Задача была — найти неочевидные, на взгляд непрофессионала, способы, позволяющие получить отвечающий потребностям семьи дом с оптимальным балансом «цена — качество».
Первая реакция на негативные экономические новости у заказчиков домов премиум-класса, например: заказать дом поменьше. Но в процессе проектирования, когда «экономичный» образ дома обретает зримые черты в поэтажном плане, большинство отказываются «лепить» тесные комнатушки и определяют нужный им размер дома, отталкиваясь не от цены, а от потребностей семьи. В общем, это первый разумный способ экономии. Главное — основываться при этом на расчетах.
В первую очередь нужно определиться с целями: будет это место для постоянного проживания, всесезонного отдыха или летняя дача. От этого зависит как выбор проекта и стенового материала, так и необходимый набор инженерных коммуникаций, стоит ли тратиться, например, на подводку магистрального газа. Если его нет и обогрев за счет электричества, то для дома, где не живут постоянно, важна скорость прогревания.
Стоит учитывать и будущую ликвидность, ведь может случиться, что вам понадобится дом побольше, в другой местности, а этот надо будет продать. По мнению экспертов, разумный подход заключается в том, чтобы дом (без учета внутренней отделки) был примерно вдвое дороже участка.
Чаще всего наши эксперты, основываясь на богатом опыте, говорят о необходимости качественной проработки начального этапа строительства. Ошибки, допущенные на стадии геологических изысканий и проектирования, а также сооружения фундамента, обходятся дороже всего.
Большая статья не вполне оправданных расходов — переделки. Если на каждый этап нанимается отдельный исполнитель, потом бывает невозможно найти виновного в перекосах или трещинах. Поэтому при одном ответственном за весь цикл строительства (исключая отделку) легче сэкономить на исправлении брака. Практически все девелоперы, реализующие участки и без подряда, и с таковым, отмечают одинаковые изменения: первые землевладельцы искали подрядчиков (строительные бригады) самостоятельно, а по мере строительства поселка все больше покупателей заказывают дома у застройщика поселка. Ими движет как раз желание иметь одного контрагента, ответственного за результат. И большой плюс, если представители этой компании всегда под рукой, работают на соседних участках.
Сэкономить можно и за счет грамотного проекта: например, дешевле сделать мансардный этаж, чем полноценный второй, а тем более строить дом заданной площади одноэтажным.
Когда дом строится «для себя», то решимость экономить каждый рубль, определяющая намерение на начальном этапе стройки, к моменту отделки тает и материалы приобретаются дороже, чем планировалось. Выбрав скромный по площади проект и недорогую технологию, заказчик в полном объеме тратится на подведение инженерных коммуникаций, а потом получает неудобный, но вовсе не дешевый дом.
Слово экспертам.
Слово экспертам
Сергей Барышев генеральный директор компании «Петростройсервис»
Готовый проект можно модернизировать довольно просто: из каркасного сделать каменный и наоборот. Это совсем небольшие деньги по сравнению со стоимостью строительства. Наша компания сейчас проводит акцию: проект дома мы предоставляем бесплатно, при условии заказа строительства хотя бы фундамента. Стоимость можно посчитать почти сразу, уже на стадии проектирования, когда понятно, какая площадь, какой фундамент и т. д.
Смету составляет подрядная организация, мы своим заказчикам предлагаем это бесплатно. Стоимость строительства серьезно зависит от технологии. Минимальная стоимость коробки — 15 тыс. руб./кв. м; это каркасный дом. Дом по технологии несъемной опалубки — около 18 тыс., газобетонный — от 20–23 тыс. руб., кирпичный дороже. Простые прямоугольные конструкции дешевле сложной архитектуры с крыльцом и открытыми террасами. По стоимости квадратного метра открытые террасы не отличаются от самого дома.
Дерево бывает очень разным: сырой профилированный брус, сухой профилированный брус, сухой клееный — самый дорогой, особенно импортный. Оцилиндрованное сырое бревно стоит 8–9 тыс. руб./м3. Сухой клееный брус — 25 тыс. руб.
Построить кирпичный дом по 50–60 тыс. руб. за метр и потом продать его — это практически подвиг. Если человек не уверен, что останется в доме до конца своих дней, это неразумно. Жизнь сейчас мобильная, люди переезжают из Питера в Москву, из Москвы в Таиланд. Поэтому многие обращаются к более дешевым вариантам. В доме очень много нюансов. Мы делали лестницу за 3 млн руб.: очень дорогой металл и кожа. Понятно, что при продаже эти деньги вернуть невозможно.
В среднем теплый контур деревянного дома обходится в 25 тыс. руб. за квадратный метр. Будет это 24 или 28 тыс. — нужно рассчитывать. Есть предложения построить каркасный дом за 9 тыс. руб./кв. м, очевидно, с наполнителем из стекловаты и сырым каркасом. Нужно понимать, что такой дом хорошим не будет, как и дом из кирпича за 20 тыс. руб./кв. м.
Качественный каркасный дом обходится в 25–30 тыс. руб. за метр, может быть, и 35 тыс. В каркасной технологии вообще много нюансов: какие мембраны, какие утеплители, какие стойки. Дом из бруса может стоить столько же.
Слово экспертам
Артем Сапегин менеджер проектов компании «ГрандЛес»
В целях экономии можно использовать готовые проекты, а не заказывать индивидуальный. Однако если проект выполнен для каркасного дома, то применять газобетон или кирпич недопустимо.
По нашему опыту, очень много ошибок на этапе проекта совершается из-за того, что он либо не дорабатывается с учетом особенностей участка и материалов, либо дорабатывается «не теми» специалистами.
