По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО), в течение трех летних месяцев запущено в реализацию 17 новых проектов. Это существенно меньше, чем прежде: в 2010 году летом вышло 29 проектов, а годом раньше, по данным ассоциации, — 35.
География
По данным зам. генерального директора ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, лидирует по предложению Всеволожский район, представленный сегодня самыми разными вариантами, от «элит» до «эконом» (менее 100 тыс. руб. за сотку). Продолжает расти доля южных Ломоносовского и Гатчинского районов.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком», отмечает, что лидерами продаж остаются Всеволожский и Выборгский районы. «Таунхаусы, появившиеся не так давно в продаже в Курортном районе, сразу подняли спрос по этому направлению, имевшему статус самого дорогого, а потому не лидировавшему по числу сделок. В Приозерском районе, который стремится за Выборгским, спрос остается специфическим: не решен вопрос транспортной доступности. Подтягивается юг — Гатчинский и Ломоносовский районы имеют хороший потенциал, но большая масса людей пока реагирует на конъюнктуру рынка и более популярные восточные и северные направления».
Цены
Стабильные сделки по продаже коттеджей отмечаются в единичных проектах, особенно удачных и привлекательных. «Львиную долю в структуре сделок по-прежнему составляют проекты классов «эконом» и «комфорт», преимущественно они представлены в формате недорогого участка с подрядом. Такие варианты сегодня можно приобрести по цене от одного миллиона рублей», — говорит Ольга Трошева. Основной тенденцией последних двух — трех лет стал массовый вывод поселков без подряда, а в иных случаях и просто земли внарезку, даже без инженерии. Однако рынок очень быстро «наелся» таким предложением, ввиду чего сегодня великое множество проектов, где давно ничего не продается и вряд ли в ближайшее время начнет продаваться. По данным аналитика АРСП и ЛО Дмитрия Сперанского, в августе примерно 8% продаж пришлось на земли без коммуникаций, 59% договоров было подписано с инженерно-подготовленными участками под самостоятельную застройку. Еще 12% сделок было совершено с коттеджами. Оставшийся 21% — операции с таунхаусами и дуплексами.
«Основным товаром на загородном рынке остается земля с коммуникациями в поселках, где ее можно купить как под индивидуальное строительство, так и с подрядом. На такие предложения приходится сейчас 85% спроса, — говорит Светлана Невелева. — Среди классов лидирует «эконом», но это тот экономкласс, который таковым позиционируется, мы пока не располагаем статистикой по его вводу в эксплуатацию и стоимости на завершающем этапе, поэтому будет ли это экономкласс на конечной стадии, сказать сложно. Его ценовой порог сегодня очень размыт: встречаются предложения от одного до шести миллионов рублей (за домовладение) включительно, что уже не соотносится с данной категорией спроса. Чистый же бизнес-класс на сегодня составляет 30–35% общего предложения».
На рынке строящихся коттеджных поселков стало формироваться предложение массового спроса, причем как для сезонного, так и для постоянного проживания. «Появились предложения домов с участками по 3–4 млн руб., что сопоставимо с ценой недорогих одно- и двухкомнатных квартир в городе, — заключает Ольга Трошева. — Однако основную долю нового предложения составляют пустые участки с возможностью строительства дома. Нередко такие наделы — часть больших территорий, купленных инвесторами до кризиса, а теперь выставленных на продажу в поделенном виде, поскольку целиком продать по приемлемой цене их не удалось».
По данным Knight Frank SPb, средний уровень цен сегодня 4,5–5 тыс. дол. за квадратный метр дома в премиум-сегменте, 2,5–2,6 тыс. дол. в сегменте «бизнес» и около 1,5 тыс. дол. в экономклассе.
При всем богатстве предложения в структуре спроса своя статистика. В целом, по мнению Светланы Невелевой, лето-2010 почти не отличается от лета-2011: «Начиная с прошлого лета, стало заметно, что люди оправились от кризиса и поехали в отпуск: август с точки зрения продаж уже два лета подряд полупустой в сравнении с 2009-м, когда покупатель пытался успеть сделать хоть какие-то вложения. Однако надо отметить, что с начала сентября в этом году идут активные просмотры коттеджных поселков потенциальными клиентами».
