Из фактических затрат
Стоимость обслуживания поселка складывается из обязательных статей, отказаться от которых нельзя, и статей, о которых жители и управляющая компания договорились (плюс плата за потребленные ресурсы, рассчитываемая по счетчикам). К первым относится обслуживание сетей газо-, водо-, электроснабжения и уборка дорог на территории поселка, вывоз мусора. Без договора на обслуживание сетей и вывоз мусора санитарный контроль или технадзор предъявят претензии. «Утвержденных тарифов, несмотря на обязательность услуг, нет, они рассчитываются из фактических затрат УК — так же как обслуживание лифтов и содержание домового имущества в многоквартирных домах», — поясняет Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
Вторая категория услуг: охрана, уход за посадками, водоемами, спортивными и детскими площадками, закрытыми спорткомплексами с бассейном и пр. По этим статьям тоже нет стандартной стоимости, оплата устанавливается исходя из фактических расходов.
Правда, сегодня эти суммы можно просчитать уже на ранних этапах строительства поселка, в отличие от ситуации пятилетней давности, когда заселенных поселков почти не было и девелоперы не всегда представляли траты на обслуживание. «Сейчас опыт наработан. И покупатель может заранее получить представление о своих будущих расходах, сравнить их с другими», — говорит Светлана Невелева из ГК «СТИНКОМ».
Где платят больше?
За счет чего обслуживание при одинаковом наборе услуг может быть дешевле, если не принимать во внимание распределение общих трат на бо?льшее число домовладельцев? Во-первых, дачный поселок требует меньше забот, чем тот, в котором живут постоянно: охрана, уборка дорог, освещение общей территории везде одинаковые, но мусор можно вывозить реже, нагрузка на сети и дороги меньше, меньше и ремонтов. Расходы должны быть ниже и для не полностью заселенного поселка, поясняет Светлана Невелева.
Во-вторых, если в собственности управляющей компании (или материнской девелоперской) есть техника, а обслуживаются несколько проектов, есть возможность оптимизировать затраты.
В-третьих, расходы на обустройство площадок, общих территорий, рекреационных зон некоторые девелоперы закладывают в цену продажи домовладений. Иногда туда включают и средства на уход за территорией до завершения продаж поселка или очереди. А другие застройщики, минимизировав цену продажи, вынесли эти расходы за скобки. Позднее, когда площадки, дорожки и газоны на общей земле понадобятся жителям, управляющие вписывают дополнительные суммы в ежемесячный платеж, формируя фонд на работы по благоустройству. В общем, получается как с коммуникациями: можно сэкономить при покупке, но затем платить больше. Та же обратная зависимость обычно связывает плату за обслуживание и за устранение аварии или срочный ремонт.
Помимо качества услуг (охранять поселок может один вахтер или лицензированное предприятие и т. д.), фактором, повышающим плату, становятся аппетиты управляющей компании. Известны примеры, когда УК или застройщик выставляют счет за неоказанные услуги вроде «содержания объектов общего пользования» даже при отсутствии дороги к участкам. С этим связаны конфликты и петиции на change.org «спасите из коммунального рабства». Жители считают, что недобросовестные управляющие перекладывают на них затраты на электроэнергию для нужд строительства, продают электроэнергию по завышенным тарифам (электричество по временной схеме, например, обходится в пять раз дороже, чем по тарифу для населения) и т. п.
«До оформления договоров каждого домовладельца с электроснабжающей организацией застройщик не может обеспечить «тариф для населения», поскольку он — юридическое лицо», — поясняет Дмитрий Майоров.
Но если действия УК вредят жителям, ее надо менять, заручившись согласием половины собственников. Этому может мешать, например, оформление земли под дорогами поселка в собственность частных лиц. Такой риск надо проверять на стадии приобретения. «В договоре о покупке участка может быть не указано, что покупатель сразу получает долевую собственность на землю под дорогой, спортплощадкой или водяной скважиной, но должно быть прописано, как эти объекты будут оформлены в дальнейшем, — говорит Светлана Невелева. — Как и обязательства собственника по расходам на обслуживание инфраструктуры».
На деле заранее обезопасить себя от любых неожиданностей со стороны управляющих собственнику крайне сложно. Разумно было бы оценивать будущее по настоящему: при покупке в новом поселке выяснить, сколько платят жители других проектов этого застройщика. Или выбрать поселок, в котором устраивает плата за содержание.