При использовании «бесплатных» проектов надо понимать, что архитектор не зря получает деньги за работу, и если от проекта отказываются, это отражается на стоимости работ на других этапах. На начальном этапе работ важны три составляющие: наличие проекта, подбор профессиональной команды, выбор материалов. Если все сделать правильно, проблем при строительстве не возникнет и переделывать ничего не придется.
Геологические изыскания исключать я не советую: они обойдутся в 30–40 тыс. руб., а риск увеличения затрат уже в ходе строительства очень большой. Это неправильная экономия: потратить чуть меньше в начале и переплачивать потом.
В попытке сэкономить многие пытаются до предела сократить площадь дома. Конечно, у всех свои потребности и возможности, не существует универсальной формулы. С каждым «лишним» метром общая стоимость строительства растет, но стоимость одного квадратного метра снижается. Одноэтажный дом общей площадью 100 кв. м будет на 30–40% дороже дома с мансардой, в котором 100 кв. м распределены по двум этажам. Стоимость также зависит от угла наклона кровли и ее конструкции; сложная кровля требует больше материала и времени на сборку.
В России можно использовать отличные стройматериалы. Есть хорошие специалисты проектировщики и строители. Можно строить хорошие дома. Но если привлекать одну бригаду для фундамента, другую для монтажа инженерных сетей стен, третью для отделки, то в случае возникновения проблем они будут перекладывать ответственность друг на друга. Это национальная особенность строительства. Если все заказать в одной компании, впоследствии можно сэкономить немало денег и нервов.
Слово экспертам
Анатолий Стяжков директор по строительству группы компаний «АТОН», проектная организация «Современный дом»
По собственному немалому опыту, скажу, что кровля, отделка и прочее не так важны, как то, из чего вы строите дом. Я сторонник строительства из кирпича, все остальное — компромисс. Если рассчитывать стоимость дома из этого зарекомендовавшего себя с самой лучшей стороны материала, сравнивая его с другими, на первый взгляд, не такими дорогими, то в конечном итоге разница получится незначительной. С учетом стоимости ухода за фасадами за несколько лет кирпич и вовсе оказывается вне конкуренции.
Сейчас газобетон стоит почти столько же, сколько кирпич, каркасный дом обойдется дешевле. Но нет материала лучше кирпича. Чтобы понять, стоит ли экономить на стеновом материале, какая доля в общей стоимости строительства придется на него, нужно сделать профессиональный проект, а затем рассчитать смету. И все будет понятно, ничего придумывать не надо.
Выбирая стеновой материал, надо помнить, что пользоваться домом вы будете не год и не пять лет. Дом, построенный из кирпича, — это практически ваша крепость. Если возвести стены из газобетона или клееного бруса, то уже через 3–5 лет вам придется позаботиться об обслуживании построек.
Популярный способ экономии — наем не компании с официальным договором, а самодеятельной бригады. Сейчас можно ждать притока таких бригад с Украины. Надо понимать, что эти люди выполнят работу (если сделают) и уедут, а если возникнут претензии, предъявить их будет некому. Каждый сезон к нам обращаются 12–15 заказчиков с недостроем. Мы часто отказываем, так как не знаем, как сделан фундамент, что за грунт и как нам отвечать за непредсказуемый результат чужой работы. Один ответственный за весь цикл работ — эффективный способ получить желаемый результат без лишних трат.
Пренебрегать исследованием грунта ни в коем случае нельзя: даже если соседние участки вполне благополучны, на вашем грунтовые воды могут вести себя иначе. То есть тщательная проработка проекта поможет сэкономить при строительстве.
Слово экспертам
Юлия Эглит директор по развитию компании «Эглстрой», официального дистрибьютора компании «Ламми дом»
Газобетон — один из популярных материалов в малоэтажном строительстве. Википедия, например, сообщает, что газобетон предназначен в основном для строительной теплоизоляции: утепления по железобетонным плитам перекрытий и чердачных перекрытий, теплоизоляционного слоя стеновых конструкций.
Из-за низкой (в сравнении с кирпичом) плотности в местах опирания плит перекрытия требуется установка железобетонных армирующих поясов и колонн. Газобетон довольно хрупок, поэтому газобетонный дом требует ленточного или плитного фундамента. При смещении фундамента или высыхании появляются сквозные щели, а следовательно мостики холода. Трещины в газобетонных стенах может вызвать также штробление под инженерные коммуникации. Для монтажа фасадного утеплителя или навесной мебели необходим специальный крепеж. Особенности газобетона позволяют иногда злоумышленникам проникать в дома путем распила уличной стены, такие случаи известны.
Высокая гигроскопичность газобетона ставит перед строителями еще одно условие: стены необходимо сразу утеплить и защитить фасад штукатуркой или облицевать кирпичом. Если других вариантов нет, в качестве меры предосторожности рекомендуется обработать кладку гидрофобизаторами и закрыть все проемы полиэтиленом. Из-за гигроскопичности для склейки газобетонных блоков не годятся цементно-песчаные штукатурки и шпатлевки, применяются только гипсовые смеси. При реакции газобетона с углекислым газом и водой происходит карбонизация. В результате ее на многих старых газобетонных стенах можно заметить осыпавшуюся отделку и «меловую» поверхность блоков. Карбонизация опасна в первую очередь разрушением арматуры.
В качестве межэтажных перекрытий в домах из газобетона можно использовать деревянные перекрытия или газобетонные плиты, балки из тяжелых бетонов недопустимы.
По данным агентства исследований Rakennustutkimus RTS OY, в Финляндии в строительном сезоне 2013/2014 годов применение материалов в каменном малоэтажном строительстве было следующим: на легкие бетоны пришлись 10% построек (против 21% годом раньше), на керамзитобетонные блоки — 23%, бетон в несъемной опалубке из пенополистирола — 11%, бетон в блоках Lammi — 56%.
