Какие объекты инфраструктуры необходимы жителям дорогих коттеджных поселков в получасе езды на машине, а какие в шаговой доступности или прямо рядом с домом? Когда предложение от застройщиков будет соответствовать спросу?
Лыжи или универсамы?
Коттеджные поселки высокого класса девелоперы стараются строить в районах с развитой инфраструктурой, но даже освоенные и престижные территории вокруг Петербурга обеспечены соцобъектами недостаточно. Например, Курортный район может похвастать широким выбором мест для отдыха и развлечений, занятий спортом, но с торговыми объектами там не все благополучно, как считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International SPb. Продукты жители района закупают на выезде из многоэтажной части Приморского района, причем для этого приходится менять маршрут и тратить немало времени.
На Новоприозерском шоссе все устроено удобнее: в «Мегу Парнас» можно заехать по пути. По части спорта и отдыха на этом направлении предлагаются возможности известных курортов Коробицына, что в 100 км от КАД, и «Игоры» — в 55 км. Девелоперы проектов в Юкках и Порошкине, Кузьмолове или Мистолове упоминают «Охта-парк» и конноспортивный клуб «Дерби».
К югу от города в разряде развлечений приводится лыжный «Туутари Парк», роскошные парки царских резиденций и исторических усадеб. Южное направление может быть привлекательно для семей, где есть студенты, — из-за близости естественно-научных факультетов СПбГУ. Еще на юге два чемпионских гольф-поля: внутри кольцевой дороги в Strawberry Fields Golf Club (почти готовое к открытию последних из заявленных 18 лунок) и в 40 км от КАД Gorki Golf Club — действующее.
Пешком и не спеша
Загородные девелоперы как никогда далеки от мысли обеспечить жителям дорогих поселков все, и самого высокого уровня. Однако считают, что определенный набор жизненно необходимых объектов должен быть как минимум на границе поселка.
Алексей Потапов, генеральный директор ООО «Ламбери», уверен, что школа, спортцентр и бассейн должны быть в шаговой доступности от поселка премиум-класса. Аскарбий Хачемизов, директор по малоэтажному строительству компании «Строительный трест», полагает, что обеспечение инфраструктурой шаговой доступности обязательно для любых поселков, рассчитанных на постоянное проживание.
Положение дел с частными детскими садами Елизавета Конвей называет критическим. Возить малышей в сад или начальную школу и обратно родители не хотят. Поэтому качественные детсады в загородных проектах весьма востребованы.
Частный детский сад построен в поселке «Небо» («Строительный трест»), по информации компании, будет свой детсад для 75 малышей и в «Саду времени» в Петергофе. Детский досуговый центр, школа и оздоровительный центр с бассейном строятся рядом с «Ламбери». В границах отдельного общественного квартала поселка «Онегин Парк», рядом с Павловском, тоже построят частный детсад.
По мнению Алексея Потапова, наличие объектов инфраструктуры выдвигает дополнительное требование: поблизости необходимо жилье комфорт- или бизнес-класса — для персонала.
«Экономика проектов загородной застройки из-за кризиса изменилась, срок окупаемости увеличился, — объясняет Алексей Потапов. — Но мы с самого начала понимали, что вложения в школу и оздоровительный центр — это «длинные» деньги. И в «Ламбери» продолжается строительство всех заявленных на старте объектов: в школе на 2300 кв. м построены два этажа, начато возведение оздоровительного центра, в котором будет и бассейн. Ищем арендаторов на эту недвижимость. Соцобъекты располагаются вне границ поселка, на прилегающей территории: чтобы не мешали приватному проживанию».
«Построенные на территории коттеджного поселка «Небо» детский сад, фитнес-центр, магазин и ресторан являются коммерческими. Эти объекты реализованы так же, как и домовладения, правда с меньшей прибылью. Сейчас все они работают на полной самоокупаемости, поэтому их эксплуатация никак не сказывается на ежемесячных платежах жителей поселка. Детская площадка, построенная при детском садике, по договоренности с собственником, доступна для всех жителей поселка», — рассказал Аскарбий Хачемизов.
Разница в масштабах
Сегодняшний баланс необходимого и достаточного внутри поселков сложился под влиянием стремления сократить затраты. Оно присуще и покупателям, и девелоперам. Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», считает что объем затрат на строительство инфраструктуры девелоперам вполне по силам. Покупатели же не хотят впоследствии нести дополнительные расходы по содержанию объектов для спорта и отдыха внутри поселков, как уверяет Елизавета Конвей из Colliers International SPb. По ее мнению, и в элитном, и в бизнес-классе покупатели сегодня руководствуются жестким рационализмом, их требования к объему инфраструктурных объектов минимальны: детские и спортивные площадки, велодорожки (широкие тротуары), прогулочные аллеи. Наличие парка или сада на территории, конечно, привлекает, но диковинных растений, требующих дорогого регулярного ухода, жители уже не хотят.
Московские коттеджные поселки высокого класса могут похвастать куда большим разнообразием спортивных и развлекательных объектов.
