.
В клубном квартале Alpenhof от ИСГ «Сплав» (д. Мистолово, Всеволожский район) продажи тоже пока не открыты. По словам девелопера, они стартуют, лишь когда дома будут завершены на 80%. Пока же ведется рабочее проектирование. Обособленный клубный квартал вырастет на территории коттеджного поселка «Охтинское раздолье» (того же застройщика, ИСГ «Сплав»). Это будет парк с вековыми елями, соснами и водоемами, по периметру которого «вырастут» 18 многоквартирных шале с каминными залами и открытыми террасами в каждой квартире (от 62 тыс. руб. за квадратный метр). Также предусмотрены охрана, спорткомплекс, детский сад, бассейн, магазин с кафетерием и аптекой и «челнок» до станции метро.
Советы специалистов
Ольга Трошева отмечает, что сегодня продажи успешнее идут в тех проектах, где ведется активное строительство, проводятся дороги, коммуникации, — участок «в чистом поле» сейчас мало кому нужен. «Перед покупкой загородной недвижимости нужно прежде всего получить информацию о девелопере, его проектах, репутации, — объясняет эксперт. — После того как проект выбран, стоит попросить показать все правоустанавливающие документы, убедиться, что проведено межевание. Желательно приобретать загородную недвижимость там, где уже идет строительство, хотя бы начали проводить коммуникации, а еще лучше, если они уже подведены».
«В первую очередь нужно определиться с тем, что покупать, тогда станет понятно, чего ждать от этой покупки, — говорит Андрей Уманский. — Когда речь идет о приобретении участка, обратите внимание, с подрядом он предлагается или без. Если участок без подряда, необходимо выяснить, сколько участков уже куплено, чтобы исключить риск остаться единственным покупателем на территории. Важно знать, что входит в стоимость покупки участка. Если в договоре не прописаны условия проведения коммуникаций, то, скорее всего, после покупки придется оплачивать еще и инженерию участка. Ну а, собираясь купить коттедж, следует понять, на какой стадии строительства находится объект, чтобы учесть риск недостроя. Необходимо поинтересоваться репутацией застройщика, его реализованными проектами».
