Свой первый подход к рынку дорогой загородной недвижимости покупатель, мало знакомый с рынком, формулирует так: «Хочу дачу в Курортном районе». И только пос-ле знакомства с реальностью многие нацеливаются на примыкающую к Курортному часть областного Выборгского района и привлекательные за счет близости Петербурга локации на Лемболовском и Медном озерах. Любители нетронутой природы выбирают Суходольское озеро, где немало высококлассных загородных резиденций.
В итоге примерно на 70% спрос на дорогие дома сосредоточен на северном от Петербурга направлении. География реализованного спроса в высоком ценовом сегменте сегодня определяется не столько статусом адреса, сколько предложением: по данным Knight Frank SPb, 62% объектов класса А («премиум») и 46% объектов класса В («бизнес») сосредоточены в северной части Всеволожского района, где прошла значительная часть сделок.
По-прежнему покупатели объектов бизнес-класса и выше выбирают, во-первых, дома в коттеджных поселках, строящихся или давно обжитых, а во-вторых, в основном в качестве «второго дома». От квартиры в городе никто не отказывается, кроме тех, кто селится в административной черте Петербурга, в Курортном или Приморском районе (Лахта, Лисий Нос, Ольгино), а также в Петергофе, Пушкине или Павловске, отмечает Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: НТ».
И еще из-за пандемии повысилась значимость близости к дому инфраструктуры для оздоровления и отдыха всей семьей, уверена Наталья Осетрова, генеральный директор Gatchina Gardens. Курортные и деловые объекты не только служат драйверами для близлежащего пригородного и загородного жилья высокого класса, но и привлекают инвесторов в качестве доходных.
Под пальмой первенства
Суперэлита петербургского загорода — это знаковые Комарово, Солнечное и Репино. И потеснить их с позиций лидеров по популярности у покупателей дорогих домов пока не удалось никаким адресам. От приобретения коттеджа на этой «золотой» территории в черте Петербурга, известной привилегированной близостью к Финскому заливу, пляжами, обилием мест для досуга, спорта и оздоровления и богатой стародачной историей, служащей мощным катализатором спроса, если и отказываются, то из-за дороговизны. Летнее многолюдье на пляжах и рядом, запреты на купание в заливе никого не пугают, владельцы дорогих домов ценят возможность оказаться за границами своих участков или периметра поселка в цивилизованной среде, изобилующей хорошими ресторанами и предлагающей насыщенный календарь культурных мероприятий. Многие инфраструктурные объекты Курортного района относятся к бескомпромиссному премиум-классу, в частности предложившие не просто отдых, а комплекс высокотехнологичных оздоровительных методик курорт «Первая линия» в Комарово и X-Clinic в Репино. Рядом, в ЖК Crystal, в 2020 году состоялось громкое открытие ресторана высокой кухни Eclipse.
На развитие курортной составляющей престижной территории должны сработать проекты «Газпрома» в пансионате «Дюны» и санатории «Белые ночи», а также заявленный RBI проект санатория в Репино. Однако подробности их реализации неизвестны.
Номер 1-бис
В поселке Ленинское, который через дефис присоединился к знаменитому Репино, до недавних пор под насыщенной досуговой инфраструктурой подразумевалось имеющаяся на побережье залива, до которого 5–10 км. Тут сформировался большой кластер дорогих коттеджных поселков и очень дорогой частной застройки (на «вторичке» экспонируется за 600 млн руб. коттедж больше 1000 «квадратов» на участке 90 соток). Съезд с ЗСД на развязке с трассой «Скандинавия» позволяет добираться сюда быстрее, и здесь стали появляться инфраструктурные проекты высокого класса.
В конце 2020 года в клубном поселке «Репинское» открылся ресторан Oasis Gourmet известной сети Italy Group, предлагающей и доставку еды на дом.
В начале ул. Советской достраивается большой спортивно-оздоровительный комплекс, в нем обещаны крытый каток, боулинг, фитнес-клуб со спа-зоной, ресторан и магазин.
При этом разница в ценовом уровне Ленинского и Курортного районов сохраняется: в Курортном, между заливом и железной дорогой сотка земли примерно втрое дороже.
Курорт как якорь
На территории вдоль параллельного КАД шоссе Юкки — Кузьмолово, от Новоприозерского до Токсовского шоссе уже сложился целый кластер коттеджных и малоэтажных комп-лексов классов «бизнес» и выше. Центром притяжения стал ближайший к городу всесезонный курорт «Охта Парк» с детским клубом, комплексом открытых подогреваемых бассейнов, известным банным спа-центром и ресторанами. Прямо на курорте расположены коттеджи, таунхаусы и апартаменты жилого комплекса «Образ жизни».
При этом, по мнению Алексея Потапова, генерального директора компании «Ламбери», реализовавшей проект первой для петербургского загорода частной школы в Энколове, здесь успешно формируется насыщенная инфраструктурой зона для загородного жилья высокого класса — рядом мегамолл, спортивные и загородные клубы, магазины фермерских продуктов, рестораны. Рядом с поселком «Ламбери» построен оздоровительный комплекс. Алексей Потапов считает, что проект коттеджной и инфраструктурной застройки «Газпромом» 200 га рядом с п. Токсово станет дополнительным драйвером развития всего района.