Дмитрий Майоров поделился своими наблюдениями, не подкрепляя их результатами статистических исследований: «Состоятельные петербуржцы традиционно стремятся к меньшей по сравнению с подмосковной плотности застройки. В нашем городе плотность населения существенно ниже московской, и примерно такое же соотношение соблюдается за городом. Площадь домов определяется составом семьи, но если в Москве дом 300–500 кв. м вполне может быть размещен на участке 15 соток, то петербуржцы для большого дома будут искать надел не менее 30, а то и 50 соток. Вот и экономика: девелопер осваивает 20 га, но в Петербурге на них разместят 40–60 дорогих домов, а в Подмосковье — сто тридцать. Крупный поселок может позволить себе высокие затраты — делить их придется на большой коллектив соседей».
Проектов класса «элит» на 200–400 домов в Петербурге нет, одним из наиболее масштабных можно считать «Медное озеро — 2» на 115 домовладений.
В бизнес-классе можно назвать «Охтинский парк» на 450 участков, который по цене домовладений относится к дорогим поселкам, однако предлагает участки без подряда. В «Онегин Парке» заявлено 272 домовладения, в поселке «Небо» построены 133 коттеджа и таунхауса.
Включение в проект поселка объектов соцкультбыта в «Строительном тресте» напрямую связывают с числом домовладений в поселке: в небольшом проекте создавать инфраструктуру нет особого смысла, поскольку она просто не окупится.
Режимные объекты
Кроме открытых спортивных площадок, пожалуй, самым популярным физкультурным объектом в заселенных петербургских поселках можно назвать бассейн. По данным Colliers International SPb, построены и функционируют бассейны в «Медовом» (в здании клубного дома Waves по проекту Гаэтана Пеше), в «Горках СПб» и открытый в «Корабельных соснах» (все — от «ПетроСтиля»), в «Балаково» («Традиция») и «Михайловском» («ПБЛ Холдинг»).
Готов спорткомплекс с бассейном в поселке «Небо» в поселке Кузьмоловский. Будет бассейн на границе «Ламбери».
По оценке Дмитрия Майорова, для поселков премиум-класса ежемесячный платеж за охрану и комплекс других услуг менее 20 тыс. руб. — редкость, чаще он составляет 30–70 тыс. рублей.
Однако решение о запрете доступа в спорткомплекс и бассейн для посторонних, как считает Дмитрий Майоров, принимается жителями не столько из финансовых мотивов, сколько из соображений приватности и гигиенической безопасности: многие жители готовы доплачивать за возможность избежать публичного появления в купальном костюме, за чистую воду и свободные дорожки.
Елизавета Конвей отмечает, что для половины покупателей домов в «Медовом» наличие клубного дома с бассейном 25 м, спа и фитнес-зоной было существенным фактором при выборе недвижимости.
Теоретически готовые объекты социальной инфраструктуры, построенные одновременно с первыми домами поселка, могли бы привлечь покупателей: сегодняшний клиент обещания воспринимает со скепсисом, ценя уже сделанное. Безусловно, доведись покупателю выбирать между двумя равнозначными по цене и качеству поселками в одной местности, он бы предпочел с бассейном и детским садом. Но в отсутствие конкуренции в дорогих сегментах загородной застройки сегодня у него такого выбора нет.
Аскарбий Хачемизов, директор по малоэтажному строительству компании «Строительный трест»
Мы строим коттеджные поселки для постоянного проживания, и они должны быть обеспечены всеми необходимыми инфраструктурными объектами в пешеходной доступности. В поселке «Небо» детский сад, фитнес-центр, магазин и ресторан полностью самоокупаемые, поэтому их эксплуатация никак не сказывается на ежемесячных платежах жителей. В поселке «Сад времени», который строится в Петергофе, мы планируем детский сад на 75 мест, сейчас получаем разрешительную документацию на строительство. «Сад времени» примыкает к городским кварталам, которые обеспечены всей необходимой инфраструктурой: магазинами, спортивными объектами, медицинскими учреждениями и т. д. Через дорогу от комплекса новая общеобразовательная школа на 550 учеников с двумя бассейнами. Рядом началось строительство крупного дворца спорта.
В начале строительства поселка «Сад времени» мы благоустроили территорию вокруг пруда Бауш площадью 2 га: организовали пешеходные дрожки с освещением, установили скамейки и малые архитектурные формы. Сейчас обустраиваем пляж и пирс для лодок. В зоне вокруг пруда Бауш уже отдыхают жители поселка и близлежащих кварталов.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Наличие или отсутствие соцобъектов в коттеджном поселке сегодня определяется прежде всего готовностью жителей содержать и обслуживать бассейн или фитнес-зал, а не финансовыми возможностями застройщика. Поэтому больше распространен компромиссный вариант: в шаговой доступности, но не в исключительном владении жителей поселка.
Самыми востребованными объектами я бы назвал мини-маркет, детсад и спорткомплекс с круглогодичным бассейном. Но бассейнов в поселках у нас явно больше, чем детских садов. Главная проблема строительства детских садов за городом — кадры. И в городе непросто найти хороших специалистов, а сколько среди них таких, кто готов ездить на работу за город?
Покупатель, возможно, и выбирал бы загородную недвижимость с социальной инфраструктурой, будь у него выбор из множества поселков равного качества и цены. Но у него этого выбора нет.
Я не думаю, что в отсутствие конкуренции в дорогом сегменте загородного рынка можно ждать появления новых проектов с богатым набором соцобъектов. Последние десять лет научили нас, что шаги вперед должны быть осторожными.