Своих не бросаем?
Для девелоперских компаний, давно и успешно работающих за городом и планирующих продолжать эту деятельность, организация обслуживания и управления поселком скорее репутационный шаг, по мнению Светланы Невелевой из ГК «СТИНКОМ»: «Наша компания управляет своими проектами «Заозерье», «Зайчихино» и «Гармония», но брать в обслуживание чужие не будет. И так поступают практически все: маржа невелика, а хлопот много».
«Мы не рассматриваем облуживание поселка как источник прибыли, нам важно обеспечить комфорт своим покупателям, поддержать заявленный уровень поселка. И мы готовы передать управление в руки ТСЖ, — подтверждает Максим Холоменков, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Вишневый сад». — Несмотря на открытую отчетность по смете обслуживания, довольно существенная доля владельцев участков не оплачивают счета. Недостача — до судебного урегулирования спора — дотируется девелопером поселка».
В поселке любого класса есть жители, которые считают, что чистить дорогу, включать освещение улицы или вывозить мусор управляющий обязан исключительно к их приезду, — а потому оплачивать эти услуги до новоселья не обязательно. Неплатежи, к слову, вынуждают управляющих увеличивать смету расходов, включая в нее затраты на разрешение споров.
Стоимость загородной «коммуналки»
В предназначенном для круглогодичного отдыха поселке «Гармония» жители платят всего 1700 рублей в месяц. По мере заселения и увеличения нагрузки на дороги, сети и объекты отдыха (сейчас продано 200 участков) плата повысится до 3–3,5 тыс. руб. с домовладения.
«Онегин Парк» предназначен для постоянного проживания, и платеж за обслуживание в нем 10 тыс. руб. с дома. Кроме стандартного пакета (охрана, уборка, вывоз мусора, сети и открытые площадки для спорта и отдыха), сумма рассчитана также на обслуживание парка и искусственного водоема (проект большой, на 272 домовладения).
В поселке «Особый статус» сейчас плата такая же, 10 тыс. руб. в месяц, но управляющая компания уже провела оптимизацию издержек и считает, что для сохранения размера придется исключить некоторые статьи (в «Особом статусе» 78 домовладений).
В «Юкковском» собирают 7 тыс. руб. с домовладения. В коттеджном комплексе «Небо» — 8 тыс. рублей.
В комплексе «Токкари-Лэнд» для таунхауса площадью 147 кв. м платежи на поселковые нужды (охрану, уборку общих территорий, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, освещение улиц) составляют 4,75 тыс. руб. в месяц, для секций 187 кв. м — 6 тыс. рублей.
В коттеджном поселке «Вишневый сад» в Мельничном Ручье собственники участков под индивидуальные коттеджи платят 4,5 тыс. руб. в месяц. С владельцев таунхаусов (здесь секции 80, 90 и 100 кв. м) плата за обслуживание пока не взимается, впоследствии она составит 2 тыс. руб. с домовладения. В сумме с платой за ресурсы по счетчикам (поселок подключен к газовой магистрали) в месяц с секции получится около 6–6,5 тыс. руб. Из них около 1,5 тыс. руб. в пик холодов идет на газ, около 400 руб. на воду, остальное на электричество.
Владельцы участков в поселке «Велигонты» платят 1500 руб. в месяц, в стоимость включены действующая охрана, освещение территории, обслуживание скважины.
В поселке «Вартемяги Парк» с секций до 78 кв. м на общие нужды собирают по 4 тыс. руб., для более просторных секций 120, 140 и 160 кв. м — 6 тыс. руб., с индивидуальных домов — 8 тыс. руб. Указанные суммы обеспечивают охрану, вывоз мусора, уборку дорог, внутрипоселковое освещение, обслуживание коммуникаций, детских площадок и футбольного поля с искусственным покрытием.
В малоэтажном районе «Счастье» жители платят за обслуживание 25 руб. с квадратного метра жилой площади. Плата рассчитана на охрану, уборку территории и обслуживание инженерных систем. Для секций площадью 71 кв. м выходит 1775 руб. в месяц, для секций 91 кв. м — 2275 рублей.
По этим примерам можно заключить, что коммунальные платежи в коттеджных поселках немногим превышают плату за квартиры той же площади. К тому же в коттеджных поселках бесплатная парковка внутри охраняемого контура.
