Особенность продаж участков земли с подрядом заключается в первую очередь в том, что покупатель земельного участка не вправе возводить на своей земле все, что ему заблагорассудится, — он может лишь выбирать варианты из строго ограниченного ассортимента типовых проектов. С одной стороны, накладываются определенные ограничения на облик домов и сроки строительства, с другой — именно они приводят к позитивным последствиям. Обременяя продажу земли подрядом, девелопер, по сути, берет на себя обязательства построить объект заявленного качества и в определенный срок. Это крайне важно в развивающихся поселках — при продаже без подряда невозможно понять, как скоро участок будет застроен и будет ли вообще. При заключении договора подряда изначально известно время реализации проекта. Немаловажно и то, что в этом случае клиент избавлен от сбора всевозможных разрешений, — вся эта работа ложится на плечи девелопера, и к моменту продажи документация, как правило, уже готова.
Другой немаловажный аспект: продажа участков с подрядом — способ воспротивиться появлению неблаговидных построек в черте коттеджного поселка. Подряд на строительство служит для соседей приобретателя своеобразной гарантией того, что рядом с их симпатичным домиком в альпийском стиле не вырастет кирпичный замок с бойницами или скучный каркасный дом «с конвейера».
Наконец, дом в поселке, построенном по подрядному принципу, в конечном итоге проще всего продать — сказывается то же единообразие и предсказуемость цены.
При этом плюсы у «бесподрядного» участка тоже есть — как правило, продавцы земли, не обремененной подрядом, подчеркивают, что дом можно строить постепенно, получая таким образом своеобразную рассрочку. Но при покупке участка с подрядом чаще всего тоже возможны два варианта оплаты: единовременное погашение всей суммы по договору и поэтапные взносы. В последнем случае размер первого платежа обычно составляет от 30 до 50% общей стоимости контракта. А оставшуюся сумму разбивают на несколько взносов и выплачивают в течение полугода — года, пока ведется строительство дома.
Жизнь с подрядом
В Ленинградской области продается немало поселков, в которых предлагается не просто земля, а участок с обязательным подрядом на строительство. По данным экспертов, в условиях оживления спроса в прошлом году девелоперы снова стали активнее предлагать участки с подрядом: за II полугодие 2010 года количество таких поселков выросло примерно на 7%. Большую часть рынка участков с подрядом делят между собой два областных района — Всеволожский и Выборгский, но аналогичные предложения встречаются и на юге области (например, в Ломоносовском районе).
Всеволожский и Ломоносовский районы интересны тем, кто собирается обосноваться в сабурбии постоянно и выбираться в город на работу. Практически все поселки Всеволожского района расположены в «шаговой доступности» от Петербурга. Ближе всего «Янино» и «Коркинские холмы», построенные всего в 10 км от городской черты.
Поселок «Янино» хорошо известен на рынке. Всего в комплекс будет входить 150 индивидуальных домов и 180 таунхаусов с придомовыми участками. При этом построено и введено в эксплуатацию 136 домов и 117 сблокированных таунхаусов. Постоянно проживает около 200 семей. Остальные покупатели занимаются отделкой домов и благоустройством придомовой территории. В комплексе работает управляющая компания, уже открыт продуктовый магазин, осуществляется круглосуточная охрана, организован весь спектр работ по обслуживанию повседневной жизни: вывоз мусора, уборка улиц. При этом поселок относится к экономклассу, что позволяет купить дом в нем вместо квартиры в городе, — секция 135 кв. м в таунхаусе стоит около 5 млн руб., отдельно стоящий коттедж аналогичной площади — 8,5 млн руб.
Во второй очереди проекта предлагаются к продаже десять участков с подрядом.
«Коркинские холмы» находятся в другой части района — рядом с Коркинскими озерами. Окружающий ландшафт диктует выбор стиля: в поселке предлагаются дома в альпийском стиле — шале. Первый этаж, где размещаются кухня, гостиная, столовая, зона отдыха, — из камня, а второй — из клееного бруса. При этом коттеджи не смотрят «окна в окна» — поселок, как считают сами девелоперы, можно отнести к «хуторским». Самый маленький дом — одноэтажный, площадью 140 «квадратов» — стоит 7,5 млн руб. Дома-шале — от 10,5 млн руб. В поселке уже обосновались первые постоянные жители. Учитывая близость города, компания-застройщик не дублирует в «Коркинских холмах» «соцобъекты», так что лишнего покупателю платить не придется.
К югу от города — всего в нескольких километрах от Петергофа, но и недалеко от Петербурга — расположен поселок «Ропшинские пруды». Дома в нем рассчитаны на одну семью — их площадь варьирует от 170 до 278 кв. м. Стоимость — около 10 млн. Как в любом поселке для постоянного проживания, здесь предусмотрены необходимые объекты инфраструктуры.
