Претензии к девелоперским компаниям по качеству строительства коттеджей и таунхаусов на этот раз остались за рамками обсуждения. Прозвучало лишь несколько негативных примеров недружественного поведения застройщиков и совет привлекать строителей-профессионалов для составления дефектной ведомости при приемке-передаче готового дома.
Точно соблюсти сроки строительства, поясняют представители девелоперских компаний, застройщик поселка может не всегда, и часто по не зависящим от него обстоятельствам. Правда, профессионалы способны трезво оценить, с какими трудностями им придется иметь дело при подведении магистрального газа или электричества, и учитывают эти возможные задержки в договорах с покупателями.
Если обещаны асфальтовые дороги, обычно их делают не раньше, чем закончены все «грязные» работы — чтобы тяжелая техника не привела новый асфальт в негодность. Поэтому первым новоселам нередко приходится мириться с неудобствами.
Но и впоследствии стройка вокруг будет продолжаться непредсказуемо долго. Но это не мешает жить, если работы ведутся по установленному девелопером регламенту. Например, действует запрет на работы в выходные, до 10 и после 19 часов, и в это время запрещен проезд тяжелой техники, а для строительных бытовок отведена специальная площадка. Все же стройка на соседнем участке — не то же, что ремонт в квартире у соседней сверху.
Многие неудобства загородного строительства нивелирует сдача очередями: в одной части поселка уже течет нормальная, спокойная жизнь, а в других застройщик, учитывая интересы заселившихся домовладельцев, направляет технику в обход их коттеджей, организовав специальные въезды и дорожную сеть.
Жителю коттеджного поселка придется считаться с интересами соседей. И как бы ни хотелось домовладельцу быть абсолютно независимым в границах собственного дома и участка, в любом поселке действуют правила общежития, соблюдение которых — в интересах всех и каждого.
Правила эти, установленные управляющей компанией, могут показаться привыкшим самостоятельно принимать решения загородным жителям неверными. Что могут предпринять домовладельцы, как правильно действовать, рассказали эксперты, собравшиеся за круглым столом. Они также разъяснили на примерах, что выражать несогласие с размером установленных платежей, не оплачивая охрану, чистку дорог и вывоз мусора, — неэффективный способ.
Слово экспертам
Марина Агеева руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс»
Вопрос расходов — один из самых неприятных для собственников домов в коттеджных поселках. Почему-то сформировался достаточно устойчивый стереотип: жизнь за городом дешевле, чем в городе. Может быть, дело в том, что было много рекламы объектов экономкласса, которая акцентировала дешевизну и автономность загородной жизни? В лучшем случае это лукавство: жизнь за городом всегда дороже.
Кроме коммунальных услуг — электроэнергии, газо- и водоснабжения, — в коттеджном поселке есть общая территория, как и в городском многоквартирном доме, ее убирают, освещают, охраняют, а также вывозят мусор. Обязательство оплачивать эти услуги возникает с момента получения собственности на участок, независимо от того, начато ли строительство дома. По логике некоторых землевладельцев, охрана приходит ровно в момент их приезда в поселок, так же как дорога чистится и мусор вывозится «по запросу».
У компании «ПулЭкспресс» большой опыт обслуживания коттеджных поселков, у нас в активе 12 проектов, из них шесть полностью завершены, а в тех, реализация которых продолжается, есть введенные в строй очереди. Могу сказать, что всегда есть довольно большая доля людей, которые считают, что должны оплачивать услуги управляющей компании только за время пользования ими. В том числе среди тех, кто покупает дорогие участки, например, в «Охтинском парке» — от 5 млн руб., имеет домовладения от 20 млн руб. При этом стоимость обслуживания составляет 7–8 тыс. руб. в месяц. В поселке «Румболово», где дома продавались по 25–30 млн руб., обслуживание обходится в 5–6 тыс. руб. в месяц. При этом мы, как управляющая компания, не зарабатываем на услугах, плата лишь окупает их себестоимость. И даже эта сумма, случается, вызывает споры, их мы успешно разрешаем в судебном порядке. Ни разу не было такого, чтобы суд не встал на нашу сторону.
В наших проектах у домовладельцев индивидуальные договоры с поставщиками коммунальных услуг, а за непроданные участки платит застройщик. Если же договор общий, то из-за неплатежей части жителей электричество могут отключить всему поселку.
Некоторые компании закрывают неплательщикам въезд на территорию: пешком можно пройти, а проехать по расчищенным за чужой счет дорогам, привезти на участок стройматериалы — нет.
