Судя по сложностям, с которыми сталкиваются загородные девелоперы при поиске подходящей под поселок территории, на рынке избыток некачественного предложения. Прежде чем выбрать подходящий по всем юридическим, инфраструктурным и потребительским параметрам массив, приходится отсеять десятки сомнительных. Девелоперы знают, где возможен подвох и как проверить, не пройдет ли через пять лет по этому участку железная дорога, не построят ли на нем мусорный полигон. Рядовому покупателю в этом разобраться сложнее.
Традиционная рекомендация покупать участок у девелопера остается в силе, однако выбор подходящего тоже ответственное решение. Впрочем, даже самый добросовестный девелопер не может на 100% защитить от внезапно возникших или выясненных обстоятельств.
ППТ и ГПЗУ
Проверку участка начинают с публичной кадастровой карты. Данные часто расходятся: в кадастре указывается вид разрешенного использования «для ведения садоводства», а на генплане поселения массив может быть отнесен к землям промышленности или обороны.
Если земля в административных границах Санкт-Петербурга, можно сразу посмотреть на сайте РГИС, выбрать слои «генплан», «ПЗЗ», исторических зон. В Ленобласти единой геоинформационной системы нет, поэтому придется смотреть генплан и ПЗЗ на сайтах муниципальных районов или в федеральной ГИС. В этой системе доступны проекты изменений в стадии согласований, но надо убедиться, что проект планировки территории утвержден и в нем участок по виду разрешенного использования подходит для строительства. С утвержденным ППТ можно ознакомиться и в офисе девелопера.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости» считает, что утвержденный ППТ обеспечивает максимальную защиту покупателя участка в коттеджном поселке, хотя процедура эта довольно дорогостоящая и может растянуться на несколько лет. Девелоперу не всегда удается разобраться со скрытыми проблемами приобретаемого земельного актива, таких как невозможность получения техусловий для подключения газа или бурения скважины, двойной учет (претензии Рослесхоза). Кроме того, в кадастре может не быть информации о проложенных газопроводе или ЛЭП и границах их охранных зон. Здесь необходимо по крайней мере визуально проверить, проходят ли они рядом с участком.
Полную информацию об участке, включая реквизиты утвержденного ППТ, содержит градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это самый полный и достоверный документ о земельном участке. Получить его может только собственник, бесплатно в течение 30 дней. В ГПЗУ указаны координаты границ участка, зона разрешенного размещения дома, отступы от границ участка и красной линии улицы.
А также ограничения, налагаемые из-за попадания в границы участка зон особого использования (водоохранных, вдоль ЛЭП и газопровода, историко-культурных).
Градплан, отмечают специалисты, может быть написан языком, допускающим неоднозначные толкования, и тогда следует обратиться к юристу, специализирующемуся по земельному праву.
Свет, дорога и вода
Кроме правовой, ГПЗУ содержит информацию о возможности присоединения к сетям, за исключением электроснабжения. Поскольку ни строительство, ни жизнь в построенном доме без дороги и электричества невозможны, этим пунктам стоит уделить особое внимание. Если девелопер выполнил все техусловия для подключения электричества, покупателю остается лишь проверить, что мощности подстанции достаточно для обеспечения 15 кВт на каждом участке в поселке. В ином случае Ленэнерго отводит полгода на выполнение заявки, но сейчас это происходит быстрее.
Дорога должна быть, причем официально оформленная. Ведь на срок и возможность ее подведения могут влиять собственники земель, по которым она должна пройти.
Из рисков, сулящих неприятные сюрпризы при строительстве, прежде всего вспоминают торфяники. В Ленобласти их немало, и слой торфа больше 7 м. Если созданию болотного сада с влаголюбивыми растениями, декоративного ручья или пруда в популярном экостиле такой участок благоприятствует, то строительство дома, обустройство въезда, места для парковки потребует повышенных расходов на выторфовку (выемку грунта с обратной отсыпкой песком и щебнем) пятен застройки и мощения. Определив заболоченность, например, по низкорослым ольхе, кривоствольным березкам, ивняку, по багульнику и клюкве, имеет смысл проконсультироваться со строителями о примерной стоимости земляных работ и фундамента.
Из ЕГРН с QR-кодом
С 1 марта ни риэлтор, ни потенциальный покупатель не могут получить выписку из ЕГРН с данными собственника продаваемого объекта, с тем чтобы проверить, действительно ли он принадлежит продавцу. Собственник вправе открыть доступ к своим данным, для всех, возвращение «закрытия» предусмотрено по новому заявлению.
Максим Финионов, руководитель юридического отдела «Русского Фонда Недвижимости» поясняет, что собственник также может запросить электронную выписку через портал госуслуг, однако полученный документ распечатывать нет смысла: в нем нет печати и подписи регистратора, есть приложенный файл с электронной подписью. Подлинность выписки можно проверить по специальному сервису на портале госуслуг или QR-коду на выписке. Проверка QR-кодов доступна только через браузеры, работающие с российскими сертификатами. По словам Максима Финионова, на практике при проведении сделок продавец в присутствии покупателя направляет бесплатный запрос на госуслуги, выписка приходит через несколько минут. Бумажную выписку с печатью можно запросить в МФЦ, стоимость услуги 460 руб., срок выполнения — пять дней.
Таким же образом, глядя через плечо продавца на его аккаунт в госуслугах, можно убедиться, что по крайней мере в данный момент он не ограничен в праве распоряжаться своей недвижимостью из-за неявки в военкомат согласно закону об электронных повестках. Понятно, что такая проверка не дает стопроцентных гарантий.
Когда сделка состоялась и зарегистрированы права нового собственника, для получения денег из ячейки или раскрытия аккредитива он обязан предоставить продавцу документ о переходе прав. Эти взаимные обязательства вписаны в договор купли-продажи.
