Кроме традиционно престижного и популярного Курортного района, состоятельных покупателей привлекают также район п. Ленинское, примыкающий к Курортному, Юкки-Энколово-Мистолово до Токсова, окрестности Медного и Лемболовского озер, южные дворцовые пригороды.
У покупателей, ценящих уединение и нетронутую природу, востребовано Суходольское озеро, Вуокса и побережье Ладоги.
Фото: HONKA NOVA
По данным Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank SPb, к концу 2021 года в премиум-сегменте (классе А) представлены 13 коттеджных поселков с 280 непроданными домами. Объем предложения почти такой же, как годом раньше.
С одной стороны, традиционные географические предпочтения покупателей дорогих домов сложились давно и меняются довольно медленно. По мнению управляющего партнера ГК «Омакульма», председателя комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Константина Пороцкого, «спрос на загород сложился исторически. «Золотой треугольник» Репино-Ленинское-Комарово образовался как элитная загородная локация, в силу того что там в 50-е годы ХХ века выделяли дачи партийной номенклатуре и деятелям науки, культуры и искусства. Сыграла роль также близость Финского залива и неплохая транспортная доступность, которую создавали там для сильных мира сего, а также наличие инфраструктуры. Чуть менее известная история — Токсово. Фактически вся зона от Токсова до Соснова, а также кусочек предместий Всеволожска исторически были дорогими районами при советской власти. На южном направлении разве что Вырица могла с ними как-то конкурировать», — напоминает Константин Пороцкий. По словам эксперта, всплеск интереса к южным дворцовым пригородам был в период, когда строился Дворец конгрессов в Стрельне. Сейчас это направление осваивается самыми разными форматами благодаря хорошей транспортной доступности и достаточно развитой социальной инфраструктуре.
Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований Knight Frank SPb
Популярность престижных локаций меняется в зависимости от развития окружения. Поселок Ленинское и его окрестности сейчас в стадии активного развития, и текущие объекты, и перспективные. Вектор развития этой территории задал дефицитный Курортный район.
В Ленинском заявлено несколько концептуально интересных проектов, которые с высокой вероятностью пополнят рынок в этом году.
В результате активизации рынка цены изменились, и 1 млн руб. за сотку уже мало кого можно удивить.
Престижные удаленные локации по-прежнему интересны в районе р. Вуоксы, Суходольского озера и других.
Последние два года мы отмечаем значительную активизацию девелоперов на загородном рынке: у нас заметно вырос объем работы над проектами данного сегмента. Запросов на загородный и рекреационный консалтинг становится больше, это позволяет нам работать над концептуально интересными проектами, и есть надежда, что рынок качественно обновится. Основные территории, которые сейчас рассматривают девелоперы для объектов высокого класса, сосредоточены в пос. Ленинское и вокруг него. Также их взор устремлен на северное побережье Финского залива — Выборгский район и некоторые привлекательные локации вдоль Новоприозерского шоссе. Южные пригороды рассматривают в основном для объектов массового спроса.
Фото:Hill Park
Есть небольшой спрос в Пушкинском районе, а в районе Петергофа в основном востребован комфорт-класс: там люди выбирают альтернативу «трешке» на пр. Ветеранов и предпочитают секцию в таунхаусе или дом в Стрельне или Петергофе. Павловск далеко от города, как и Пушкин, там плохая транспортная доступность и пока не получается организовать нормальное сообщение между этими локациями и Петербургом, объясняет Константин Пороцкий.
Константин Пороцкий,
управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС
по малоэтажному жилищному строительству
Нынешнее развитие рынка дорогой загородной недвижимости связано с транспортной доступностью и наличием инфраструктуры. По транспортной доступности все стало неплохо вдоль Новоприозерского шоссе и по некоторым южным направлениям. Инфраструктурой в реальности располагает только Курортный район, там есть необходимые магазины, фитнес-центры, рестораны и т. д.
Интересно все, что строится вокруг «Охта-Парка», который предложил необходимую инфраструктуру для комфортного проживания. Хотя, на мой взгляд, место переоценено, потому что сейчас нет ничего другого в качестве альтернативы. Главная проблема коттеджных поселков — «некуда пойти» в целом остается нерешенной.
Сейчас очевидно, что предпочтения меняются: люди стали разборчивее. На фоне пандемии на загородном рынке клиенты хватали все подряд. Самый популярный запрос в пандемию был «дом с бассейном» или или «бассейн поблизости». Те, кто привык к комфорту в городе, искали его за городом. У нас в ЖК «Омакульма-Аннино» темп продаж составлял до десятка домовладений в месяц, прежде всего потому, что это комплекс с собственной социальной инфраструктурой, от детсада и школы до коворкинга и спа. Новый сезон покажет, как будет дальше. Спрос сейчас по-прежнему выше, чем до пандемии, и так же ориентирован на «социалку» в прямом доступе.
Фото: "Омакульма-Анино"
Как отмечает Светлана Невелева, эксперт компании «Русь: Новые Территории», в частном секторе традиционно популярных п. Токсово, Вырицы, Пушкина и Павловска много очень дорогих домов. Их так же традиционно окружает довольно разнообразная застройка, сформированная в начале 2000-х. В окрестностях Павловска превалирует застройка «в полях» и без единого регламента, за очень редким исключением.
