Скажем прямо: участники рынка сегодня не могут дать более или менее точный прогноз цен на загородную недвижимость Петербурга в 2018 году, поскольку слишком много факторов может повлиять на динамику цен.
Что влияет на прогноз цен на загородную недвижимость?
Начнем с того, что на первичном рынке (коттеджные поселки) нарастает дефицит качественного предложения, причем во всех сегментах: участки, коттеджи, таунхаусы. На фоне общего превалирования объема предложения над спросом в это верится с трудом. Однако на самом деле большинство представленных в продаже объектов сегодня фактически неликвидны. Участки и дома в немногочисленных коттеджных поселках, где соблюдается баланс цены и качества, активно раскупаются, а новых проектов в продажу практически не выводится (во всяком случае, это происходит довольно редко).
В такой ситуации рост цен на ликвидные участки и дома в коттеджных поселках кажется вполне реальным сценарием. Тем более что на первичном рынке городской недвижимости в связи с отменой долевого строительства эксперты прогнозируют увеличение стоимости от 10 до 40% и сокращение объемов ввода новых домов. Это может привести к еще большей востребованности загородных домовладений как альтернативе городским квартирам и, соответственно, повышению цены.
По мнению специалистов, в первую очередь могут вырасти цены на инженерно подготовленные участки в пригороде стоимостью до 1,5 млн руб., коттеджи средней величины (120-150 кв. м), которые сегодня предлагаются в ценовом диапазоне до 6 млн руб., а также качественные дома бизнес-класса, но без излишеств, предлагаемые по цене до 15 млн руб.
Прогноз цен на загородную недвижимость Петербурга в 2018 году таков: стоимость указанных видов объектов может вырасти в пределах 15-20%, но вряд ли выше.
Рост необязателен
С другой стороны, в условиях нестабильной экономической и политической обстановки спрос на загородные объекты в Петербурге и Ленинградской области может сократиться. Участки и дома – слишком пассивный актив, который в случае необходимости непросто будет быстро реализовать на вторичном рынке. В связи с этим петербуржцы могут предпочесть недвижимость зарубежья, которая выглядит в их глазах более ликвидным вложением.
Что касается вторичного рынка загородной недвижимости, то там серьезных подвижек цен сейчас не видно (за исключением элитного сегмента, о котором чуть ниже). Разве что можно отметить готовность большинства продавцов соглашаться на дисконт около 10%, если покупатель располагает всей необходимой суммой сразу.
Элитные дома дешевеют
Наибольшие изменения происходят сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости. Стоимость таких объектов падает. И прогноз цен на загородную недвижимость Петербурга в 2018 году говорит о том, что стоимость элитных объектов, по всей видимости, будет продолжать снижаться. Но в первую очередь это касается значительно переоцененных коттеджей, цена которых не соответствует заявленному классу и качеству.
Так, за последние месяцы серьезно упала стоимость загородных домов в ценовом диапазоне. Скажем, есть примеры, когда элитный дом в Павловске подешевел с 280 млн руб. (за эту цену владелец довольно долго пытался продать объект, не желая уступать) до 155 млн, почти в два раза. Во Всеволожском районе один из элитных особняков упал в цене с 250 млн руб. до 190 млн – тоже серьезное снижение.
Однако это, безусловно, не коснется, всего элитного рынка. Современные и качественные эксклюзивные дома, несмотря на высокую стоимость, продолжают находить своих хозяев.
Похожая ситуация и в сегменте коттеджей бизнес-класса. Переоцененные и не соответствующие современным представлениям о комфортном образе жизни дома продаются крайне плохо, а те, которые построены с учетом требований рынка, реализуются успешно и даже вполне могут прибавить в цене.
В целом делать прогноз цен на загородную недвижимость Петербурга в 2018 году сегодня – дело неблагодарное. Ситуация может меняться от месяца к месяцу.