Как и в Курортном районе, поясняет Светлана Невелева, владельцы недвижимости на популярном курорте неизбежно сталкиваются с транспортной проблемой: в выходные движение по неширокой дороге, ведущей к «Охта Парку», серьезно затруднено круглый год. Курорт уже «ограничил» доступ посетителей, введя плату за вход; в планах строительство столь необходимого съезда с Новоприозерского шоссе.
Как отмечает управляющий партнер ГК Puzzle Марина Шкурко, в этой локации, ввиду богатой инфраструктуры и близости к городу, выбирают дома для постоянного проживания. Поэтому и наплыв посетителей «Охта Парка» собственников жилья не пугает. Другие горнолыжные и всесезонные курорты расположены довольно далеко от Петербурга, что определяет назначение домов в окружении «Игоры» или Коробицыно как «вторых» и домов для отдыха, что предполагает тишину и уединенность. Поэтому дома для постоянного проживания покупатели выбирают на Лемболовском озере, рассчитывая, что до «Игоры» можно быстро добраться по Новоприозерскому шоссе.
В целом формат, сочетающий недвижимость высокого класса для семейного проживания и возможности для отдыха — спокойного или активного, в 2020 году получил новый толчок к развитию. В Ленобласти загрузка курортной недвижимости, соответствующей международным стандартам, будет обеспечена и в низкий сезон, считает генеральный директор проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. «Пределов по наполнению нет: можно использовать территориальный природный ресурс, бальнеологические возможности, спортивные функции. В городе-курорте Gatchina Gardens сейчас проектируется wellness&spa-отель и спортивно-развлекательные объекты», — говорит эксперт.
Отдельный сегмент составляет гольф-недвижимость. Коттеджи бизнес- и премиум-класса предлагаются в клубе Mill Creek (29 резиденций по 280 кв. м вышли в открытую продажу в 2020 году), где 18-луночное гольф-поле и искусственные водоемы с зеркалом 50 га. А также на юге — в коттеджном поселке «Земляничные поляны» (в окружении гольф-поля Strawberry Fields, внутри КАД) и в Gorki Golf&resort, в 37 км от КАД. Гольф в качестве якоря для недвижимости оказался менее популярным, чем другие виды активного отдыха, отмечает Светлана Невелева.
Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: Новые Территории», бренд-куратор корпорации «Русь»
Самые популярные у состоятельных людей адреса для покупки домов остаются неизменными много лет. Это Курортный район для ценящих возможность жить в непосредственной близости от залива, пляжей, ресторанов, спа-комплексов и дорогих супермаркетов. А также Суходольское озеро, Вуокса и побережье Ладоги для тех, кто хочет уехать от многолюдья и на большом участке обустроить усадьбу согласно своим представлениям о прекрасном. В таких местах есть резиденции с собственными причалами, вертолетными площадками, оранжереями, птичьими дворами и гольф-полями. К самому верхнему ценовому классу загородной недвижимости можно отнести многие закрытые, не попадавшие в рекламу корпоративные поселки, под которые сырьевые корпорации предложили своим топ-менеджерам специальные условия финансирования. Есть известные, как МЖК в Ленинском, но многие рассчитаны на 5–10 домовладений.
Дорогие объекты предлагает пос. Ленинское, примыкающий к Репино с севера. В Ленинском немалая доля коттеджных поселков реализуется в формате свободной застройки. Дома там строятся очень дорогие, но, мне кажется, не все представляют, как это разнообразие стилей будет смотреться в итоге.
Активно развивается загородная инфраструктура в районе Мистолово-Энколово, спрос на недвижимость в этой локации определяет близость города, «Меги» и популярного у горожан «Охта Парка» с катком, склонами и бассейнами.
У каждого адреса и формата свои особенности: покупателю приходится выбирать между приватностью и тишиной — и широким разнообразием досуговых объектов рядом.
Марина Шкурко, управляющий партнер группы компаний Puzzle
Чаще всего в 2020 году клиентов, обращавшихся в нашу компанию, интересовал дом в Курортном районе. Такой запрос однозначно свидетельствовал, что они только начали знакомство с рынком. Нередким был запрос на поселок Лисий Нос, где еще в 2019 году удавалось найти участки по 600–700 тыс. руб. за сотку, а в 2020-м дешевле 1–1,2 млн руб. уже не было.
После изучения предложений в Курортном районе и Приморском городском покупатели рассматривали локацию Репино-Ленинское или переориентировались на Медное озеро, где расположены коттеджные поселки «Особый статус» и «Медное озеро — 2». Очень дорогие сделки прошли на Суходольском озере (КП «Сосны» и Lake Club) — от 30 до 80 млн руб. за домовладение и участки от 8 млн руб., а также в п. Токсово и на Лемболовском озере. В корпоративных проектах «Газпрома» заявок на покупку мы не получали, даже сотрудники корпорации стремятся разделять частную жизнь и рабочую.
До 60% клиентов искали дом в качестве второго, даже предполагая проводить в нем большую часть недели. Для круглогодичного проживания по удаленности в Выборгском направлении Рощино, пожалуй, «пограничный» пункт; например, в поселке «Еловая аллея» 20% собственников живут постоянно. В Приозерском это Лемболовское озеро. По нашим данным, в этом году стартуют новые проекты в районе Суходольского озера, в Репино-Ленинском, по Новоприозерскому шоссе.
