Любой петербуржец без труда назовет престижные и знаковые загородные и пригородные адреса. Это «золотой треугольник» Курортного района, Петергоф, Стрельна, Пушкин. Кто в теме, вероятно, вспомнит несколько топонимов Всеволожского района. Однако статус места не константа. На карте Петербурга и Ленобласти появляются новые элитные места, а прежние, напротив, теряют элитарность. Многие известные в позапрошлом веке местности сегодня никому и в голову не придет называть элитными. А между тем…
От начала дачных времен
Например, Лужский район на юге Ленобласти, весьма живописный, но слишком удаленный от Петербурга и не обеспеченный инфраструктурой, сегодня воспринимается как край дешевых участков — от 20–30 тыс. руб. за сотку. А в XIX веке там строили свои роскошные усадьбы государственные деятели, промышленники и купцы. Их выбор понятен. Под Лугой, как и в Гатчинском районе, гораздо теплее, чем к северу от Петербурга, да и климат куда суше. Леса по красоте сравнимы с лучшими видами Карельского перешейка, много рек и озер.
А вот северное побережье Финского залива (точнее, его Невской губы) — территория нынешнего Курортного района — было популярным у состоятельной публики в XIX столетии и востребовано до сих пор. После того как вдоль побережья была проложена ветка железной дороги до Выборга, поселки Солнечное (ранее Оллила), Репино (Куоккала), Комарово (Келломяки), Зеленогорск (Териоки) быстро стали застраиваться престижными домами и дачами.
Два приведенных примера ясно показывают: одних живописных видов «элитке» недостаточно, необходимо еще хорошее транспортное сообщение. Поэтому в прошлом никогда не считался престижной дачной зоной нынешний п. Токсово, где сегодня сотка земли может стоить столько же, сколько в лучших уголках Курортного района.
Спускалась сосна на текущие волны
Несколько слов нужно сказать о приватности. Разумеется, чтобы место считалось элитным, оно должно быть по крайней мере удалено от активных людских потоков. В том же Курортном районе пляжи в летнее время слишком многолюдны. Много баз и домов отдыха, да и в целом там довольно шумно.
Состоятельные покупатели выбирают более или менее закрытые поселки, расположенные в лесу, в стороне от общих дорог. Участки предпочитают большие, на которых можно скрыть загородный дом от посторонних взглядов.
Такие объекты, безусловно, очень дорогие. «Основные запросы связаны с бюджетом от 100 млн руб., и внимание весьма обеспеченной аудитории привлекают готовые дома в Курортном районе, — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. — Охотнее всего рассматривают объекты в коттеджных поселках, оценивают все факторы, в том числе окружение, состояние дома и прилегающей территории, инфраструктуру поселка и территорий вокруг, соседство и прочее. К сожалению, подобное предложение невелико».
«Богатым покупателям нужны не только красивый вид из окна и хорошая транспортная доступность. Важно наличие качественной инфраструктуры, — отмечает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe. — Даже высокий статус места не спасает проект, если нет инфраструктуры». Эксперт напоминает, что в 2003 году состоялось открытие отреставрированного Константиновского дворца в Стрельне. В 2006 году там даже проходил Саммит G8. После такого взлета статуса земли в округе были скуплены в надежде на рост стоимости и реализацию элитных проектов. Однако постепенно стало понятно, что дорогой спрос не стремится туда — ведь рядом нет люксовых спортивно-развлекательных центров, ресторанов, магазинов. Только что смотреть на залив и дворцово-парковые ансамбли...
Южные пригороды — Пушкин и Павловск в этом плане устраивают не всех состоятельных клиентов. И если в Пушкине качественную инфраструктуру для жизни найти еще можно, то в Павловске с этим сложнее. Да, неподалеку успешно реализуются красивые и дорогие проекты, например «Онегин парк», но это, скорее, высокий бизнес-класс, нежели элитная недвижимость.
Духом суровей он был
По-настоящему качественная инфраструктура для богатых сегодня есть фактически только в Курортном районе, уверяет Сергей Бобашев. Одна из самых востребованных локаций здесь — Репино-Ленинское. Причем покупателей даже не останавливает, что Ленинское, в отличие от Репино, это не Курортный район Петербурга, а областной Выборгский. Зато тут есть рестораны, магазины, Газпром строит огромный фитнес-центр.
Приход в Петербург монополиста Газпрома — отдельная история. На него возлагали надежды многие операторы рынка элитного жилья, в том числе загородного. Однако, по словам директора по развитию компании «Русь: Новые Территории» Светланы Невелевой, в реальности этот фактор сказался слабо, хотя бы потому, что силами госкорпорации в Курортном и Выборгском районах было построено несколько закрытых клубных поселков, которые вообще не выходили на рынок.
Примеры повышения и понижения статуса территорий есть и в наши дни. Так, была предпринята попытка создать закрытую элитную среду близ Разметелева во Всеволожском районе. Лет семь или восемь назад здесь развивался коттеджный поселок «ИзумROOD». На его территории планировалось разместить три ресторана авторской кухни, велнес-центр, парк саун и спа-комплекс, центр долголетия, центр диетологии, салоны красоты, мини-маркет премиум-класса, детский городок и центр развития детей, мини-кинотеатр и даже мини-зоопарк. В ходе реализации проекта концепция изменилась. В частности, появились и вполне демократичные по цене предложения. И вообще сегодня даже покупатели, которые ищут элитный объект, не стремятся содержать рестораны и фитнес-центры поселка, а предпочитают пользоваться ближайшей инфраструктурой.
Нисходящая метафора
По словам Светланы Невелевой, многие локации Всеволожского района за последние годы утратили престижный статус. Это связано с ростом населения района, появлением большого количества дешевых проектов с квартирами, таунхаусами, участками, увеличением нагрузки на транспортные магистрали.
«Следует различать понятия «элитный дом» и «элитная среда», — говорит эксперт. — В пригородах Петербурга и в Ленобласти много коттеджных поселков, где предлагаются элитные дома, но очень мало проектов, девелоперам которых удалось создать качественную среду для жизни состоятельных людей».
При этом на севере Всеволожского района, а также в Приозерском районе заметно вырос статус земель, путь к которым идет по Новоприозерскому шоссе.
«Раньше и на севере Всеволожского района и в Приозерском существовали поселки с претензией на элитарность, — рассказывает Сергей Бобашев, — однако каждый знал, что по Приозерскому шоссе ехать до них 3–4 часа. Не удивительно, что спроса на такие объекты не было. Теперь по новому многополосному шоссе даже до озер Приозерья можно доехать за 40 минут. Это кардинально изменило восприятие территории покупателем».
Девелоперы хорошо чувствуют волну спроса. Так, компания «Русь: НТ» недавно вывела на рынок два новых поселка, оба вдоль Новоприозерского шоссе: «Высокий стиль» во Всеволожском районе, на берегу Лемболовского озера, и «Солнечный орнамент» рядом с п. Сосново Приозерского района.
Сегодня состоятельные покупатели не готовы к компромиссам. Для них важен и природный фактор, и наличие инфраструктуры, и транспортная доступность. Это еще больше сужает круг территорий с претензией на элитарность.
