Пик спроса на таунхаусы (их еще называют сблокированными домами) пришелся на 2012 год и частично 2013 год. «Такое жилье очень долго не было доступно обычным покупателям, поскольку стоило около 5–6 млн руб. А тут появились секции за 1,5 млн руб., а позднее даже за 900 тыс. руб. И возник массовый спрос. Заинтересовались этим предложением не только любители загородной жизни, а даже те, кому не хватало на квартиру в пределах города. Однако девелоперы переоценили этот спрос. В 2012 году было продано 2,2 тыс. блок-секций, а в 2013-м — 1,2 тыс., на 45% меньше. При этом по-прежнему неплохо идут дела у крупных девелоперов, которые стали пионерами в этом направлении. Но в ряде проектов — затишье. Однако в 2014 году все равно ожидается выход на рынок проектов с таунхаусами. Но они скорее относятся к так называемым смешанным, где будут и коттеджи, и квартирные комплексы», — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», сегодня сложно судить о том, насколько насыщен спрос покупателей на таунхаусы: гораздо очевиднее, что представленные на рынке проекты не вполне соответствуют требованиям рынка. «Есть несколько замечательных примеров, в которых очень бойко идут продажи секций, и все они в разных ценовых категориях: «Близкое», «Счастье», «Покровские горки», «Янино», «Александровский», Ollila. Значит, есть спрос на такой продукт. И я уверен, до насыщения далеко: в этих проектах постоянно повышают ценники, это значит, что число желающих купить велико».
Снижение популярности таунхаусов заметил и Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «В первой половине 2013 года стало очевидно, что сблокированное жилье несколько подрастеряло популярность по сравнению с предыдущими годами после всплеска спроса и все больше покупателей выбирают квартиры в пригороде. Однако последние полгода показали, что спрос на этот тип жилья выправился и теперь занимает свою стабильную нишу. Крохотные секции 30–50 кв. м значительно потеряли в спросе, однако секции 80–90 «квадратов» раскупаются в целом неплохо».
Что и где строят?
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), к началу 2014 года секции предлагались в 59 загородных проектах. При этом количество непроданных секций составляет 5881 (это на 6% больше, чем было к июню 2013 года). Застройщики продолжают активно выводить на рынок и масштабные проекты: на сегодня среднее количество секций в малоэтажных проектах — 56. Средняя цена предлагаемого лота составляет на данный момент 5,5 млн руб.
Чаще всего поселки с таунхаусами сконцентрированы в зоне 20–30 км от КАД, но встречаются и отдельные предложения в пределах 60-километровой доступности, в основном близ поселений с необходимой торговой инфраструктурой.
В удаленных от города районах тоже немало предложений таунхаусов (включая дуплексы, триплексы, квадроксы и другие форматы сблокированных домов). Больше всего таких объектов на восточном и юго-западном направлениях, причем к востоку от Петербурга преобладают секции среднего ценового диапазона, а на юго-западе — нижнего.
Проектов с таунхаусами больше всего в Ломоносовском, Тосненском, Пушкинском, Всеволожском, Курортном и Выборгском районах. «Таунхаусы представлены во всех классах, а наиболее востребованными в 2013 году были объекты средней ценовой категории — от 4 до 6 млн руб., расположенные в северном направлении», — говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. По данным экспертов NAI Becar, на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в таунхаусе около 45–50 тыс. руб., при этом цены растут, нередко на 1–2% в месяц.
Спрос есть неспроста
Популярность продукта «таунхаус» существенно выросла в последние годы в силу того, что покупатель увидел в нем экологичную и качественную альтернативу городской квартире. Однако постепенно в лидеры выходят квартиры в малоэтажных домах.
Тем не менее спрос на таунхаусы стабилен. По мнению Елены Шишулиной, директора по маркетингу и продажам ЗАО «Управляющая компания «СТАРТ Девелопмент», спрос на таунхаусы можно сравнить с востребованностью квартир-студий и «однушек» в сегменте многоквартирного жилья. «Например, у нас в «Золотых ключах» уже довольно большой лист ожидания на таунхаусы в III и IV очереди, хотя дата открытия продаж еще даже приблизительно не определена», — рассказывает эксперт.
По исследованиям компании «СТАРТ Девелопмент», средняя площадь таунхауса экономкласса на конец 2013 года составила 71 кв. м (диапазон от 37 до 150 кв. м). Средняя стоимость такого домовладения снизилась на 7% — с 3,1 до 2,88 млн руб., но не в результате снижения цен, а за счет появления большого числа проектов с недорогими секциями небольших площадей. При этом средняя стоимость квадратного метра таунхауса весь год держалась на уровне 37,2 тыс. руб., и лишь с начала 2014 года отмечено очевидное подорожание.