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании Land Aspect:
В этом году на рынок вышло довольно много крупномасштабных проектов с количеством землевладений более 200, в том числе и новый коттеджный поселок нашей компании — «Морские террасы» Конечно, в подобных проектах большое значение имеет
не только инженерная, но и социальная инфраструктура: наличие рекреационных зон, спортивных и детских площадок, магазина, кафе, прогулочно-парковой зоны и т. д. Фактор крупномасштабности должен быть компенсирован хорошо продуманной концепцией поселка. Утверждать, что только лето — сезон для приобретения загородной недвижимости, абсолютно несправедливо. Как показывает многолетняя практика, пики продаж приходятся на осенние месяцы, и это доказывают показатели продаж в нашей компании за прошедший год. Думаю, что осень 2011-го по количеству проданных лотов не уступит летнему периоду.
Формат
В бизнес-сегменте наиболее востребованы участки от 16 до 25 соток. В сегменте домов также интересуют небольшие метражи: основу реального, осознанного спроса составляют дома от 150 до 250 кв. м, отмечают в ГК «Стинком».
Продолжает осваиваться направление «квартира за городом». В этом формате есть предложение в поселках «Новый дом у ручья» (по данным АРСПб и ЛО, продажи должны были открыться в сентябре), а также в «Ванине» и «Мини Териоки» (здесь предлагаются коттеджи, таунхаусы и дуплексы).
Есть и масштабные проекты, такие как ДНП «Петергофские предместья», где запланировано, по разным данным, от 460 до 497 участков, «Традиция» (252 участка) и «Ванино» (241 участок). На этом фоне, к примеру, «Зеркальный квартал» (вблизи Васкелова) с десятью коттеджами выглядит минимализмом.
Внутри форматов тоже происходят изменения. Ключевой тенденций в сегментах классов «эконом» и «комфорт», по мнению Ольги Трошевой, стало уменьшение площади домов и участков и, как следствие, повышение их доступности. Из общего числа проектов, вышедших в продажу летом, большинство позиционируется в экономклассе (от 170 тыс. руб. (за надел) до 4 млн руб. (за домовладение). Из вновь выявленных на рынке поселков «Золотая роща» и «Ахматово» предлагают земли под индивидуальную застройку (2–2,6 млн руб. за участок), а «Малинки», «Традиция», «Парк-Вилл», «Правдинское озеро — 2» и ДНП «Петергофские предместья» — участки с домом и без него. И только три («Парк-Вилл», «Мини Териоки» и «Зеркальный квартал») идут с пометкой «бизнес». При этом в первом проекте предлагается все та же земля и только во втором и третьем есть готовое жилье (квартиры, таунхаусы и дуплексы).
Новички
Из новых, поступивших в продажу в августе, два проекта от ГК «Мидгард»: «Воронино-1» и «Петергофские предместья», оба в Ломоносовском районе. Продажи в двух проектах открыл «Особняк» — «Золотая роща» и «Ахматово» (оба в районе Репина-Ленинского). Предлагаются участки в третьей очереди поселка «Солнечное» (застройщик — «1-я Академия недвижимости»). К проектам второй половины лета относятся два поселка ИСК «Константа»: «Традиция» и «Парк-Вилл» (оба во Всеволожском районе). В новеньких также «Золотая долина», что в 20 км от Петербурга, в деревне Узигонты Ломоносовского района (ее строит группа частных лиц). И, наконец, проект СНТ «Союз» в Гатчинском районе, сами девелоперы (тоже частники) относят его к садоводческим.
По данным регионального инфоцентра проекта «Свой дом» на середину лета 2011 года было заявлено к выводу на рынок еще 40 новых проектов. Из интересных предложений, которые готовились предъявить покупателю уже этой осенью, эксперты называют проекты эстонских компаний: коттеджный поселок от компании «Тареал» в Петродворце и малоэтажный жилой район от компании Arco Vara в Сертолове (планируется 300 домовладений).
Слово экспертам
Андрей Уманский , Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
Август — традиционное начало осенней сессии, которая продолжается до ноября. Продажи выросли на 30–40%. В августе наиболее востребованными были объекты экономкласса до 3 млн руб. в стихийной застройке. Это щитовые дома не более
80–100 кв. м с участками 15–20 соток в садоводствах и ИЖС.
В экономклассе в месяц продается 5–7 объектов в одном поселке, в исключительных случаях десять.
В случае с более дорогими объектами объем продаж снижается до пяти. В элитном сегменте продажи единичные. Объем продаж зависит также от успешности проекта, известности компании и ее опыта реализации подобных проектов.
Наиболее востребованны Выборгский и Всеволожский район. Успешны продажи в сегменте таунхаусов стоимостью от 35 до 40 тыс. руб. за квадратный метр.
Девелоперы практически не готовят ничего нового к осеннему сезону, все концепции разрабатываются на весну. Сейчас идут допродажи объектов, поэтому у покупателей есть реальный шанс добиться от застройщиков каких-то скидок или
преференций.