У нас был случай, когда жители посчитали, что управляющая компания слишком дорого запросила за услуги, провели собрание и решили, что на каждый вид работ можно найти исполнителей, задействовав свои связи в бизнесе. Год они провели в полных эмоционального накала собраниях и борьбе, а в итоге обратились к нам с просьбой вернуться в поселок.
Слово экспертам
Леонид Баркар директор по продажам ГК «Промышленно-строительный альянс»
Наша компания реализовала проект коттеджного поселка «Коркинские холмы», он уже заселен, в продаже осталось несколько участков. Огромное преимущество поселков, где идет заселение, — это возможность многое увидеть своими глазами, а об остальном расспросить соседей.
Реалии рынка таковы, что даже после сдачи еще продолжаются продажи, но первые новоселы живут там уже год или даже три. Они могут поделиться опытом проживания в поселке, и у покупателей есть возможность оценивать не обещания застройщика, а конкретный результат.
Мы, продвигая идею городского комфорта за городом, занимаемся также реализацией многоквартирных жилых комплексов. В таких домах у вас не триста, а двадцать соседей.
Необходимость оплаты энергоресурсов возникает еще до регистрации права собственности. Здесь возникает определенный конфликт интересов: по документам покупатель еще не стал собственником, но дом сдан, подъезды освещаются и убираются. В роли квартировладельца я сам участвовал в собраниях жителей. Хорошо, конечно, когда есть взаимопонимание. Но иногда приходится решать разногласия в судебном порядке или пытаться воздействовать на «протестующих» общественным порицанием. Сами жители используют такие средства, как социальные сети. Была ситуация, когда квартировладельцы провели субботник (они выбрали самоуправление общим имуществом своего небольшого малоэтажного дома, отказавшись от услуг управляющей компании), и увидели, как некая дама выбросила пакет с мусором из машины прямо на обочину. Ее разыскали через соцсеть, и в диалоге конфликт был разрешен. Но в принципе наличие жестких правил, прописанных при покупке жилья, может предотвратить подобные конфликты.
Если в поселке действует регламент застройки, это также работает на благо каждого: соблюдаются необходимые «отступы» от границ участка и в конечном итоге отсутствие «шанхая» работает на повышение стоимости и ликвидности каждого дома в поселке.
Слово экспертам
Светлана Невелева советник руководителя ГК «СТИНКОМ»
Я много лет сотрудничаю с компанией, которая строит крупный коттеджный поселок. Многие владельцы готовых коттеджей уже давно используют их как загородные дома, при этом в поселке продолжается строительство. Это можно сравнить с покупкой квартиры в новом доме. Проходит госприемка, жилье передают по актам приемки-передачи, и в принципе можно начинать отделку. Дальше каждый владелец действует по-своему: кто-то быстро клеит обои, устанавливает сантехнику и живет. Кто-то долго ищет дизайнера интерьера, долго ждет доставки плитки с Сицилии, тратит месяцы на выбор кухни. Кто-то вовсе не собирается въезжать в купленную квартиру, а перепродает ее. Поэтому многоэтажный дом, который считается сданным в эксплуатацию (лифт работает, мусор вывозят и пр.), на деле продолжает жить как строительный объект.
То же ждет вас в 90% сданных коттеджных поселках. На рынке, безусловно, есть предложения готовых лотов в готовых поселках на финальной стадии реализации, но цены там существенно выше, чем в предлагаемых на стадии строительства. И даже в проектах, где подключены все коммуникации, работает охрана и функционирует социальная инфраструктура (детские и спортивные площадки, лодочная станция, пляжи или, например, прокат газонокосилок), участки будут продаваться и дома на них будут строиться в непредсказуемом темпе.
Я вас уверяю, за городом продолжающееся строительство доставляет намного меньше неудобств, чем ремонт у соседей в многоквартирном доме. Моя дочь, живущая в таком доме, говорит, что ее грудной ребенок воспитан перфораторами.
Культура строительства и режим работ (тишина по выходным и пр.) регулируются регламентом поселка. Если соседний участок не продан, не печальтесь и собирайте на нем землянику. Если стройка спрятана за деревьями, лесной массив еще и поглощает звуки, скрывает неприглядную стройплощадку. Стройка по определению не бывает красивой, как и ремонт, но строительство из дерева щадящее по сравнению с каменным, менее грязное и шумное.