Покупатель воспринимает малоэтажный поселок с таунхаухами как место для постоянного проживания, альтернативу городской квартире. Именно поэтому поселки с таунхаусами дальше 30 км от КАД чаще всего менее популярны, нежели расположенные ближе к городу. В итоге такие поселки либо подвергаются реконцепции, либо пытаются как-то привлечь покупателей демпингом.
По статистике «СТАРТ Девелопмента», покупатели таунхауса — это чаще всего молодые семьи (25–35 лет) с одним-двумя маленькими детьми либо молодожены, имеющие в планах прибавление в семействе. У них, как правило, востребована ипотека, а «товар» сам по себе интересен им возможностью растить детей за городом, на природе и свежем воздухе, в тишине и покое.
Вторая крупная категория покупателей — пожилые супружеские пары: большой коттедж для них дорог и проблематичен в содержании, а небольшой экономичный таунхаус с участком земли — то что надо.
Слово экспертам
Валерий Панкратов генеральный директор компании RusWoodHouse
Секции в таунхаусах (дуплексах) стали безусловным лидером продаж на рынке загородной недвижимости. Некоторые застройщики были вынуждены пересмотреть концепции застройки своих объектов в пользу такого типа жилья. В частности, СК «РусВудХаус» выделила под застройку дуплексами треть территории своего коттеджного поселка «Бавария». Прослеживается общая тенденция к уменьшению площади жилья для снижения его цены, наибольшим спросом пользуются «маломерки» 40–60 кв. м. Недвижимость в малоэтажных комплексах Ленобласти приобретают обычно для постоянного проживания, поэтому очень важна транспортная составляющая. По аналитике «РусВудХауса», основной покупатель секций в таунхаусе (дуплексе) — молодые и многодетные семьи и люди пенсионного возраста. В большинстве случаев привлекаются субсидии, материнский капитал, кредитные средства и т. п. Часто дуплексы приобретают на большую семью с пожилыми родителями, требующими ухода: и под присмотром, и друг другу не мешают.
Слово экспертам
Лилия Мякеля менеджер по продажам компании «Гарантъ Девелопмент»
Насыщения спроса в сегменте таунхаусов не наблюдается, количество продаж и потенциальных клиентов по сравнению с 2013 годом не сокращается, несмотря на значительное повышение стоимости. Средняя площадь увеличилась на 10 кв. м, что также не отразилось на спросе, а наоборот: покупатели на сегодняшний день, переезжая за город, больше интересуются «комфортным метражом» не менее 100 кв. м.
Поселок «Токкари-Лэнд» и раньше, и сейчас рассматривали как место для постоянного проживания. С каждым годом он становится удобнее и приятнее для комфортного проживания. На территории организован детский сад, есть круглосуточная охрана, в этом году планируется построить магазин.
Среди покупателей таунхаусов 80% молодых семей с детьми, которые предпочитают шуму и грязи, присущим городам-миллионникам, жизнь за городом, на свежем воздухе, в безопасности, но при близости городской инфраструктуры.
Слово экспертам
Денис Савченко руководитель отдела продаж компании IMD group
Как правило, жителями таунхаусов становятся семьи, которые стремятся к жизни в непосредственной близости к городу, в экологически благоприятных условиях и ценят комфортное жилье. Изначально западный формат, таунхаус постепенно укореняется и в России, особенно в мегаполисах и их пригородах. В последнее время новостройки настолько уплотняются, что жить в каменных джунглях становится некомфортно. Да и неоднородность социальной среды является немаловажным фактором. Именно на семьи, которые стремятся жить на природе, а работать в мегаполисе, ориентирован формат таунхаусов. С экономической точки зрения таунхаус намного выгоднее индивидуального дома, так как эксплуатационные расходы примерно равны городским за счет централизованных инженерных коммуникаций. Что касается стоимости, то в наших комплексах на этапе нулевого цикла таунхаус можно купить по 39 000 руб./кв. м, и это с учетом земли. Но, безусловно, все зависит от проекта, его местонахождения и ценовой политики застройщика.
Слово экспертам
Александр Дубовенко учредитель компании GOOD WOOD
Покупатели таунхаусов — люди, которые хотят жить не в самом мегаполисе, а чуть дальше, в 5 км от него, но со всеми городскими удобствами. При этом за деньги, сопоставимые со стоимостью квартиры в городе, покупатель хочет получить жилье большей площади, с наилучшим соотношением цены и качества. Думаю, что в Ленинградской области спрос на таунхаусы далек от насыщения. Мы со своей «московской колокольни» видим, что здесь рынок недостаточно развит и все еще впереди. У нас есть прекрасный проект «ФлэтХаус». Это таунхаусы из клеенного бруса, если кратко. В Московской области этот продукт отлично себя зарекомендовал. Популярность деревянного домостроения, в частности, из клееного бруса, в последнее время заметно увеличилась, особенно в сегменте домов для постоянного проживания. В ближайшее время мы выводим проект «ФлэтХаус» на рынок Санкт-Петербурга. Думаем, что в Ленинградской области тоже будут хорошие показатели по продажам.
