Выбор участка, дома или подрядчика для строительства — личное дело каждого. Но одну цифру стоило бы держать в голове: потерять можно даже не 100% вложенных в дом денег, а 130%. Такой максимально негативный сценарий — снос построенного дома за счет владельца. Семинар, организованный журналом «Загородное обозрение» в рамках осенней Ярмарки недвижимости, был посвящен «граблям», на которые много лет наступают покупатели участков, и новым рискам.
«Поиск выгодных предложений, желание купить дешевле — это нормально и правильно, уверен Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». — Но необходимо проверять, что стоит за предложением с низкой ценой. Лучше всего прямо спросить продавца земельного участка, в чем подвох. Не все, но большинство застройщиков поселков объяснят, почему в листинге есть участки дешевле, чем в среднем по поселку или в округе».
Стратегию поиска самых бюджетных предложений Дмитрий Новосельцев считает рискованной. В ней есть алгоритмы проверки и подстраховки, которые, однако, не дадут стопроцентной гарантии безопасности сделки.
Первое, на что надо обратить внимание в кадастровом паспорте участка или на публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru), — категория земли. Если это земля сельхозназначения, необходимо проверить вид разрешенного использования. На участках для сельхозпроизводства запрещено строительство жилого дома, на земле под крестьянско-фермерское хозяйство разрешен только один дом на гектаре (невозможно и официальное разделение этого гектара на час-ти). Покупка доли в собственности на гектарный надел с обещанием продавца разделить его потом оборачивается невозможностью оформления права на построенный дом.
Запрещено строить дома в санитарно-охранных зонах ЛЭП (от 10 до 55 м в зависимости от напряжения), газопроводов высокого давления (300 м), кладбищ или скотомогильников. «К сожалению, не все линейные объекты внесены в кадастр, и известны случаи, когда на момент покупки участка газопровод не был учтен и обременения не действовали, а потом в регистрации построенного дома владельцу отказывают из-за попадания в охранную зону, — предупреждает Дмитрий Новосельцев. — Поэтому, кроме проверки кадастровой карты, придется внимательно посмотреть, есть ли рядом высоковольтные ЛЭП или газопровод, и расспросить соседей».
Еще одна проблема, с которой государство пока не разобралось, это двойной учет земель гослесфонда и сельскохозяйственных, с которой столкнулись многие землевладельцы Выборгского района, например. И в судебной практике есть решения в пользу как собственника, так и государства. Надо также проверить, согласован ли с «Ленавтодором» съезд с шоссе в поселок, иначе дорожники перекроют его бетонными блоками. Риск есть и при покупке права аренды земли. В процедуре выкупа земли под построенным домом за несколько процентов кадастровой стоимости существует много нюансов-преград. Как минимум, нужно проконсультироваться с юристом о возможности и условиях выкупа участка. Не исключено, что экономия обернется дополнительными тратами.
Сетевой фильтр
Следующий после юридической проверки важный воп-рос — инженерная инфраструктура. «Если в коттеджном поселке не подведено ни электричество, ни газ, продавец может уверять, что 15 кВт энергоснабжающая организация обязана подключить за 550 руб., а газ подут в рамках бесплатной догазификации. Если расстояние до ближайшей подстанции больше 500 м, стоимость может достигать 1,5 млн руб., а по газу и 2,5 млн руб., судя по реальным примерам. Надежнее приобретать участок в поселке, где уже есть дорога, электричество и водопровод, а газ будет позже, — рекомендует эксперт. — Программа бесплатного подведения газа в населенные пункты, для ИЖС, принята, но механизм компенсации затрат газоснабжающим организациям не прописан. Объемы заявок у них выросли в 10 раз, а на каких условиях нанимать подрядчиков, они не знают. Вряд ли программа заработает в будущем году».