Жизнь за городом не дешевле городской, но позволяет за сопоставимые деньги получить больший комфорт. Платежи управляющей компании с каждого дома обратно пропорциональны количеству домовладений, но эта зависимость не линейная. В нашем поселке «Гармония» из 300 участков 200 проданы, 50 строятся, а 60 уже заселены. Все владельцы участков платят по 1700 руб. в месяц за обслуживание общей части поселка. По плану, когда весь поселок будет заселен, а социальная инфраструктура полностью запущена, стоимость обслуживания составит около 3000 руб. в месяц.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров генеральный директор компании «Русь: Новые территории»
Есть два подхода к управлению поселком. Первый — демократия, самоуправление, реализация права каждого на собственную мечту. Это не наш метод. Мы считаем, что для комфорта покупателей — будущих жителей поселка на старте заселения поселка необходим авторитарный способ управления. Я объясню. Каждый имеет опыт безуспешных попыток договориться о чем-то с соседом. Решать общие вопросы, например, в городе, приходится часто: как убирать лестничную площадку, можно ли поставить свой велосипед, если тогда для соседских коробок места не останется... А теперь представьте, что договариваться придется с двумястами соседями, каждый из которых дорожит своими представлениями о правильном жизнеустройстве. Это нереально. Поэтому мы выбрали путь централизации власти.
В моей практике есть реализованный крупный проект на триста домовладений к востоку от города, в Янине. Сейчас я руковожу компанией, которая строит поселок бизнес-класса «Особый статус» неподалеку от Медного озера. Общение с потенциальным покупателем мы начинаем с рассказа о том, как будет устроена жизнь в коттеджном поселке, какие платежи предстоят, как будет организована охрана, уборка территории и пр. И эти правила уже определены. Изменить их можно будет не раньше, чем после заселения половины домов в поселке, а до этого будет так, как установил застройщик. Управление готовым объектом, в принципе, не наш бизнес, мы берем на себя эту функцию, чтобы домовладельцы могли начать жить в поселке.
В чем преимущество такого подхода? Если на обсуждение вынесены четыре взаимоисключающих предложения и они набирают равное число голосов, значит, продолжает действовать система «по умолчанию», принятая до собрания. В частности, был пример споров по распределению расходов. На охрану, обслуживание сетей и уборку территории потрачен, например, миллион. Мы решили собирать деньги с каждого дома поровну, раз уж это плата за содержание общей территории, правом пользования которой все обладают в равной степени, — не считать же, у кого дети качались на качелях, а у кого нет? Но были такие, кто считает, что с тех, у кого большие дома, следует брать больше. Пожалуйста, собирайтесь и решайте. Но на старте заселения жесткая формулировка — единственно жизнеспособная, иначе наступает анархия. По моему опыту, люди вступать в конфликты не хотят, предпочитают, чтобы конфликт разрешил посредник, представитель управляющей компании.
Слово экспертам
Анатолий Стяжков директор по строительству группы компаний «АТОН», проектная организация «Современный дом»
На что обращать внимание, приобретая недвижимость в готовых коттеджных поселках? В течение года мы проводим анализ звонков и просьб о помощи при сдаче строительных объектов. Часто проблемы достаточно серьезные
Прежде всего проблемы возможны, если компания, сдающая поселок, не всегда честна с покупателем. Из самых вопиющих примеров: дом сдан с локальной канализацией, фановая труба из дома выведена но уходит в никуда, просто зарыта в землю…
Понятно, что таких вещей компания, намеренная работать на рынке долго и успешно, не делает. Поэтому, во-первых, надо правильно выбрать компанию. Во-вторых, привлечь юриста при подписании договора с девелоперской компанией и специалиста по строительству — для приемки инженерных сетей и построенного дома. Если заявлено, что дом подключен к инженерным сетям, вода должна течь из крана и уходить в сток. Если сети к дому не подведены, сдается точка подключения.
В Интернете дается много советов, как действовать при покупке, но неизвестно, кто их дает и можно ли им доверять. В целом я вижу, что в последние годы качество работы девелоперских компаний существенно повысилось. Очевидно, что изменения происходят благодаря покупателям, которые стали грамотнее: знают, о чем спрашивать, на что обращать внимание.
Управлением сданного поселка может заниматься дочерняя компания девелопера, либо жители создают ТСЖ (ДНП), а позднее выбирают управляющего. Комплекс услуг, которые смогут получить жители поселка, определяется концепцией поселка. Например, в поселке CLUB, который мы реализуем в Коробицыне, предусмотрена общая инфраструктура, в том числе игровые и спортивные площадки, водоем на территории, гостевая парковка. Эти объекты требуют определенного ухода.
Конфликты по оплате и регламентам между жителями поселка и управляющими компаниями случаются, это неизбежно в сфере жилищных услуг. Но если правила проживания четко прописаны изначально и одинаковы для всех, порядок поддерживается. Когда слишком много вопросов оставлено на усмотрение жителей, поселок может годами жить в спорах между домовладельцами, без решения основных вопросов жизнеобеспечения: о вывозе мусора, охране и др.
