Почувствуйте разницу
Наиболее успешно шли продажи в хорошо известных покупателям проектах. Стабильно высокий спрос определялся, кроме известного бренда, высокой стадией готовности поселка или наличием хотя бы одной сданной в эксплуатацию очереди и — традиционно — доступностью цен.
«Минувшее лето для застройщиков оказалось не в пример хуже прошлогоднего, — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН). — По нашим данным, за летние месяцы в 2013 году сделок было заключено на 37% меньше, чем годом ранее. Это свежие исследования БАРН, основанные на информационном обмене, который охватывает примерно 36% общего числа сделок на рынке. Однако надо учитывать определенную специфику приводимой статистики: в обмене участвуют почти все проекты, в арсенале которых есть продажи таунхаусов, тогда как объекты другиех форматов представлены более скромно».
Аналитики уже давно говорят о заметном расслоении рынка: значительная доля представленных в листингах 500 проектов не могут похвастать заключенными сделками, тогда как в других застройщики темпами продаж более или менее довольны. По оценке БАРН, на долю 88 проектов, участвующих в информобмене, приходится более трети всех продаж на рынке.
С инженерией и без подряда
По-прежнему, как и в начале года, пальма первенства по популярности у покупателя принадлежит недорогим земельным участкам. Правда, покупателей интересуют инженерно подготовленные участки: тенденция покупать землю с коммуникациями прочно утвердилась на рынке, и «нарезку» в чистом поле уже не воспринимают как рыночный продукт.
«По сравнению с прошлым годом больше всего упал спрос на самые дешевые участки. Дорогие наделы продаются почти так же успешно, как годом ранее, а спрос на «нарезку» снизился значительно. По домам ситуация обратная: дешевые коттеджи берут с прежней скоростью, тогда как интерес к более дорогим заметно снизился», — говорит Дмитрий Сперанский.
По данным БАРН, учитывающим статистику в тех самых 88 проектах, по итогам трех летних месяцев договоры распределились следующим образом: 51% (225 сделок) приходится на участки без подряда; 7% (32 сделки) — на коттеджи и участки с подрядом, 42% (187 сделок) — на таунхаусы, дуплексы и другие виды сблокированного жилья. Для сравнения: в прошлом году участки составляли относительно большую долю в сумме продаж лидеров рынка, а именно 56%, тогда как секции в таунхаусах составили лишь 37% подписанных договоров. То есть сделки с участками «просели» больше всего, а спрос на таунхаусы хотя и уменьшился, не столь заметно.
Данные последнего летнего месяца выбиваются из этого ряда: в августе именно таунхаусов коснулось максимальное снижение спроса, достигшее 40%.
На фоне невысоких средних результатов в отдельных сегментах загородного товара заметен прогресс: с начала лета аналитики отмечают рост популярности квартир в малоэтажных жилых комплексах. Они успешно конкурируют и теснят в состязании за кошелек покупателей таунхаусы.
«В сегменте таунхаусов сокращение объемов спроса шло параллельно с удешевлением лотов. Компания, которой принадлежит наибольшая доля рынка в данном сегменте, ввела скидку на свои предложения, а то бы показатели могли быть хуже», — говорит Дмитрий Сперанский.
Верхний предел
Положение дел в самом дорогом сегменте загородной недвижимости оценивается экспертами довольно позитивно. По данным генерального директора Knight Frank SPb Николая Пашкова, в 2013 году спрос на дома дороже 50 млн руб. вырос и сейчас максимален за период с 2008 года.
В премиум-классе продается сейчас 7–9 домов в квартал, тогда как в 2010 и 2011 годах столько же объектов продавалось за весь год.
Фактором, сдерживающим рост продаж, Николай Пашков назвал дефицит на рынке готового продукта, причем речь не о строительной готовности, а о юридическом оформлении земли. У покупателей домов премиум-класса сложилось четкое представление: они обязательно должны находиться в Курортном районе — между Сестрорецком и Зеленогорском. Другие районы вряд ли смогут приобрести такой статус или даже приблизиться к нему в обозримом будущем, а в этой локации предложений мало.
Акции в активе
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» считает, что уровень активности на рынке остается стабильным. «Скорее всего, объем продаж в III квартале 2013 года будет сопоставим с зарегистрированным во II квартале. По-прежнему наиболее популярны участки без подряда, поэтому основная масса сделок на загородном рынке с бюджетом до 1 млн руб. По данным эксперта, сохраняется высокая востребованность самых дешевых участков, вплоть до 35–50 тыс. руб. за сотку. Отличительной чертой последних месяцев стало заметное количество акций: девелоперы предлагают скидки до 15–20%, многие готовы предоставить рассрочку. Наиболее успешными можно назвать такие проекты, как «Охтинский парк» и «Киссолово», хороший темп продаж сохраняет «Кивеннапа».
По мнению Ольги Трошевой, рынок продолжает пополнятся проектами, где предлагаются в основном участки, — девелоперы действуют под диктовку текущего спроса. По словам главного аналитика «Петербургской недвижимости», «можно с уверенностью отметить и расширение географии предложения»: если раньше подавляющее большинство поселков поставлял Всеволожский район, то в течение лета появилось много предложений в Ломоносовском, да и вообще в южном направлении.
«По нашим прогнозам, в сентябре-октябре продержится такой же уровень активности на рынке, начиная с ноября сезон уже пойдет на спад. Однако если к Новому году девелоперы запустят новые стимулирующие акции, вполне возможен небольшой всплеск продаж», — считает Ольга Трошева.
Примечание
Справка об участниках информационного обмена
В данный момент в обмене участвуют: «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «ПулЭкспресс Групп», ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК девелопмент», «Старт Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-я Академия недвижимости», FD Group, «Эко Лэнд», ГК «Мидгард», ПАН, АТС «Малиновка», «Евростиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп 2000», Landkey, «ПетроМар Девелопмент», «Сити 78», «Адвекон», «Ниттис» и застройщики — частные лица.