Надежды на ипотеку под 2,7% с господдержкой, по данным руководителя «1-й Академии недвижимости», в 2020–2021 годах оправдывались крайне редко. Лучшее из реального, пожалуй, кредит в Сбербанке под 6,35% и в Дом.РФ под 6,1%. Если отказали в ипотеке, не стоит брать дорогой потребительский кредит: и сумма переплаты, и короткий срок погашения делают его невыгодным. Начиная строительство дома в надежде на рост доходов и будущие заработки, владелец сильно рискует остаться с неликвидным недостроем, предупреждает Дмит-рий Новосельцев.
Зарыть деньги в землю
Третий блок рисков покупателя участка связан с грунтом. Огромных затрат может потребовать возведение фундамента на торфянике, в низине или при близости грунтовых вод.
«Проблема со строительством дорог и домов на торфяниках известна, например, по поселку Щеглово во Всеволожском районе. Выемка торфа и засыпка щебня и песка — очень трудоемкая и дорогая операция. На участках в низинах есть риск подтопления дома весной, гибели посадок. Неглубокое залегание грунтовых вод не позволяет создавать поля рассеивания бытовых септиков, так что придется вызывать ассенизационную машину еженедельно. Проблема решается дренажом, но это тоже дополнительные затраты», — предупреждает Дмит-рий Новосельцев.
Строительство по расчету
Подорожание стройматериалов изменило привычный рейтинг стоимости домов из клееного бруса, каркасных, газобетонных и кирпичных.
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера», рассказал, что стоимость материалов для брусовых, газобетонных и кирпичных домов в комплектации
«теплый контур» в 2021 году сравнялась.
Двух-, а тем более трехэтажный дом потребует больших расходов на лестницу, которая «съедает» около 20 кв. м полезного пространства, предупреждает Дмитрий Новосельцев. Экономия на утеплении приведет к повышенным расходам на отопление. «Фундамент из винтовых свай отнюдь не экономичный: пространство под домом продувается ветром, так что зимой выхолаживается пол первого этажа и нижняя часть стен. Под полом проходят трубы водоснабжения, их надо защитить от замерзания. Поэтому свайный фундамент необходимо закрыть «юбкой» и дополнительно утеплить нижнее перекрытие», — говорит эксперт.
Как сегодня экономить на строительстве? Традиционные рекомендации — выбирать поселок с готовыми коммуникациями, ровный участок, лаконичные пространственные решения.
Удельная стоимость одноэтажного дома выше, но оправдывается удобством. Мансардный этаж под двускатной кровлей обойдется дешевле полноценного второго. Такие элементы современной архитектуры, как панорамные окна, террасы, монолитные консольные выступы, удорожают строительство, замечает Алексей Соколов. Эксперт советует сразу формулировать запрос как необходимость уложиться в определенный бюджет, чтобы обеспечить достойный вид и экономичное обслуживание. Исходя из этого будут выбраны площадь, конструктив, отделка и оборудование.
Алексей Соколов поделился также опытом возведения дома 140 кв. м для семьи из 4–5 человек с кухней-гостиной 48 кв. м, двумя санузлами, котельной с отдельным входом, двумя террасами в качестве летней гостиной.
В клееном брусе стоимость домокомплекта, со сборкой, но без фундамента составляет, по расчетам, 9 млн руб. Строительство из CLT-панелей потребует утепления, ветрозащиты, создания обрешетки и отделки фасада, и дом обойдется в 7 млн руб. Классическая каркасная технология позволила возвести дом за 5 млн руб., с качественными окнами, утеплением стен (200 м) и крыши (250 мм).
По мнению Алексея Соколова, каркасный дом дешевле других и строится быстрее, но в нем очень много точек контроля, от которых критически зависит качество жизни.
«Сейчас, пожалуй, впервые за 20 лет моей работы в СК «Мера», такое количество запросов на сметные расчеты и проектирование. В работе у нашего архбюро несколько десятков проектов, — говорит директор по развитию. — И обратившимся весной, скорее всего, придется пользоваться типовыми решениями, которые могут не подойти для конкретного участка. Поэтому не советую терять зимнее время».
