Если на колебания средней цены коттеджей может повлиять продажа двух-трех дорогих объектов, то изменения цен в сегменте таунхаусов носят массовый характер.
Средняя цена сотки земли оказалась почти на четверть выше, чем месяцем раньше, и за период с июля 2012 года достигла максимума. Впрочем, по мнению аналитика БАРН Дмитрия Сперанского, о стабильности роста цен, площадей и прочего говорить не стоит.
Статистика экономкласса, по данным «Петербургской недвижимости», выглядит иначе. Основной спрос по итогам лета-2013 все так же приходится на земельные участки без подряда: около 75% сделок. Каждая десятая сделка — это покупка коттеджа, большей частью недорогого, и почти 15% продаж приходится на таунхаусы.
Средняя сумма сделки сегодня варьирует от 1,2 до 1,3 млн руб., около 50% сделок до 1 млн руб. Средняя стоимость проданного домовладения в загородном экономклассе составляла летом 3,2 млн руб.
Конкуренция в экономклассе
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за последние два года объем рынка поселков экономкласса увеличился на 62,1%: с 5,8 тыс. объектов летом 2011 года до 9,3 тыс. объектов сегодня.
Наибольшее число недорогих предложений сконцентрировано во Всеволожском районе. К примеру, в поселке
«Вартемяги парк» от «БизнесСтройГрупп» таунхаусы площадью 78 кв. м продаются за 2,8 млн руб. В «Вишневом саду» (от компании «ВС-120») за 80 «квадратов» в блоке просят чуть больше, но все же это недорого: 3,3 млн руб. Поселок «Смольный» в Сертолове, где строит компания «НСК», продает 69 кв. м чуть дороже 2 млн руб.
Площади 75 кв. м — в «Золотых ключах» в Гатчинском районе от «Старт Девелопмент» и в «Кивеннапе-Симагино» в Выборгском районе — по 3,6 и 3,1 млн руб. за объект соответственно. В том же Гатчинском районе предлагают блок 55 кв. м за 2,2 млн руб. в новом поселке «Покровские горки» от «СНВ-Группы».
В Ломоносовском нашим экспертам попался лишь один вариант весьма выгодного приобретения: 70 кв. м за 2,4 млн руб. в проекте «Изумрудная долина».
Самый главный тренд этого года в экономклассе — минимализм. Вот, к примеру в поселке «Шагрово», что в населенном пункте Красная Горка, у компании «ВсевИнвестСтрой» продаются таунхаусы по 42 кв. м всего за 1,7 млн руб. В проекте «Кивеннапа-Север», что в поселке Первомайское, и того меньше: можно найти даже 37,5 кв. м, правда, по цене около 1,8 млн руб. Все перечисленные поселки номинально запланированы к сдаче в этом году, за исключением «Смольного», который должен быть завершен в марте следующего года.
«Экономкласс сегодня — наиболее динамично развивающийся сегмент рынка. Именно в нем сосредоточен почти весь спрос, если судить по количеству реализованных лотов, — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН. — К примеру, неплохо раскупаются проекты «Можайское» от «Фаэтон Девелопмента», «Удачное» и «Радужное» от ГК «Мидгард», «Усадьба Волковицы» от «ПАНа» и др. Все больше примеров проектов, которые удешевляют свои предложения, смещаясь в более дешевые сегменты. Это говорит о том, что многие застройщики понимают, что сегодня именно там сосредоточен основной объем покупательской активности. Конкуренция в этом сегменте в основном идет по цене: кто предложит дешевле. Еще несколько лет назад даже представить себе было сложно предложения участков по 40–50 тыс. руб. за сотку в 10–15 км от Петербурга. Сегодня такие цены уже никого не удивляют».
Жемчуг мелковат?
С 2010 года и средняя площадь приобретаемых участков продолжает уменьшаться: если три года назад, по данным БАРН, в среднем приобретали 15–16 соток земли, то к лету этого года показатель снизился почти до 11 соток (см. графики).
Площадь покупаемых таунхаусов также уменьшилась: еще два года назад средняя площадь секции в сблокированных домах была 100 кв. м, в этом году она не превышала 85 кв. м. Ничего удивительного: два-три года назад и таунхаусы в областных лесах не росли как грибы после дождя, и загородное жилье по 30–40 кв. м никто не думал строить. Однако в июле средняя площадь секции по сравнению с июньскими показателями немного выросла — на 10%, или с 68 до 72 кв. м.
Самый популярный сегодня экономкласс — это таунхаусы и дуплексы до 80 кв. м с земельными участками от 0,5 до 2 соток. В них весьма стандартное соотношение качества и цены: минимум за минимальные деньги. Стандартное для экономкласса — это все необходимое, ничего лишнего.
По данным компании «Старт Девелопмент», этим летом средняя стоимость таунхауса в сегменте экономкласса была 3,49 млн руб., а в сегменте недорогих коттеджей — 4,8 млн руб. Как правило, такие коттеджи строят площадью около 100 кв. м на участке 5–6 соток. В конце лета многие компании по традиции поднимают цены, а у кого-то этот момент совпадает со сдачей очереди поселка или заселением, что в глазах покупателей служит логичным поводом для подорожания.
И все же, при всех нюансах, бессменным лидером продаж остается участок. Как депозит для временно свободных денег и наиболее выгодное по цене приобретение, он по-прежнему самый популярный объект сделки на загородном рынке
Ленобласти. По данным компании «Старт Девелопмент», участок с частичными коммуникациями в наиболее экономичных южных направлениях, на землях ДНП можно приобрести сегодня в среднем по 97 тыс. руб./сотка. На землях ИЖС цена уже несколько другая: 180–270 тыс. руб./сотка. Однако, как свидетельствует статистика БАРН, и землю можно найти по почти символическим ценам. Парадоксы лета? Посмотрим, что будет осенью...
Другая тенденция в экономклассе, как отмечают специалисты компании «Бекар», связана со спросом на загородные малоэтажные (2–5 этажей) дома относительно близко к городу. И тенденция настолько ярко проявила себя, что аналитики склонны называть ее очередным бумом. Среди причин высокого спроса и высокие цены городских квартир. Не последнюю роль играет экологический фактор. По данным «Бекар», сегодня до 50% сделок загородного рынка совершаются с квартирами в малоэтажных домах, остальные 50% приходятся на таунхаусы, отдельные земельные участки и проч.