Светлана Невелева привела примеры «миграции» из исторически популярных мест в более отдаленные и привлекательные по природным характеристикам. В частности, домовладельцы недешевых коттеджей в окрестностях п. Токсово стали сдавать их в аренду, а для себя построили новые дома рядом с п. Сосново. А феврале в коттеджном поселке «Солнечный орнамент» под п. Сосново покупатель оценил сосновый ландшафт, площадь участков, количество соседей и купил сразу три участка общей площадью почти один гектар. Стоимость приобретения 24 млн рублей.
По информации Светланы Невелевой, на Вуоксе и Суходолье тоже готовятся к запуску новые поселки высокого ценового сегмента. Эксперт также обращает внимание на ближние к Петербургу земли у Ладоги: «Думаю, сейчас эта прекрасная локация, куда многие стремятся, недооценена. Но вряд ли там сложится гармоничная застройка».
Светлана Невелева,
эксперт компании «Русь: Новые Территории»
Существенно выросла популярность в целом Приозерского направления, в том числе местностей, весьма удаленных от города. На Вуоксе и Суходолье уже запущены и планируются к реализации новые проекты высокого класса. Лендлорды, планирующие в настоящее время запуск организованной застройки верхних ценовых сегментов, составляют бизнес-план с высокими показателями доходности, а для этого приходится основательно минимизировать площади под общее использование, оставив максимум земли для продажи в рамках объекта приобретения. Однако в современном загородном девелопменте общие прогулочные и парковые зоны формируют добавочную стоимость. Поэтому трудно сказать, насколько новым проектам удастся выдержать заявленный высокий класс.
На рынке загородной недвижимости есть примеры успешных проектов, запущенных непрофессионалами, и им удалось следовать изначальной концепции, возможно, за счет наличия другого устойчивого бизнеса. И благодаря убежденности в правильном выборе. Это особенно трудно на старте, когда инвестор требует продаж, а покупатели еще не видят во плоти образ будущего поселка. Когда наступает момент «принятия» — вопрос открытый, но он наступает. В отличие от ситуации, когда девелопер сдается, стремясь ускорить продажи, и соглашается на отступление от концепции.
Ленобласть очень активно застраивается, и преобладают проекты формата «новое садоводство». Поэтому поселки с собственным стилем, отвечающие ценностям целевой аудитории, пока в дефиците, и в цене.
Константин Пороцкий считает, что, в отличие от востребованных окрестностей Медного и Лемболовского озер, Суходольское, Вуокса и побережье Ладоги — «совсем другая история». «Благодаря новой трассе «Сортавала» жить на Суходольском озере стало вполне реально, хотя вообще-то уединенные усадьбы массовым спросом не пользуются. Есть любители, но в содержании это очень дорого, а постоянно там жить не получится. Большинство наших сограждан, даже очень обеспеченных, предпочитают загородное малоразмерное жилье, и все-таки с хотя бы минимальной инфраструктурой. Возможно, она разовьется вокруг и благодаря «Игоре» и трассе для автогонок», — считает эксперт.
Значимость «Игоры» для спроса отмечает и Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru: «Одним из самых востребованных форматов стал коттеджный поселок рядом с базой отдыха, инфраструктурой которой — ресторанами, спа и прочим — жители могут пользоваться. Содержать собственный бассейн — дорогое удовольствие, особенно в наших условиях, поэтому лучше пользоваться тем, что есть поблизости. Но «Игора» в плане постоянного проживания расположена далековато от Петербурга. Хотя имеет шанс «обрасти» качественным предложением благодаря востребованности курортной инфраструктуры».
Успешные проекты коттеджных поселков реализуются вдоль шоссе от Корабселек до Токсова. Это «Ламбери», «Образ жизни» («Лесная деревня»), «Озерный край» и другие.
Центром притяжения для покупателей служит ближайший к городу всесезонный курорт «Охта-Парк» с детским клубом, комплексом открытых подогреваемых бассейнов, известным банным спа-центром и ресторанами. Прямо на курорте построены коттеджи, таунхаусы и апартаменты жилого комплекса «Образ жизни».
Ольга Трошева,
руководитель
консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Если говорить в целом о структуре спроса на первичном загородном рынке, то сделки в северном направлении преобладают, 54–55%. Что касается коттеджного домостроения, то это всегда больше север, особенно в классе «бизнес» и выше. Потому что север — это водоемы, леса, атмосфера, хорошие дороги, горнолыжные курорты и т. п.
В некоторых исторических локациях юга также есть проекты высокого класса, но объем такого предложения весьма ограничен.
Отмечая быстрое развитие этой локации, открытие множества фермерских лавок, спа-центров и других модных объектов, эксперты, однако, сетуют на качество самого шоссе и застройки вдоль него (на лето 2022 года намечен ремонт 10 км дороги). Константин Пороцкий считает, что эта локация несколько переоценена — из-за отсутствия альтернатив на рынке.
В силу ограниченного предложения в Курортном районе активно развивается соседняя территория Выборгского, поселок Ленинское. Лидерство этой локации в продажах дорогих объектов устойчивое. Именно здесь расположен новый коттеджный поселок от известной девелоперской компании STEIT — «OasisPark Репинское» (стр. 21). По данным Knight Frank SPb, готовятся к выводу на рынок и другие интересные проекты.
