Участники семинара, проведенного «Загородным обозрением» в рамках весенней Ярмарки недвижимости, попытались спрогнозировать изменение стоимости строительства частных домов в сезоне 2023 года и найти выгодные сценарии действий.
Если сравнивать с периодом пика цен на стройматериалы, стоимость строительства «теплого контура» в каменном (из газобетона или керамического блока) доме снизилась на 27% и составила 50 тыс. руб. за квадратный метр. Дом из клееного бруса обойдется в среднем 58 тыс. руб. за «квадрат», или на 25% дешевле, чем в конце 2021 года. Каркасный — 45 тыс. руб./кв. м, отметил Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». Эксперт приводит такие данные: цены на доску и брус естественной влажности в конце года упали в два раза: с 27 тыс. руб./м3 на пике до 14 тыс. руб./м3 сейчас. На газобетон цены снизились с 8 тыс. руб. до 4,5 тыс. руб./м3.
При этом сегодня на рынке представлены сотни домов, построенных из материалов, купленных по максимальным ценам. С одной стороны, покупатели заинтересованы в приобретении максимально готового дома. С другой — вложившиеся в строительство микроинвесторы хотят окупить свои затраты при продаже домов. Однако Дмитрий Новосельцев полагает, что с точки зрения цены сегодня выгоднее покупать землю и заключать договор подряда, а не приобретать готовое жилище.
Что искать в готовом виде?
Вячеслав Седов, директор по развитию компании «Окна Панорама», сравнил цены и риски по двум вариантам — покупке готового дома и строительству по договору подряда.
«В прошлом году выгоднее было купить готовый дом, особенно в сегменте каменных домов бизнес-класса, где применялись преимущественно импортные материалы, путь которым теперь закрыт. Либо они доставляются серым импортом, за что получают двойную накрутку. Таким образом, каменный дом бизнес-класса на данный момент выгоднее будет купить, чем строить. Но инвесторы тоже люди не глупые, и цену на готовые дома поднимают, — отмечает Вячеслав Седов. — А вот с деревянными домами ситуация противоположная. До недавнего времени очень большая доля деревянной продукции уходила в Европу, за счет чего стоимость дерева внутри страны была очень высокой. На сегодня экспорт древесины и изделий из нее замер, благодаря чему стоимость продукции снизилась более чем в два раза по сравнению с уровнем 2021 года — начала 2022 года. Соответственно, дома, построенные в период высоких цен на древесину и стоящие сегодня в продаже, в затратах на строительство были значительно выше, чем сейчас. И прямое сопоставление говорит о том, что сегодня деревянный дом строить выгоднее, чем покупать готовый».
Статистика о росте и снижении
В марте городские застройщики зафиксировали рост цен на металлоизделия, и депутаты профильного комитета Госдумы обратились в ФАС, сообщив, что в Московской, Ленинградской, Ростовской, Самарской, Свердловской областях подорожание особенно резкое и составило 32−36%.
По данным Росстата, за январь-февраль 2023 года в пределах 10% по отношению к тому же периоду прошлого года сократилось производство кирпича, блоков из искусственного камня, цемента и фасадной плитки. В пределах 20% — производство обоев, ДСП. На 20–40% упало производство силикатных блоков (газобетона), ДВП, стекла и изделий из стекловолокна, фанеры, окон, керамической плитки для внутренней отделки.
Дмитрий Новосельцев считает, что на фоне неравномерной ценовой динамики вырастет популярность деревянного домостроения (в том числе по каркасной технологии). Сегодня в поселках «1-й Академии недвижимости» на каркас и газобетон приходится по 40% домов, а на все остальные технологии в сумме не более 20%.
Между тем заметно расширилась география постоянного проживания за городом, а в этом сегменте домов традиционно преобладают каменные, из крупноформатных керамических блоков, газобетона или железобетонных плит.
Несмотря на спад объемов нового строительства, в высокий сезон некоторые материалы могут подорожать. Так, с начала года некоторые производители уже на 5–10% подняли цены на металлочерепицу, водосточные системы, окна, в том числе мансардные. Поэтому с заключением договоров подряда, фиксирующих цены на материалы, медлить не стоит, ответственно оценивая при этом свои финансовые возможности. К небольшому дому при необходимости впоследствии можно сделать модульную пристройку, считают в компании «Окна Панорама», которая разработала такие проекты под ключ стоимостью 100 тыс. руб./кв. м). Остаться с недостроем или даже с готовым «теплым контуром» куда хуже — такие лоты сложнее всего продать.
Максим Бирюков,
генеральный директор компании «Бойлер СПб»
В середине 2022 года на рынке инженерных коммуникаций в России изменились цены на комплектующие и оборудование, используемые для монтажа и установки систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и канализации в загородных домах. Можно говорить о тенденции постепенного увеличения цен на большинство комплектующих, что связано с инфляцией, изменением курса валют, санкциями, повышением стоимости транспортировки, регулятивным вмешательством государства и технологическими изменениями.
Например, в начале 2023 года было замечено увеличение цен на котлы для отопления, которые часто используются в загородных домах и коттеджах. Средняя цена котла выросла на 10–15% относительно зафиксированной в конце 2022 года.
Однако, несмотря на повышение цен на некоторые комплектующие, средняя стоимость систем инженерных коммуникаций для загородных домов в начале 2023 года существенно не изменилась. Сейчас на рынке появились новые дешевые комплектующие, а некоторые производители оборудования объявляют скидки и акции на свою продукцию.
В 2023 году рост цен на российском рынке инженерных коммуникаций может продолжиться. Конечная цена инженерных систем и их компонентов зависит от многих факторов и может сильно меняться.
Вячеслав Седов,
директор по развитию компании
«Окна Панорама»
Сейчас цены на услуги и материалы стабилизировались. Часть импортных поставщиков ушли, другие остались и стабильно работают. При сохранении ситуации строительство дома, как и прежде, выгоднее, чем покупка готового. В том числе по качеству. При заказе строительства нужно внимательно изучить договор подряда и потребовать зафиксировать цены на все предоплаченные материалы и услуги. Такие договорные обязательства практикуют во многих компаниях.
В нашей компании предлагаются модули заводского изготовления, но выполненные по заказу. У нас закуплен ассортимент материалов для всех элементов — каркаса, фасадов, кровли, инженерных сетей и внутренней отделки, поэтому стоимость зафиксирована на момент составления заказа. С клиентом согласовываем все составляющие его будущего строения, получаем точную фиксированную смету и за 2–4 недели изготавливаем заказ. Готовые изделия привозим на участок и монтируем краном на готовый фундамент. Никаких неудобств от стройки — чистота и порядок. И никакого увеличения смет.
Наша основная продукция — все виды остекления, как вертикального (окна, фасады), так и горизонтального (прозрачные крыши, фонари). Осенью 2022 года наша компания разработала технологию модульных конструкций с большим раздвижным остеклением. Эта продукция востребована клиентами, проживающими за городом и ощутившими нехватку теплых, но «воздушных» построек — веранд, летних кухонь и гостевых домов. Строительные компании не хотят создавать такие конструкции, а доверяться «дяде Васе» боязно. Мы производим эти модули под ключ в заводских условиях, качественно и быстро. При этом как раз занимаем золотую середину, когда сборка осуществляется по заказу и на средства клиента, то есть без переплат, за полученные деньги.
