Число сделок по рынку в целом примерно сохранилось на уровне нескольких прошлых лет. Однако есть проекты, где отмечен значительный рост продаж.
На среднюю цену продажи участков повлияли сделки с дорогими наделами без подряда: за зиму аналитики отмечали рост спроса на землю дороже 250 тыс. руб. за сотку, а также по 450–500 тыс. руб./сотка. Прогнозы на «высокий сезон» загородного рынка достаточно оптимистичные.
Перемена погоды
Можно рассуждать так: петербуржцы уже привыкают к новым экономическим реалиям: работы стало больше, денег меньше — с этим согласны почти все.
Но у многих есть накопления, и продажа городского жилья для переезда за город — вполне реальный вариант. Загородная ипотека, хоть и с большими ограничениями, все-таки представлена, а уж взять кредит на покупку участка или дома под залог квартиры — вообще не проблема.
Что касается погоды, то она тоже благоприятная для совершения сделок на загородном рынке: осень была похожа на осень, зима на зиму, а нынешняя весна — на саму себя. Риэлторы и девелоперы отмечают, что покупатели охотно ездят по Ленобласти, смотрят варианты как для постоянного проживания, так и для дачи. При нынешней дороговизне авиаперелетов и жизни в заграничных курортных локациях многие петербуржцы готовы проводить лето в области.
Секторальный оптимизм
Цифры аналитиков различаются. По данным Экспертного бюро «Сперанский», в первом квартале 2019 года девелоперы продали объектов на 43% больше, чем год назад. Однако это статистика не по всему рынку, а только компаний, участвующих в информационном обмене. На их долю пришлось около четверти всех продаж на рынке коттеджных поселков. Разумеется, открытой политики, как правило, придерживаются опытные и успешные компании. Те, у кого проблемы с продажами, информацией не делятся.
По инфоримации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого квартала на рынке Петербурга и Ленинградской области спрос даже чуть снизился. По сравнению с четвертым кварталом 2018 года — на 2,8%. Согласно информации, за отчетный период было реализовано 1,1 тыс. объектов (коттеджи, участки, таунхаусы). Это примерно столько же, сколько за первые три месяца в 2015–2017 годах.
Средние цены: в компаниях — участниках информобмена участки покупали в среднем за 2,5 млн руб., это почти 12 соток по 209 тыс. рублей.
Структура продаж вполне предсказуемая. 86,7% сделок зарегистрировано с участками без подряда, 6,3% — с коттеджами и участками с подрядом, 7% — с таунхаусами.
Девелоперы утверждают, что участки с инженерной инфраструктурой продаются хорошо. «У нас продажи выросли в два раза, высокий сезон начался в марте и наращивает обороты в апреле. Наблюдаем рост и по выручке, и по числу обращений, в день случается до 8–9 просмотров, приходится приглашать желающих в другие дни, так как всех одновременно встретить физически невозможно», — говорит Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви». По словам эксперта, сделки совершаются либо со стопроцентной оплатой, либо с первым взносом 50% и рассрочкой платежей.
«С позитивом смотрим на этот год: покупатели переориентировались на загород. Во-первых, потому что квартиры в городе подорожали, а во-вторых, стало очевидно, что качественное предложение за городом раскупают, а нового совсем немного», — объясняет Артем Чесноков.
Участники рынка отмечают ряд новых тенденций, которые проявились в 2018 году и сохраняются в первом квартале 2019-го. В частности, покупатель участков и домов резко «помолодел». Если раньше к загородному образу жизни стремились клиенты старше 45–50 лет, то сегодня немало покупателей, не достигших даже 30 лет.
На рынке загородной недвижимости фактически исчезла инвестиционная составляющая, по крайней мере на перепродаже никто зарабатывать не планирует.
Клиенты приобретают сегодня загородные объекты исключительно для личного пользования, причем большинство начинают строить дома почти сразу после покупки земли. В связи с этим, кстати, запросы стали скромнее — по площади и оснащенности домов все ищут разумный баланс.
Таунхаусам повезло
По сведениям аналитиков, предложение таунхаусов стало пополняться, тогда как прежде подобные объекты активно вымывались с рынка.
КЦ «Петербургская Недвижимость» оценивает объем рынка таунхаусов на конец первого квартала 2019 года в 2,3 тыс. шт. По сравнению с предыдущим кварталом прирост 10,5%. А по сравнению с аналогичным периодом 2018 года — свыше 50 процентов.
За первый квартал 2019-го на рынок сблокированного жилья вышли четыре новых проекта и одна дополнительная очередь реализуемого проекта.
Формат таунхаусов сегодня становится интересной альтернативой городским квартирам. Далеко не все покупатели готовы сразу «осилить» жизнь в индивидуальном коттедже. Многие хотят попробовать радости и тяготы загородной жизни именно в условиях таунхауса, мало отличающегося от традиционной квартиры.
Время покажет
Как и в предыдущие годы, предложение на загородном рынке превышает спрос многократно.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец первого квартала 2019 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже было 338 коттеджных поселков (плюс 47 дополнительных очередей в состоявшихся поселках), а также 31 проект с таунхаусами (плюс восемь очередей). Но активные продажи отмечаются, может быть, в 10% проектов.
Для того чтобы стимулировать продажи и оформить как можно больше сделок в высокий сезон, девелоперы объявляют специальные акции. Наиболее крупные скидки сегодня предлагаются в коттеджных поселках «Охта», «Северные террасы», «Кавголовские холмы» и ряде других.
Что ж, год только начался. Сбудутся ли оптимистичные прогнозы участников рынка, узнаем в ближайшие месяцы.
