Спортцентр с бассейном, магазин и тем более ресторан — отдельные бизнес-проекты, требующие профессионального управления профильным оператором. Детские сады — то же. Еще сложнее со школами, и открытие 1 сентября 2019 года двух частных загородных школ будет знаковым событием для рынка высококлассной загородной недвижимости.
Богатый внутренний мир
Формат соцкультбыта сложился за десятилетие опыта жизни в коттеджных поселках, причем отбор был большей частью отрицательный. Выяснилось, например, что жители элитного поселка предпочитают ездить к «своим», проверенным, мастерам стрижки, массажа или маникюра в город, что арендатора для мини-маркета найти не так просто даже в поселке на несколько сотен домов, а содержать большой бассейн только «для своих» довольно дорого. Организовывать приемные пункты химчистки или прачечной, доставку продуктов из супермаркетов управляющим компаниям поселков не нужно — эти услуги предприятия и магазины оказывают сами.
В результате в высококлассных коттеджных поселках хорошим тоном стало создание инфраструктуры для спорта и отдыха: площадок для игр с мячом детей и взрослых, кортов, уличных тренажеров, прогулочных и велосипедных дорожек, парка с декоративным водоемом, обустроенного пирса, пляжа и причала для лодок на берегу озера. Возможны и беседки со стационарными печками-барбекю на общей территории.
Внутри поселка востребованы универсальные помещения (не слишком затратные), где могут собраться за бильярдом и просмотром матча 15–20 соседей. Днем такой клубный дом можно использовать для детских мастер-классов или занятий взрослых, — делится опытом Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
Объекты, рассчитанные исключительно на внутренний спрос, не могут стать окупаемыми даже в больших поселках, как уверяет Дмитрий Майоров. Тем более что под Петербургом в дорогом сегменте преобладает камерный формат, проекты более чем на 300 домовладений единичны. Даже для обычной автомойки нужны помещение, оборудование, очистка стока, моющие средства, оплата труда мойщика и бухгалтера, а загрузка предприятия возможна лишь утром, вечером и в выходные. Правильнее организовать мойку самообслуживания, поскольку мыть машины на участке небезопасно для здоровья людей, животных и растений.
Иногда девелопер не полагается на магазины, спортобъекты или детский сад в ближайшем населенном пункте, а строит помещения, находит оператора, который продает абонементы или организует торговлю фермерскими продуктами для жителей окрестностей и проезжающих. Подобных примеров немного: несколько лет работают фитнес-клуб и экомаркет на въезде в поселок «Небо» от «Строительного треста». Большое здание для оздоровительного центра построил девелопер поселка «Ламбери».
Детский вопрос
Дети выступают одним из главных триггеров переезда за город. С рождением первого ребенка семья задумывается как минимум о загородном доме на лето, а если детей двое и больше, уже встает вопрос о постоянной жизни за городом, но в комфортных условиях. Развивающие группы, спортцентры для мам и секции для детей необходимы неподалеку от дома, причем наиболее актуальна инфраструктура для детей до 11 лет. В «Новой Ижоре», например, детские сады и начальные классы заполнились мгновенно, а учеников средних и старших классов родители предпочитали возить в городские гимназии и лицеи. Образовательные учреждения для малышей и младших школьников относятся к опциям первой необходимости в поселке.
Частный детсад с 2013 года работает в загородном комплексе «Небо», он рассчитан на 50 воспитанников, есть детсады в поселках «Горки Лэнд» и «Балтийская слобода». Готовится к открытию частный английский детский сад Sun School на границе поселка «Охтинский парк». В КП «Осиновая роща» открыт Монтессори-центр «Былина».
Для окрестностей Петербурга школа, построенная девелопером коттеджного поселка, очень большая редкость.
Компания «Ламбери» на прилегающей к поселку территории построила здание 2300 кв. м для частной школы на 180 учеников и детского сада на 60 малышей. В строительство вложено около 260 млн руб. Девелопер также подарил школе оснащеную химическую аудиторию, которая оказалась дороже нового Bentley. Школа и детсад «Деловая волна» откроются 1 сентября 2019 года. Для учеников оборудованы учебные классы, библиотека, мультимедийный центр, помещения для тематических секций и занятий спортом. Есть возможность обучения верховой езде и теннису. К середине мая в 11-м классе свободных мест не было, в первом — оставалось три.
В поселке «Небо», как сообщает компания «Строительный трест», 1 сентября открывается частная школа на 50 учеников — всего четыре класса по 12 учеников от 7 до 11 лет с максимумом возможностей для дополнительного образования, спортивных и творческих занятий. Эта английская школа под брендом ILA ASPECT, представленным также в нескольких районах Петербурга, вместе с уже работающим билингвальным детсадом GRANT формирует новый образовательный кластер в КП «Небо».
Гольф, лыжи, яхты
Доступ к инфраструктуре отдыха высокого уровня жителям загородных поселков обеспечивает соседство с гольф- или яхт-клубом, горнолыжным и спа-курортом. Коттеджные поселки строят или рядом с курортами или прямо на их территории. В окружении гольф-полей строится коттеджный комплекс в «Земляничных полянах» (внутри КАД, под Ломоносовом).
Преимущества для жителей: виды на ухоженные ландшафты, отличный ресторан, спа, школа гольфа в пешей доступности. Управляющая гольф-клубом компания будет обслуживать и поселок. Гольф — вид спорта, предполагающий однородную социальную среду. Коттеджная застройка входит и в другие гольф-проекты под Петербургом: Mill Creek в Мельничном Ручье, Gorki Golf&Resort в д. Горки Ломоносовского района.
