Последний раз мы делали выборку самых дорогих коттеджей в Петербурге и Ленобласти в декабре 2014 года. Времени прошло, в общем, немного, но, как выяснилось, нестабильность в экономике даже за такой короткий срок изменила правила игры на элитном рынке.
Поскольку одной из главных новаций стал отказ продавцов от фиксированной цены, сам формат рейтинга на какое-то время потерял смысл, и эту статью мы решили построить как аналитический обзор. При этом как обычно использовали данные базы объявлений журнала «Загородное обозрение».
Идем на снижение
Традиционно «самыми дешевыми среди самых дорогих» в наших рейтингах оказываются коттеджи в Курортном районе стоимостью около 150 млн рублей. Эксперты загородного рынка часто повторяют, что даже эта цена завышена и не соответствует реалиям рынка. И, хотя некоторые продавцы продолжают стоять на своем, наметились и подвижки. Так, например, владелец загородного дома площадью 210 кв. в коттеджном поселке «Жемчужина Разлива» (город Сестрорецк), продававший свой объект за 150 млн, неожиданно снизил стоимость, причем довольно существенно – до 122, 4 млн рублей (почти на 28 млн!). При такой цене шансы продать дом, безусловно, увеличиваются.
Вообще количество элитных объектов за 120-130 млн рублей в базе заметно выросло. Если коттедж достойный и расположен в интересном месте, то за эту цену, как нам кажется, он вполне может найти покупателя.
Продавцы готовы договариваться
Целый ряд элитных объектов теперь рекламируются без цены. Продавцы готовы рассматривать индивидуальные условия.
К примеру, в декабре на четвертом месте рейтинга находился довольно интересный коттедж (а по внешнему виду, скорее, – вилла) в Выборгском районе Ленинградской области. Площадь дома 550 кв. м, размер участка – 25 соток.
В конце прошлого года дом стоил 160 млн рублей, теперь – цена договорная.
Еще один коттедж, ранее участвовавший в рейтинге, стоил 200 млн рублей. Это загородный дом в Сестрорецке площадью 440 кв. м с огромным благоустроенным участком 65 соток. И здесь продавец решил отказаться от фиксированной цены и назначать ее в ходе торга на индивидуальных условиях.
Практически каждый второй элитный объект в листингах сопровождается теперь пометкой «цена договорная».
Впрочем, торговаться соглашаются в основном те, кто уже столкнулся с отсутствием спроса. Те продавцы, которые только выставили объект на продажу, пробуют все-таки диктовать цену рынку.
Так, недавно среди элитных коттеджей вторичного рынка появился новый объект – коттедж общей площадью 380 кв. м на 18 сотках земли ИЖС в пос. Репино Курортного района. Дом находится в паре минут ходьбы от Финского залива. Место интересное, но цена, по-видимому, слишком высока: 210 млн рублей. Не исключено, что через месяц-другой продавец также будет готов торговаться.
Торг может быть скрытым
Владельцы самой дорогой недвижимости, на наш взгляд, едва ли будут открыто снижать цены или заявлять о готовности торговаться. Так, дом-лидер нашего рейтинга уже который месяц продается за 340 млн рублей – и не ниже (усадьба площадью около тысячи кв. м на участке размером 50 соток. Дом расположен в парковой зоне Всеволожска).
Но это вовсе не означает, что покупатель не может договориться об индивидуальных условиях. Особенно если он готов заплатить всю сумму сразу.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Бараченя, специалист по недвижимости Сертоловского отделения Русского Фонда Недвижимости
Ситуация, когда продавцы элитной недвижимости перестают указывать цену своих объектов, нормальна и предсказуема. В период прошлого кризиса 2008-2009 гг. листинги также пестрили договорными ценами.
Фактически это означает, что продавец не понимает, сколько реально стоит его объект в новых изменившихся условиях. У него, конечно, есть свое представление о том, какую сумму он хотел бы получить, но он желает проверить это предположение в ходе диалога с покупателем, который, впрочем, тоже имеет весьма туманное представление о реальной стоимости элитных объектов. Получается совместное «интуитивное ценообразование».
Отсутствие в рекламе цены является еще и своего рода маркетинговым инструментом. Оно побуждает потенциального клиента заинтересоваться и позвонить.
Отмечу, что в сегментах эконом и бизнес-класса практика договорных цен, скорее всего, использоваться не будет. Относительно объектов стоимостью до 25 млн рублей у участников загородного рынка есть достаточно четкое понимание ценовых соответствий – сколько может стоить объект той или иной категории.
В целом сейчас продавцы «тестируют» цены, прощупывают почву. Более четкой и понятной ситуация станет, как обычно, весной.
