По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к концу 2017 года на первичном загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти продажи шли в 315 коттеджных поселках — это 18,7 тыс. объектов. С таунхаусами 35 поселков, в них предлагается 2,1 тыс. секций. По сравнению с концом 2016 года число проектов с таунхаусами снизилось на 5,4%, а объем предложения сократился на 13%. То есть дефицит жилья сблокированного формата нарастает и купить качественный таунхаус все сложнее.
Ситуация на рынке
По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская недвижимость», 85% проектов таунхаусов расположены в радиусе 40 км от кольцевой автодороги, то есть рассчитаны на постоянное проживание. Похоже, таунхаус окончательно оформился как пригородное, но никак не дачное жилье. Покупатели готовы приобрести секцию, только если рядом есть социальная инфраструктура.
Интересно, что, в отличие от других сегментов рынка (например, малоэтажного жилья), географически предложение таунхаусов распределено довольно равномерно. Так, в северных районах реализуется 54% проектов, в южных — 46%.
Около 67% проектов таунхаусов относятся к экономклассу (до 4 млн руб. за секцию), еще 17% к классу «комфорт» (до 7 млн руб.) и 9% — к «комфорт плюс» (до 12 млн руб.). На долю бизнес-класса (до 20 млн руб.) приходится только 5% таунхаусов, а элитных, стоимостью от 20 млн руб., всего 2%.
Несмотря на преобладание в структуре предложения относительно недорогих проектов, эксперты «Петербургской недвижимости» говорят о сокращении предложения лотов по итогам года, прежде всего в сегментах «комфорт» (на 29%!) и «эконом» (на 14%).
Сужение выбора
За 2017 года на загородном рынке клиенты смогли купить 0,6 тыс. таунхаусов — на 11% меньше, чем в 2016-м. Однако участники рынка считают, что сокращение спроса связано не столько со снижением платежеспособности покупателей, сколько с отсутствием достаточного объема качественного предложения таунхаусов. Выбор за последние годы действительно стал намного беднее.
Так, всего пять свободных секций остались в коттеджном поселке «Вишневый сад» во Всеволожске. Завершается строительство последней, шестой, очереди в малоэтажном районе таунхаусов «Счастье» в пос. Федоровское Тосненского района. Продолжается строительство и заселение поселков ГК «Кивеннапа», а новые проекты компания не анонсирует.
В Москве, например, аналогичная ситуация с квартирами в малоэтажных комплексах: спрос есть, а предложение убывает (девелоперам выгоднее развивать крупные многоэтажные проекты). Многоэтажки, условно говоря, съедают малоэтажку.
А под Санкт-Петербургом наоборот: малоэтажка (квартиры) съедает сблокированное жилье.
Ольга Трошева говорит, что доступных таунхаусов на рынке Северной столицы и Ленобласти становится меньше в связи с развитием альтернативного ценового предложения квартирного жилья, в том числе малоэтажного, в пригородной зоне области.
В более дорогих сегментах таунхаусов, по словам эксперта, предложение уменьшается вследствие сокращения ликвидных участков под проекты такого класса, например, в востребованных городских районах: Приморском, Выборгском, Курортном и других.
За 2017 год на рынок выведено всего шесть новых проектов с таунхаусами (в 2016 году пять). В условиях ограниченного выбора купить таунхаус становится сложнее.
Хорошие ожидания
Эксперты сходятся во мнении, что с учетом сокращения объемов предложения загородного жилья после 2014 года на рынке формируется отложенный спрос, который может дать знать о себе уже в этом году, в том числе в сегменте таунхаусов.
По данным информационного обмена (113 коттеджных поселков), который ведет экспертное бюро «Сперанский», последний квартал в 2017 году стал лучшим по выручке и обеспечил показатели продаж на уровне 2016 года. В последние месяцы 2017-го покупатели были активнее, чем в 2016-м. «Относительно высокие показатели четвертого квартала вселяют умеренный оптимизм. 2016 год завершился в минорной тональности: сделки шли на спад. В 2017-м вроде все то же, но, если исключить сезонные факторы, активность повышается», — констатирует руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.