Приближенность к региональным курортам широко используется в качестве маркетингового инструмента, но точно измерить экономику влияния этого соседства на спрос все же проблематично. Специалисты считают, что жить прямо на популярном курорте не вполне комфортно с точки зрения тишины, уединенности и приватности, предпочтительнее некоторая дистанция. Установлено, что спрос определяет целый комплекс факторов, и курортная инфраструктура не главный. «Работает» транспортная доступность, живописное окружение, соотношение качества и цены недвижимости.
По итогам 2018 года лидером продаж в сегменте коттеджей бизнес-класса стал жилой комплекс «Образ жизни» на территории популярного курорта «Охта-парк», того же девелопера — компании «Росинжиниринг». В «Охта-парке» кроме склонов для лыжников и сноу-парка, есть популярный лесной каток и комплекс подогреваемых бассейнов, рестораны, кафе, магазины и пр. Но в жилом комплексе, рассчитанном на 700 юнитов (коттеджей, таунхаусов и апартаментов), предусмотрена своя инфраструктура для жизни: школа, спорткомплекс, детсад, медицинский центр, магазин.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, уверена, что современный загородный жилой комплекс не должен жить исключительно в нерабочее время, а днем «вымирать». Подобное можно планировать в масштабных проектах, сочетающих постоянное жилье, курортную недвижимость в аренду, коммерческие объекты и социальную инфраструктуру для постоянной жизни.
Дмитрий Майоров, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Русь: Новые Территории»
Инфраструктура «только для своих» в коттеджном поселке — это в основном объекты для активного досуга на открытом воздухе. Задача профессионального девелопера — предусмотреть пространство, коммуникации и правовые основания для создания тех объектов, которые действительно нужны жителям. Чтобы построить в коттеджном поселке, магазин, бассейн или даже спортивную площадку, девелопер должен согласовать необходимый вид разрешенного использования земли, провести общественные слушания, внести изменения в кадастр. Магазин и даже парк на земле под ИЖС или дачное хозяйство размещать нельзя под угрозой сноса или четырехкратного повышения налогов.
Есть весомые резоны купить или построить загородный дом неподалеку от курортов и центров активного отдыха, надо лишь оценить, насколько достижима в этом случае потребность в тишине и уединении. В определенных случаях есть возможность поселиться прямо на территории центра отдыха, как, например, в клубном квартале «Флайт», на первой линии гольф-поля «Земляничные поляны». Здесь у жителей в шаговой доступности ресторан, спа, школа гольфа. А гольф как вид спорта задает и ритм жизни, и уровень гостей, и уровень управления коттеджным поселком.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
Никаких инфраструктурных нормативных требований в загородном коттеджном строительстве на сегодня нет. Этот вид строительства не поднадзорный, государственный строительный надзор не участвует в процессе, это индивидуальное жилищное строительство, и ни о каких нормативах обеспечения детсадами, школами и дорогами речи быть не может.
Единственным стимулом для девелоперов коттеджных поселков к строительству дополнительной инфраструктуры является исключительно рыночная экономика и борьба за спрос. Только с вводом дополнительного функционала можно привлечь своего покупателя, и многие идут навстречу запросам покупателя, предлагая образовательные, культурные или спортивные объекты на территории своего проекта. Это может быть коммерческий детсад, спорткомплекс, спа-комплекс с бассейном, ресторан, конный клуб и т. д. Времена, когда можно было огородить площадку, кинуть трубу, подвести электричество и распродавать участки, уже прошли. Той ликвидности уже не будет, что мы как раз и наблюдаем на рынке загородного строительства.
Понятно, что в рамках коттеджного поселка возведение отдельностоящего детского сада или школы сводит на нет всю экономику, но встроенные помещения под коммерческие детские группы полного дня вполне возможны в формате бизнес-кейса; на территории допустимы кафе, парикмахерские, магазины. Современный коттеджный комплекс не должен жить исключительно в нерабочее время, а днем вымирать.
Аскер Хачемизов, директор по загородному строительству компании «Строительный трест»
Наличие объектов социальной инфраструктуры как в коттеджном поселке, так и в непосредственной близости необходимо для успешного развития проекта. И опытный девелопер должен озаботиться этим заранее. Предполагаются не только детские сады и школы, но и набор объектов для обеспечения комфортной жизни: медицинские учреждения, фитнес-центры и спортивные комплексы, магазины и супермаркеты.
Для создания качественной жилой среды в таких поселках бизнес-класса, как «Небо» в Кузьмолово или «Сад времени» в Петергофе, где больше сотни домовладений, девелоперу и управляющей компании следует учитывать интересы всех социальных групп. Например, в каждом коттедже живет семья с детьми разного возраста: для двух- или трехлетних малышей нужны ясли, для 5–6-летних — детский сад, для подростков — школы и качественные спортивные площадки.
Однако жизнь за городом предполагает более высокую плату за социальные услуги, чем в многоквартирном доме. В коттеджном поселке жители понимают, что они все вместе оплачивают ежедневную уборку улиц, вывоз снега зимой, обслуживание техники и инженерных коммуникаций, реконструкцию или ремонт игровых площадок. И здесь для девелопера важнее всего поиск баланса, при котором можно строить объекты социальной инфраструктуры без ущерба для экономики всего проекта, а жители готовы платить приемлемые деньги за пользование этими социальными благами.
Трудно и невыгодно создавать школу или детский сад в проекте «только для своих». Гораздо эффективнее делать это на смежной территории или у въезда в поселок, чтобы доступ к объектам образования, торговли и спорта имели и жители соседних поселений.