Чуть дальше от Петербурга поселки «Петровские сады», «Новая Дубровка» и «Новые дубки». Примечательно, что среди поселков, где предлагаются участки с подрядом, много крупных проектов, фактически небольших городков в ближнем пригороде. К их числу относятся и эти три. «Петровские сады» постепенно должны «вырасти» до 750 домовладений — пока осваивается первая очередь, 145 домов. При столь масштабном проекте в планах застройщика аптека, детский сад, площадки для игры в футбол, баскетбол, волейбол. А недалеко от «Садов» планируется строительство спортивного комплекса с горнолыжными склонами; в 2 км небольшой частный аэродром. Минимальный метраж дома — 82 кв. м, стоимость демократичная — от 5 млн руб.
«Новая Дубровка» скромнее по масштабам, в ней «всего» 273 участка. Территория разбита на несколько зон, в которых будет вестись строительство домов разных классов — от «комфорт» до «бизнес плюс». Участки «бизнес плюс» расположены на берегу Невы, чем дальше от воды — тем ниже «классность». Проект рассчитан на три-четыре года, к его завершению на территории, помимо домов, должны появиться детский садик, спортивный комплекс, ресторан, спортивные и детские площадки, а на берегу — гостиница и туристический комплекс. Минимальное предложение в экономклассе 5,5–6 млн руб. — участок восемь соток и дом общей площадью 100 кв. м.
Подрядный поселок «Новые дубки» расположен в урочище Рогосары, неподалеку от бывшей усадьбы Еленина (Лемболово). И дубы здесь сохранились с усадебных времен. Поселок довольно большой — около 200 домов. На выбор предлагаются шесть проектов — три из дерева, три из газобетона. Большая часть покупателей, как выясняется, выбирают газобетон — до 80% уже заказанных домов будут построены именно по этой технологии. Средняя стоимость строительства — около 20 тыс. руб. за квадратный метр.
Слово экспертам
Дмитрий Соков, генеральный директор ООО «Новая Дубровка»:
Как правило, покупка земли без подряда — это попытка сэкономить, причем в большинстве случаев не совсем удачная. Только изредка покупатель приобретает голый участок как площадку для воплощения своих архитектурных фантазий. В отличие от земель поселений, которые газифицируют и электрифицируют на федеральном уровне, к сельхозземлям коммуникации не подведены. Владелец участка строит дом, но как он будет его отапливать и освещать — большой вопрос.
В структуре сделок по-прежнему преобладает приобретение участков без подряда. Однако растет доля сделок с готовыми домами. Спрос от участков с подрядом смещается в более дорогой сегмент участков с подведенными коммуникациями, широким ассортиментом предлагаемых проектов домов, с наличием инфраструктуры, а также в сторону поселков высокой степени готовности и мультиформатных. Поэтому наиболее успешными станут продажи во вторых очередях уже готовых поселков: покупатели охотнее станут приобретать участки и дома, видя результат работы девелопера. Новые проекты будут выходить на рынок, но экономкласс станут представлять мультиформатные поселки, учитывающие требования максимально широкого круга потенциальных покупателей. А участки без подряда будут в основном предложением от ленд-лордов, которые постараются реализовать свои крупные земельные наделы в розницу.
На природу — отдыхать
Более удаленные от Петербурга поселки, где предлагается земля с подрядом, отличаются свободой для покупателей. Они расположены в основном на Карельском перешейке, ориентированы на сезонное проживание, и само понятие «дачи» смягчает суровые архитектурные требования, расширяет линейку проектов и допускает определенные «вольности» с землей. Например, в поселке «Калевала» (Приозерский район) базовый размер участка — 20 соток — может быть увеличен: покупатель вправе приобрести несколько участков и расширить свои владения до гектара. А такое желание может возникнуть — застраиваемый массив расположен вдоль береговой линии, до воды всего около 20 м. Правда, выбирать дом все равно придется из нескольких типовых проектов: по регламенту основной тип застройки — деревянные дома из клееного бруса производства Приозерского лесокомбината.
Непосредственно с производства поступают дома и в поселок «Красноозерное» — это продукция компании «ТимберПродукт». Все коттеджи будут построены из сухого оцилиндрованного бревна и в едином архитектурном стиле, с отделкой под ключ. Но будущие владельцы домов имеют возможность стать соавторами проекта, видоизменив его в рамках возможного. Кроме того, помимо самого коттеджа, каждый клиент может заказать возведение на своем участке любых дополнительных построек: бани, гаража, навеса, беседки и других малых архитектурных форм в том же стиле.
Более широкий выбор предоставляется покупателям участков в поселке «Гармония» компании «Стинком». Поскольку застройка зонированная, можно приобрести участок и 14 соток, и один гектар. И архитектурные направления тоже представлены во всем разнообразии: дома скандинавского, русского, альпийского, британского и восточноевропейского стилей формируют мини-кварталы поселка. В сочетании с вариантами метража коттеджей все это позволяет будущим владельцам сделать оптимальный выбор в зависимости от стилистических предпочтений, состава семьи, привычек и образа жизни.
