Строительство коттеджа начинается с разработки проектной документации. Важность этого этапа сложно переоценить, потому что от качества проекта зависит, насколько полно будет воплощена в жизнь мечта о собственном загородном доме. Поэтому главным вопросом становится выбор архитектурного бюро. Если вы задумываетесь о строительстве дома, непременно прочтите статью до конца.
Специалистам ГК «Еврострой» неоднократно приходилось корректировать и даже полностью переделывать проекты, выполненные сторонними исполнителями, именующими себя архитектурными и проектными бюро. С учетом этого, мы разработали алгоритм покупки проектной документации, позволяющий избежать ошибок.
Доверять лучше практикам, а не теоретикам
Рынок полон предложений архитектурных и проектных бюро, единственной специализацией которых является продажа типовых проектов домов. У этих организаций нет производственных подразделений, они сами ничего не строят и, следовательно, не могут судить о том, насколько качественной является их проектная документация.
Своим покупателям они настойчиво предлагают в качестве партнера сторонние строительные фирмы или бригады, которые якобы успешно строят коттеджи по приобретенному проекту. Внимание! Подобная ситуация складывается явно не в пользу клиента, потому что основана она на выгоде тандема «проектировщик – строитель». Речь идет не об опыте использования проекта в деле, не о многолетней практике и проверке данных, а только лишь о скорейшем заключении договора и перекладывании впоследствии ответственности «с одной головы на другую».
Оба участника тандема активно рекламируют друг друга на своих сайтах и строительных выставках, путем вложения листовок в папки с проектной документацией и пр. Нужно помнить о том, что все это – чистой воды коммерция, основанная на материальном вознаграждении партнеру в виде процентов от суммы договора.
Два возможных сценария развития событий
Сотрудничество может развиваться двумя путями.
- Архитектурное бюро или проектная организация в надежде на «откат» сообщают строительной фирме контакты клиента, купившего проект. Дальше все просто: представитель строительной конторы звонит покупателю первым, представившись партнером архитекторов. У покупателя нет оснований не доверять компании-партнеру проектной организации, поэтому он легко соглашается на предложение составить сметный расчет и рассмотреть возможность сотрудничества. Остальное – дело техники; уговорить клиента согласовать смету и подписать договор оказывается не так уж сложно. Но если разобраться, то получается, что человек отдал предпочтение строительной фирме совершенно необоснованно. Он о ней практически ничего не знает – как, впрочем, и о качестве приобретенного типового проекта.
- Проектировщики – не безвозмездно, разумеется – настоятельно рекомендуют клиенту строительную компанию, объясняя это наличием у нее опыта строительства по своим проектам. В какой форме происходит презентация, не столь важно. Это может быть организация встречи с менеджером, выдача рекламных буклетов, показ видеороликов. Так или иначе, заказчик не успевает изучить рынок услуг строительства коттеджей и выбирает предложенную ему компанию, не замечая, как им манипулируют.
Сценарии немного отличаются, но результат один и тот же: заказчик делает выбор, выгодный не ему, а тандему «проектировщик – строитель» и подписывает договор с предложенной фирмой. А дальше начинается самое интересное. В процессе выполнения работ случается все то, чего так опасаются клиенты: перерасход материалов, низкое качество строительства, затягивание сроков, нарушение СНиП. В итоге, фактическая стоимость работ растет как снежный ком, стройка продвигается медленно. Строители винят во всем проектировщиков, а те, в свою очередь, умывают руки, прикрываясь актом приема-передачи проектной документации и отсутствия претензий у заказчика на момент подписания акта.
Среди заказчиков сравнительно немного тех, кто имеет строительное образование, способен оценить качество проекта и, тем более, обнаружить в нем ошибки и просчеты. Клиенты и не обязаны это делать, ведь они платят проектировщикам за грамотно выполненную документацию. Между тем, последние негативно реагируют на предъявленные им претензии и не желают бесплатно заниматься доработкой проекта. Заказчику приходится платить им за то, чтобы они исправили свои же ошибки. Он понимает, что его обвели вокруг пальца, но уже поздно. Юридически все безукоризненно: акт подписан, документация передана, сотрудничество завершено.
Ситуация на рынке строительства коттеджей такова, что в 9 из 10 случаев заказчик оказывается недоволен качеством услуг подрядчика по следующим причинам:
- низкая квалификация рабочих-строителей;
- использование некачественных материалов;
- нарушение технологических требований с целью ускорить строительство;
- отсутствие полноценного авторского надзора и технического контроля за ходом работ;
- завышение реальных объемов и др.
В существующих условиях заказчику крайне сложно добиться от строительной компании возмещения материального ущерба. Недобросовестный подрядчик «испаряется» с рынка: закрывает фирму и тут же регистрирует новое юридическое лицо, с другим названием.
Рекомендуем поступать следующим образом
Какой бы проект коттеджа вы ни выбрали, типовой или индивидуальный, заказывайте его в архитектурном бюро строительной компании, имеющей как минимум 10-летний опыт строительства загородных домов. Как правило, такие организации располагают базой собственных проектов, неоднократно реализованных на практике. Это позволяет стать обладателем проектной документации с гарантией качества.
Гораздо легче и приятнее строить дом вместе с компанией, в которой абсолютно все процессы, от проектирования до финишной отделки и сдачи в эксплуатацию, отшлифованы до блеска. И при этом организация несет ответственность за то, насколько качественно и эффективно будет реализован проект.
Мы не агитируем покупать проекты исключительно в нашей компании. Мы хотим, чтобы вы тщательнее выбирали подрядчика, а при покупке проекта в архитектурном или проектном бюро потратили еще немного времени на то, чтобы:
- провести независимую экспертизу проектной документации в организации, аккредитованной Ростехнадзором;
- проверить историю строительной компании, посетить лично ее офис, пообщаться с руководством, ознакомиться с портфелем выполненных работ, оценить уровень материально-технической базы.
Идеальным кандидатом на роль подрядчика видится строительная компания с опытом рыночной деятельности от 10 лет, в составе которой есть такое структурное подразделение как архитектурно-строительное бюро. Офис выглядит солидно, на визитках и рекламных проспектах указано несколько городских телефонов. Компания имеет допуски СРО на строительные, проектные и изыскательские работы; неоднократно выигрывала государственные тендеры, становилась лауреатом отраслевых конкурсов и премий.
Напоминаем, что эта статья – итог постоянных корректировок проектной документации, выполненной недобросовестными исполнителями.
Игорь Матвеев, генеральный директор компании «Еврострой».