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й академии недвижимости»
Стратегия разумной оптимизации расходов включает использование всех предлагаемых государством методов финансовой поддержки, сокращение площади дома и участка, отказ от необязательных опций и грамотную закупку материалов.
Для покупки земли и строительства дома можно задействовать земельный сертификат и материнский капитал. Экономию в цене даст приобретение земли на начальной стадии строительства поселка. У нас в «Разметелево» продажи начинались с 90 тыс. руб. за сотку, а сейчас, через год, уже 150–180 тыс. Нужно покупать у проверенного девелопера, а строить дом с опытной строительной компанией, это выгодно, надежно и дает гарантии.
Стоит убедиться, что для коттеджного поселка разработан и утвержден проект планировки территории (ППТ). Это основополагающий документ, гарантирующий, что государство силами 20 организаций проверило легитимность проекта, возможные ограничения и пр. ППТ как минимум должен быть подготовлен и отправлен на окончательное согласование. Это уже означает, что проведены четыре вида изыскательских работ, выполнена архитектурная и планировочная часть и все это сверено с профильными ведомствами. В итоге ППТ утверждает правительство Ленобласти.
Площадь участка может быть не 20 соток, а всего семь–восемь, при курсе на рост налогов это позволит платить меньше и со временем. В одноэтажном доме (без потери полезной площади на лестницу и зону перед ней) семье достаточно 80– 120 кв. м. Сейчас в наших поселках средняя площадь продаваемых домов 140 кв. м, а еще пару лет назад была 220–250 кв. м. Дома разумной площади проще обслуживать и легче продать.
Чтобы не удорожать строительство, крышу можно сделать плоской или простой двускатной.
Рекомендую начинать строительство в 2022 году. По экспертным оценкам, перегретый рынок стройматериалов должен остыть, а цены немного снизятся (на металл и дерево есть прогнозы снижения до 30%). Закупать строительные материалы лучше зимой или в начале весны. И главное — строить дом по проекту!
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»
Сохранение тепла — базовая потребность человека, и для дома эта функция основополагающая. Дом, который не используется зимой, можно строить на столбчатом фундаменте, не задумываясь особо об энергоэффективности окон, упростить «пирог» стены, крыши и утепления фундамента. В доме для постоянного проживания эти позиции крайне важны, и по некоторым стоимость возрастает вдвое или даже вчетверо. Столбчатый фундамент можно сделать за 300 тыс. руб., а бетонная плита с ростверком потребует от 1 млн руб. Энергоэффективные окна дороже обычных на 30–40%. Толщину утепления кровли лучше выбрать не 200 мм, а 250 мм, тщательно утеплить фундамент, для отопления предусмотреть не конвекторы, а котел и водяное отопление.
Затраты необходимо соотносить с местом строительства: большой и дорогой дом в СНТ при продаже не окупится. Приемлемо, если на участке за 2 млн руб. дом обошелся в 8–10 млн руб., но вкладывать в него (под чистовую отделку) в 3–4 раза больше цены участка не стоит.
Строить надо по проекту. А с компанией или без — решайте сами. Компания получает маржу, и за эти деньги обеспечивает закупку материалов по выгодным оптовым ценам, организацию доставки материалов, оборудования и инструментов для бесперебойной работы, легальность рабочих и их быт. Непрофессионал вряд ли сможет оценить, насколько предложенная цена «в рынке» (прораб ведь тоже не уверен в клиенте и закладывает в цену определенную «премию за риск») и уж точно не сумеет избежать неоговоренных расходов. К нам в этом и прошлом году обращалось как никогда много людей, у которых стройки были брошены бригадами. Строителям предложили более выгодную оплату, и они ушли.
Вопрос ответственности и профессионализма исполнителей особенно актуален на этапе посадки дома, проектирования и возведения фундамента и несущих конструкций. Утепление мансарды или строительство навеса для машины можно выполнить хозспособом.
