Начнем с того, что в Градостроительном кодексе РФ нет понятия «таунхаус». Вместо него используется термин «жилой дом блокированной застройки». Требования к дому: не должен превышать трех этажей, не может состоять более чем из десяти блоков. Причем каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи, иметь с соседними блоками общую стену либо стены без проемов, располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования. Однако, как отмечают юристы, сегодня в правоустанавливающих документах на недвижимость допускается использование как понятия «таунхаус», так и смежных с ним терминов: «блокированный жилой дом», «секция в блокированном доме». Кроме того, поскольку таунхаус является жилым помещением, входящим в состав здания, в документах он может также указываться как квартира.
Теория множеств
Исходя из такого множества определений, существует и несколько вариантов юридического оформления таунхаусов. Юристы называют два основных.
Первый вариант — таунхаус как индивидуальный дом.
«В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами, — поясняет Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры». — При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)».
К примеру, если в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома должны возводиться на участках от 6 соток, на каждую секцию таунхауса должен приходиться придомовой участок не менее 6 соток. Проблемы могут возникнуть, если застрощик решит сэкономить место и на 6 сотках возведет линию таунхаусов из нескольких секций. «В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной», — говорит Софья Соколова.
«Для того чтобы таунхаусы считались индивидуальными домами, у них не должно быть общих помещений (подвалов и чердаков) и общих сетей (то есть труба газопровода не должна проходить вдоль фасадов всех секций, а заводиться в каждую секцию отдельно), — добавляет предостережений директор по маркетигну ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина. — Это заметно удорожает прокладку сетей». При покупке таунхауса — индивидуального дома покупатель получает два свидетельства о собственности: на дом и на участок. «А каждому домовладению присваивается свой адрес», — уточняет Софья Соколова.
Второй вариант оформления таунхауса — секции как отдельные квартиры.
В этом случае линия таунхаусов фигурирует в документах как обычный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет отдельный вход. «Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и прочее распространяются те же правила оформления, что и на многоквартирный дом», — говорит Софья Соколова. «При этом нужно понимать, что у такого таунхауса-«квартиры» не может быть индивидуального придомового участка, поскольку земля под объектом находится в общедолевой собственности», — добавляет Елена Шишулина. «Риски в этом случае заключаются в том, что без разрешения соседей нельзя будет отгородить часть участка или возвести на нем какие-либо дополнительные постройки. А при продаже участка потребуется разрешение других владельцев общедолевой собственности», — предупреждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
«Многие таунхаусы в нашем регионе возводятся на землях дачных некоммерческих партнерств, — говорит Елена Шишулина. — Не то чтобы все они были готовыми кандидатами на снос, но с их оформлением в собственность могут возникнуть проблемы, не говоря уже о прописке, так как юристы и чиновники пока еще не пришли к согласию, законно ли это».
Совершенно законные сблокированные домики могут возводиться только на землях населенных пунктов, предназначенных под малоэтажную жилую застройку, — как отдельно стоящими, то есть коттеджами, так и блокированными, то есть дуплексами и таунхаусами.
Земельный вопрос
В целом список документов, которые нужно требовать от застройщика при покупке таунхауса, мало отличается от покупки иных видов малоэтажки. «Необходимо изучить учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации строительной компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе», — перечисляет Софья Соколова. Кроме того, важно наличие аудиторского заключения за последний год предпринимательской деятельности.
«Застройщик может предоставить подлинники или должным образом заверенные копии документов. Отказ предоставить документы можно рассматривать как признак неблагонадежности компании», — уверена юрист. Помимо этого, необходимо просмотреть проектную декларацию, включающую информацию о компании и проекте строительства, где должны быть указаны цели, сроки, этапы реализации проекта.
Среди других аспектов, на которые стоит обратить внимание, Ольга Трошева советует обратить внимание на обеспеченность инженерными коммуникациями. «Преимуществом будет, если они уже спроектированы на начальной стадии строительства, — поясняет она. — Если вопрос обеспеченности коммуникациями планируется решать на финальной стадии строительства дома, могут возникнуть проблемы с реализацией проекта в целом».
Когда таунхаус уже построен, все гораздо проще. Необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект и земельный участок под ним; очень важно в этом случае свидетельство о собственности на землю, причем на каждый отдельный участок. Например, информация из этого документа позволит понять, переведена ли земля в нужную категорию.
«Если застройщик обещает, что перевод из «сельхозки», например, в ИЖС, состоится буквально на днях, иногда это действительно удается сделать в обозримом будущем, а иногда нет. И рисковать не стоит», — предупреждает Елена Шишулина.
Отдельный щекотливый вопрос — в аренду или в собственность предлагается земельный участок. «Если земля находится в собственности у застройщика, как правило, земельный участок оформляется в собственность приобретателя дома. Безусловно, и для застройщика, и для приобретателя это самый простой путь оформления», — поясняет Софья Соколова.
«Если жилой дом передается в собственность, а земля под ним арендуется, то покупателю необходимо удостовериться, что арендодателем, то есть собственником земли, выступает орган государственной или муниципальной власти, — советует Софья Соколова. — При переуступке права аренды новому арендатору согласие государственных или муниципальных органов не потребуется. Этот же механизм работает и при продаже строения на арендованном участке. Кроме того, законом установлено первоочередное право собственника дома на выкуп арендуемого земельного участка».
А вот аренда у «третьего лица» чревата двумя не самыми лучшими сценариями. «Срок аренды может закончиться, и владельца дома «попросят» с этой земли, или землю придется выкупать в собственность, причем, возможно, за совсем не символические деньги», — предупреждает Елена Шишулина.
Что за договор?
Форм договоров для законной покупки таунхауса немало — это и всевозможные предварительные договоры, и договоры инвестирования, и даже бронирования.
«На сегодняшний день для оформления покупки таунхауса используются три вида договора: договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи и способ вступления покупателя в кооператив, — перечисляет реалии рынка директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. — Первый вид может применяться, если застройщик работает по 214 ФЗ, и он обеспечивает полную гарантию покупателю. Договор купли-продажи используется, если застройщик не работает по 214 ФЗ, что в Ленинградской области встречается довольно часто. Наконец, вступая в кооператив, покупатель должен делать взносы, и, только когда объект достроится и все долги будут выплачены, объект перейдет в собственность покупателя».
«Мы используем предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Так как у нас не долевая, а индивидуальная собственность, он абсолютно легитимен, — рассказывает Елена Шишулина. — Правда, на часть домов мы уже получили свидетельства о собственности, и продаем их сразу по основному договору. А так схемы могут быть самыми разнообразными. Важно не то, как называется договор, а то, на какой объект покупатель получает собственность: на квартиру с отдельным входом или блокированный индивидуальный дом».
Если таунхаус продается как индивидуальный дом, девелоперы часто используют вариант продажи через приобретение земельного участка с подрядом. «Приобретение участка с подрядом имеет один весьма существенный недостаток: никто не застрахован от того, что планы у соседа по поселку изменятся и он «заморозит» возведение своего коттеджа или перестанет платить, — предостерегает Софья Соколова. — И таких соседей может оказаться несколько. Таким образом, приобретая участок за большие деньги и планируя жить в аккуратном и красивом европейском поселке, покупатель может оказаться в условиях бесконечной строительной площадки».