Кроме того, специалисты полагают, что отмена долевого строительства приведет к росту цен на квартиры в многоэтажках и часть спроса перенесется за город — на рынок малоэтажного жилья и таунхаусов.
Наталья Латышева, директор по продажам и маркетингу ГК «Кивеннапа»
Формат таухнаусов ГК «Кивеннапа» сейчас таков, что по цене комнаты в коммунальной квартире можно купить индивидуальный дом сблокированной застройки в коттеджном поселке с развитой инфраструктурой и всеми коммуникациями не дальше 40 км от КАД.
А таунхаус 70 кв. м с отделкой под ключ и участком 2,5 сотки или таунхаус 100 кв. м без отделки с участком три сотки предлагаются по средней стоимости однокомнатной квартиры в городе.
В рамках целевой кредитной программы «Новосел» у нашего банка-партнера можно приобрести строящиеся и готовые таунхаусы, а также коттеджи и земельные участки.
Конечно, изменения на рынке долевого строительства коснутся и рынка таунхаусов. Однако рисков в сегменте таунхаусов и коттеджей меньше, чем в случае многоквартирных домов.
Поселок из таунхаусов и коттеджей можно возводить поэтапно и таким образом регулировать продажи. Если застройщик предлагает продукт по цене, соответствующей качеству, продажи будут прогнозируемые, а значит финансирование дальнейшего строительства тоже. При строительстве многоквартирного жилого дома поэтапное финансирование невозможно, необходимы крупные вливания в проекты на раннем этапе, которые застройщики обычно обеспечивают за счет первых дольщиков.
Все эти тенденции повлекут снижение предложения на рынке строящегося жилья и неизбежное повышение цен. Мелкие застройщики не выживут, а крупным придется переформатировать бизнес. Но это нас не очень пугает.
Дмитрий Полунин, генеральный директор компании «Ломоносовская усадьба»
Таунхаусы и коттеджи объединяет только принятое отнесение к загородной недвижимости. Это разные форматы по функциональности и, как следствие, по кошельку. Таунхаус решает насущный жилищный вопрос, а коттедж, как правило, не единственное жилье. Поэтому таунхаусы в «Ломоносовской усадьбе» — это и альтернатива «муравейникам» в спальных районах при наличии собственного авто, и хороший вариант для тех, кому нужна большая площадь при бюджете 5–6 млн рублей.
Условия привлечения средств дольщиков, установленные 214-ФЗ, усложняют небольшим застройщикам использование этого источника финансирования. К сожалению, покупатели не получат у банков ипотечный кредит на приобретение строящегося объекта недвижимости вне 214–ФЗ. И по этому критерию говорить о преимуществе таунхаусов перед коттеджами нельзя. В обозримом будущем сегмент таунхаусов будет сокращаться, поскольку экономический эффект от вложений в этот формат значительно меньше, чем при многоэтажном строительстве. А деньги направляют туда, где большая отдача.
«Ломоносовская усадьба» идет в ногу с законодательством и на собственные средства строит таунхаусы, обеспеченные всеми инженерными коммуникациями. Наши покупатели получают в собственность по договорам купли-продажи и таунхаус, и земельный участок, на котором он расположен. На период строительства можно забронировать понравившийся таунхаус, заключив предварительный договор с символическим 10%-ным обеспечением.
Максим Холоменков, руководитель отдела продаж КП «Вишневый сад»
Бо?льшая часть таунхаусов приобретена нашими покупателями с использованием ипотечных средств. Аккредитация нашей компании крупнейшими банками (в частности, Сбербанком) — один из ключевых факторов, позволяющих успешно реализовывать наш проект. Секции в таунхаусах в поселке «Вишневый сад» являются отдельными квартирами, благодаря чему у клиентов компании не возникает сложностей в получении ипотечных кредитов. Все таунхаусы оформлены в собственность, поэтому у покупателей широкий выбор ипотечных программ, а ставки ниже, чем для другой загородной недвижимости. Одобрение происходит в сжатые сроки, низкий процент отказов.
