Совпадение со спросом
Предложение строящегося жилья на загородном рынке пополнилось еще четырьмя проектами таунхаусов и семью проектами коттеджных поселков (см. табл.). В совокупности в августе предложение составило 345 коттеджных поселков и 59 проектов с таунхаусами. «В основном коттеджные поселки представлены с предложением участков без подряда (43% всех поселков в продаже), — говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — При этом еще в 35% поселков к реализации предлагаются участки как с подрядом, так и без подряда (смешанная застройка), то есть в совокупности в 78% поселков можно приобрести участок под застройку. На поселки, где предлагаются готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом) приходится всего 22%».
Большинство коттеджных поселков сосредоточены во Всеволожском районе (по данным «ПетНедвижимости», к настоящему времени их число составляет 31% всех строящихся в Ленобласти поселков), за Всеволожским следует Выборгский район (к августе его доля была 15%) и стремительно взлетевший на третье место за какие-то полтора года Ломоносовский район с 14%.
Несколько иначе выглядит тройка лидеров в сегменте «таунхаусы»: основное число проектов сосредоточено в том же Всеволожском районе (27% общего числа проектов). Но затем идут Курортный район с 20% и Выборгский с 11%.
По мнению Ольги Трошевой, этим летом мы продолжали наблюдать тенденцию, сформировавшуюся в прошлом году: увеличение объема предложения. «Главным отличием стало то, что сегодня в достаточном количестве появляются все более адекватные спросу предложения в сегменте таунхаусов и недорогих домов, что, в свою очередь, способствует развитию класса «эконом» и «средний», — полагает эксперт.
Зеркало для продукта
По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), динамика продаж по отношению к докризисной ни разу не была сколько-нибудь явной: продажи шли «неважно» у всех. В том числе посткризисные летние месяцы не отличались высокими показателями. Однако с начала года можно было отметить некоторое оживление рынка и каждый последующий месяц приносил небольшую, но прибавку «к весу».
Согласно данным БАРН, участники информобмена в июле реализовали 350 лотов. Это самый высокий показатель за все время наблюдения. Для сравнения: в июле те же застройщики подписали лишь 242 сделки, в мае — 248. Кстати, майские показатели были предыдущим рекордом, теперь эту планку удалось поднять сразу на 41%.
Итоги июля показывают снижение продаж коттеджей, но за исключением двух летних месяцев спрос на готовые дома стабильно, хоть и неспешно рос. По данным департамента маркетинга и продаж компании «ПетроМар Девелопмент», в первом полугодии на рынке загородной недвижимости выросли продажи в поселках высокой стадии готовности, предлагающих участки без подряда с инженерной подготовкой. Подобную активизацию спроса «ПетроМар Девелопмент» отмечает в поселках, предлагающих построенные дома с подведенными коммуникациями. Например, в проекте «Петровские сады» в течение полугодия участков продавалось примерно в 2,5 раза больше, чем домов (29 участков и 18 коттеджей), тогда как в июне-июле разрыв стал шестикратным (17 участков и три дома).
Увеличивается предложение квартир в малоэтажных многоквартирных домах до четырех этажей в ближайших пригородах, и в первую очередь во Всеволожском районе. Квартиры в загородных новостройках все лучше сбалансированы по критерию «цена — качество» и составляют конкуренцию городской недвижимости, особенно по цене.
В сегменте таунхаусов весенний рост спроса не повторился: в мае, по данным БАРН, с таунхаусами прошло 108 сделок, на июнь пришлось 72, а в июле зафиксировано 86. Довольно активно продаются секции площадью 70–75 кв. м в ценовом диапазоне 1,7–2,4 млн руб.
Бойко идут продажи недорогих участков, что несколько снижает показатели средних сумм сделок. К примеру, по данным БАРН, сотка земли с коммуникациями стоила в июле в среднем 102 тыс. руб. (в июле 2010 года — 190 тыс. руб.). Что же касается земли без коммуникаций, средний показатель в июле 2012 года снизился до 23,7 тыс. руб., хотя еще два года назад, по данным БАРН, он составлял 69 тысяч. Но раньше, как говорится, и трава была зеленее.
БАРН оперирует консолидированными данными о сделках от 37 компаний и частных застройщиков, ведущих ровно 100 проектов малоэтажной загородной недвижимости, в составе которых насчитывается 14 500 домовладений*.
Лето без паузы
В «Петербургской недвижимсти» отмечают активный спрос в течение всего лета. «По-прежнему сохраняется высокий интерес покупателей к относительно бюджетным объектам загородной недвижимости (коттедж, таунхаус) стоимостью до 3–5 млн руб., — говорит Ольга Трошева. — Цены на первичном рынке загородной недвижимости за лето сильно не изменились. Сегодня средняя цена коттеджа экономкласса составляет 4,5 млн руб., таунхауса — 4 млн руб. В сегменте комфорт-класса дома и таунхаусы стоят 8–10 млн руб., в «элите» и бизнес-классе — от 15–20 млн руб. До конца года значительного повышения стоимости на объекты в загородных проектах не ожидается».
Из летних месяцев наиболее удачным с точки зрения продаж оказался июль. Возможно, сыграл свою роль факт надвигающихся отпусков, которые платежеспособное большинство традиционно планирует на август. Дмитрий Сперанский приводит характерные цифры: «В июле был самый высокий показатель за лето. Предыдущий рекорд был поставлен в мае (248 продаж), однако теперь его удалось перекрыть сразу на 41%».
Июльские продажи ньюсмейкеры БАРН распределили по категориям следующим образом: 27 участков без инженерии (см. «нарезку» на графиках и диаграммах), 232 участка с коммуникациями, пять коттеджей (в том числе участки с подрядом) и 86 таунхаусов (в том числе дуплексы и другие виды сблокированного жилья). «Суммарная выручка загородных застройщиков по сравнению с июньской практически не выросла. А средняя цена договора дошла до нижней планки за все время наблюдения: в среднем в июле покупатели оставляли у продавцов малоэтажных комплексов всего по 1,62 млн руб.», — говорит Дмитрий Сперанский.
Однако в течение первых двух месяцев лета едва ли не половина сделок пришлись на одного-единственного застройщика: АТС «Малиновка» сообщила о реализации за месяц сразу 152 участков в рамках пяти своих проектов, притом что в июне удалось реализовать 62 лота (всплеск объясняется прежде всего оформлением купли-продажи забронированных участков в двух проектах).
Примечание
Участники информационного обмена БАРН:
«НЖК-СПб», ГК «Стинком», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», «НеваИнвестПроект», «Ландскрона девелопмент», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «47 регион», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-я Академия недвижимости», «Фаэтон Девелопмент Групп», «Эко Ленд», «Светлострой», ГК «Мидгард», УК «Новая дача», ПАН, «АТС Малиновка», «Евростиль», «Петроземпроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые территории», «Тихая Ладога», «Факт», Etiсa Development, «Олимп 2000», «Единство» и застройщики — частные лица.
