Какие же условия, а точнее, несоблюдение каких требований законодательства приводят к последствиям, указанным в вышеупомянутой статье Гражданского кодекса - необходимости признания права собственности на недвижимость в судебном порядке, а то и к ее сносу? Создание недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, - вот те признаки самовольного создания объекта, при наличии которых создатель недвижимости не приобретает на нее право собственности.
Каждый из них заслуживает самостоятельного рассмотрения, и сейчас я хочу остановиться на проблеме, связанной с разрешением на создание объекта, тем более что эта проблема становится, к сожалению, все более актуальной по мере того, как развивается строительство на земле, находящейся в частной собственности, и реконструкция объектов, так же принадлежащих уже не государству, а юридическим лицам и гражданам.
Какой орган государственной власти и кому выдает административный акт, который предваряет получение остальных разрешений и согласований создания объекта и является основанием для их получения? Разделим условия создания объекта следующим образом:
- новое строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности или реконструкция здания (сооружения), также принадлежащего государству, сопряженные выполнением инвестиционных условий или без таковых;
- строительство на земельном участке, находящемся в частной собственности или реконструкция здания (сооружения), принадлежащего частному собственнику.
В первом случае, если объект недвижимости (земля или здание, которое будет подвергаться реконструкции) находится в собственности государства, для правомерного создания объекта необходимо издание распоряжения Администрации Санкт-Петербурга. В случае предоставления объекта недвижимости на инвестиционных условиях издание распоряжения предваряется решением городской инвестиционно-тендерной комиссии (распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 585-р от 03.06.94 г. с последующими изменениями). Если создание объекта не связано с выполнением инвестиционных условий - порядок издания распоряжения Администрации Санкт-Петербурга определен в распоряжении мэра Санкт-Петербурга № 142-р от 18.02.94 г.
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 339-р от 09.04.98 г. был изменен порядок получения разрешения для частных собственников земли и зданий. До издания данного распоряжения они должны были руководствоваться распоряжением мэра № 142-р от 18.02.94 г., о котором упоминалось выше. По измененному порядку издание распоряжений, разрешающих строительство недвижимости на частной земле или реконструкцию зданий (сооружений), находящихся в частной собственности, стало в ведении Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. Однако, правила, установленные новым распоряжением, не распространились на отношения, связанные с градостроительной деятельностью на земельных участках, используемыми гражданами для индивидуального жилищного строительства, в том числе и реконструкцией индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам. Эти вопросы остались в ведении территориальных управлений административных районов Санкт-Петербурга.
Какие же проблемы, связанные с исполнением вышеуказанных правил возникают? Прежде всего - они далеко не во всех случаях исполняются лицом, которое собралось осуществить строительство или реконструкцию. Процедура получения надлежащего распоряжения занимает время, порой немалое. Не следует и забывать распространенное заблуждение собственников земли и того, что на ней находится имущество уже и так мое, кто посмеет мне что-то запретить с ним делать? Имущество, несомненно, ваше, но законодательство обуславливает распоряжение имуществом только в соответствии с требованиями законов и нормативных актов. Если вы их не исполните, то вместо того, чтобы стать обладателем нового дома, превратитесь в участника судебного процесса, который и определит судьбу вашего строения.
Вторая проблема заключается в том, что не всегда разрешения получаются в том виде, в котором должны. Нормативные акты предписывают издание распоряжения, а застройщик получает письмо, в котором ему сообщают, что возражений на строительство у того или иного государственного органа нет. В результате - опять самовольное строительство. Чья здесь вина? Наверное, прежде всего того лица, кто это письмо подписал, выразив пренебрежение к правилам, которым должен руководствоваться, как служащий государства. Последующее одобрение строительства в виде распоряжения уже не спасет ситуацию. Одобрение действий, совершенных без надлежащих полномочий, возможно в сфере гражданских правоотношений, но не административных, которые и регулируют разрешение на создание объекта. То же самое относится и к акту приемочной комиссии. Если исходить из законных требований, она вообще не должна принимать объект, если застройщик не предъявляет разрешение на его создание. Но уж если приемка состоялась, то акт ввода в эксплуатацию объекта все равно не заменит разрешения на создание объекта.
И в заключение хочу упомянуть еще об одной ситуации, которая получает в послед-нее время опасно широкое распространение. Собственник здания нежилого фонда, которое находится на государственной земле, желает произвести реконструкцию и получает соответствующее распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре. Но при реконструкции происходит существенное увеличение площадей "вширь", а не "ввысь". То есть, изменились наружные границы объекта, он занял собой больший земельный участок, чем занимал. Земля же, как правило, находится у собственника здания в аренде не в целях строительства, либо собственник здания являлся фактическим землепользователем, не оформившим свои отношения с государством - собственником земли. За счет расширения границ здания расширились и границы землепользования. В обоих случаях проблема будет заключаться в том, что собственник здания захватил новый участок государственной земли, а предоставление государственных земель происходит в порядке, предусмотренном распоряжением мэра Санкт-Петербурга № 585-р от 03.06.94 г., о котором говорилось выше. Если он нарушен, объект, созданный в результате реконструкции, подпадет под признаки, указанные в той же статье 222 Гражданского кодекса, правда, уже в связи со следующим критерием относимости недвижимости к самовольной постройке - создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. Но на этом аспекте остановимся подробно в следующий раз.
