Для многих жителей нашего города словосочетание "коммерческая недвижимость" находится за пределами личных интересов: недвижимость в их понимании означает прежде всего жилое помещение, в котором можно устроиться с той или иной степенью комфорта. Между тем наличие (или отсутствие) развитого рынка "коммерческой недвижимости" непосредственно отражается на любом жителе Санкт-Петербурга.
Возьмем, к примеру, проблему работы, которая для десятков тысяч людей напрямую связана с расположением их офиса. Допустим, офис находится где-нибудь на окраине, а все деловые партнеры вашей организации сосредоточены в центре. Если при этом нет возможности купить или арендовать помещение в центральных районах (даже при наличии средств у вашей организации), вы и ваши коллеги будете вынуждены тратить массу времени на ненужные переезды.
А если в вашем микрорайоне нет подходящих помещений под магазины и торговые комплексы? Что ж, в таком случае вам, опять же, придется садиться на троллейбус или в автомобиль и ехать в соседний район, где дела в этом отношении обстоят получше. Одним словом, в развитом, богатом и гибком рынке коммерческой недвижимости заинтересован каждый из нас. Поэтому краткий обзор положения на этом рынке, думается, заинтересует нашего читателя.
Первоочередной интерес, безусловно, вызывает сегмент рынка, на котором предлагаются и покупаются торговые помещения. Мы все наблюдаем, как в том или ином месте появляется новый торговый центр, вырастает комплекс палаток или возникает новый рынок. Иногда это - результат капитального строительства, но нередко бывает и так, что под нужды торговли переоборудуется здание промышленного или административного назначения. Что вовсе не признак промышленного упадка: многие предприятия охотно освобождаются от ненужных площадей, либо продавая их другим организациям, либо сдавая в аренду.
Рынок торговых помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, что говорит о достижении в стране и в городе определенной экономической стабильности. Опыт наших ближайших западных соседей (Чехии, Польши, Венгрии:), чьи экономические успехи налицо, наглядно показывает, что первейшим признаком наступившей стабилизации является динамично развивающийся рынок торговых помещений. Этот процесс зреет давно, лишь в памятном всем 1998 году он по понятным причинам затормозился, но, как только кризис был преодолен, прежние тенденции возобновились.
Несмотря на очевидное обилие торговых точек, такой показатель, как суммарная полезная площадь торговых помещений в расчете на душу городского населения, пока значительно отстает от большинства западных стран. По оценке Комитета по потребительскому рынку администрации города, в прошлом году этот показатель составлял 0,25 кв. м на одного петербуржца. И, хотя за прошедшее десятилетие количество стационарных торговых точек в городе выросло в 3,6 раза, в городе ощутимо наблюдается дефицит торговых площадей. Еще следует сказать, что, к сожалению, большинство существующих площадей находится в неудовлетворительном состоянии и не соответствует международным стандартам.
Самый крупный участник рынка коммерческой недвижимости в городе - это КУГИ (Комитет по управлению городским имуществом) Санкт-Петербурга. В его управлении находится более чем 2 млн. кв. м торговых площадей. Но, хотя эти помещения предлагаются в аренду по пониженным ставкам, их аварийное состояние (что встречается сплошь и рядом), а так же сложность процедуры оформления договоров снижают конкурентоспособность данного сегмента рынка.
Тем не менее, как уже отмечалось, спрос на торговые площади по-прежнему существенно превышает предложение, особенно в центре города. Этот дефицит сохраняется с середины 1999 года, когда городской рынок недвижимости начал восстанавливаться после кризиса.
Если говорить о структуре торговых площадей, то можно выделить следующие подразделения: во-первых, это открытые рынки, где объектами купли-продажи служат торговые места или прилавки площадью от 2 до 12 кв. м. Во-вторых, это низкокапитальные строения: павильоны, киоски, палатки и т. д. Кроме этого, торговыми площадями могут быть встроенные помещения в жилых и нежилых зданиях, а также отдельно стоящие капитальные здания: универсамы, универмаги или современные торговые центры.
Если же рассматривать приоритетную "географию" торговых площадей, то следует в первую очередь выделить центр города и, в частности, зону Невского проспекта. Исторически сложилось так, что Невский проспект всегда выступал в качестве основной торговой зоны города; такое положение сохраняется и сейчас. Здесь не только выгодно, но и престижно размещать магазины и торговые центры. И, хотя из крупных капитальных строений в этом районе реализуется лишь один проект - строительство "Перинных рядов", перестройка с изменением назначения уже существующих помещений осуществляется весьма впечатляющими темпами.
В настоящее время, когда торговля товарами массового спроса и продовольствием переместилась в основном в "спальные" районы, район Невского проспекта с прилегающими улицами (Литейный, Владимирский, Лиговский и т. д.) сделался еще более притягательным для покупателей торговых помещений, поскольку здесь освобождаются площади для торговли престижными и дорогими товарами. То же самое можно сказать о Каменноостровском и Большом проспекте Петроградской стороны - здесь спрос на торговые помещения также является наивысшим.
Еще один бурно развивающийся сегмент рынка коммерческой недвижимости - тот, где осуществляется покупка и продажа офисных помещений. Вполне естественно, что и этот сегмент непосредственно связан с общим экономическим положением в государстве. Оживление производственной и предпринимательской деятельности сразу же отражается на спросе и предложении офисных помещений: об этом однозначно говорит целый ряд объективных показателей. К примеру, показатели, отражающие количество вакантных офисных помещений в бизнес-центрах с 1999 года по 2001 год, постоянно уменьшались.
Уровень спроса на офисные площади достиг своего докризисного уровня еще в прошлом году и продолжает неуклонно повышаться. Этот спрос формируется в основном за счет двух категорий клиентов. Самая обширная группа - это российские компании. Отечественный бизнес в последние два года активно развивается и, естественно, требует новых площадей для размещения оборудования и сотрудников. Отличительной чертой последнего времени стал активный выход на петербургский рынок московских компаний, а также компаний с частичным иностранным капиталом и штаб-квартирами в Москве. Приходят на наш рынок и иностранные компании, которые составляют вторую группу клиентов. Пока их значительно меньше российских, но по сравнению с предыдущим периодом общее число таких компаний заметно увеличилось.
Наибольшим спросом в последнее время пользуются офисы от 20 до 80 кв. м, которые арендуют, как правило, небольшие отечественные компании. Офисы от 100 до 200 кв. м пользуются спросом у более крупных российских компаний, а так же иностранных представительств. Новой тенденцией последнего времени стало увеличение спроса со стороны производственных компаний на площади, размером от 300 до 1000 кв. м.
Что касается предложений в этом сегменте рынка, то оно формируется в основном за счет офисных площадей, которые предлагаются бизнес-центрами и коммерческими центрами (последние предоставляют в аренду, как офисные, так и торговые площади одновременно). Не на последнем месте и создание смешанных коммерческих центров, объединяющих в одном здании и офисные, и торгово-развлекательные площади.
Тем не менее, несмотря на постоянный ввод в эксплуатацию новых объектов, предоставляющих офисные площади, характерной чертой последнего года стал дефицит этих площадей. Что нас должно только радовать, поскольку свидетельствует о неуклонном развитии производства и бизнеса в нашем городе.
Разумеется, рассмотренными категориями коммерческая недвижимость не исчерпывается. Есть еще и складские помещения, и выставочные комплексы, и многое другое, о чем наш читатель узнает из следующих публикаций в этой рубрике.
