Немного истории
Как и большинство достижений цивилизации, коттедж был заимствован у европейцев. Традиционная русская изба, конечно, могла бы лет через пятьдесят эволюционировать до чего-то похожего, но нам ждать некогда: мы запрягали, считай, семьдесят лет, после чего разбогатевшим соотечественникам захотелось "быстро ехать", чтобы поскорее догнать европейский экспресс. А потому мы не только коттеджи позаимствовали, но и коттеджные поселки, которые появились в западных странах несколько десятилетий назад. Это был качественно новый образ жизни за чертой больших городов, со своими признаками и стандартами.
Эти стандарты, в частности, предписывают считать коттеджным поселком жилой комплекс примерно в пятьдесят домов и больше. Такой поселок должен быть выдержан в едином архитектурном стиле, иметь полный набор коммуникаций, а также общую инфраструктуру. Застройщик, заказчик, представители местных органов власти и специалисты различного профиля обычно создают специализированную корпорацию развития данной территории, которая позволяет поселку существовать без бед и без проблем.
Надо ли говорить, что в наших палестинах соблюсти все вышеперечисленные условия практически невозможно? А потому большинство жилых комплексов, появившихся за последнее десятилетие в окрестностях больших российских городов, можно считать коттеджными поселками лишь условно. Разве что вблизи Москвы условия жизни соответствуют международным стандартам, но на то и столица.
Надо отметить, что теперь (в отличие от эпохи Петра Первого) все новшества у нас апробируются сначала в Московском регионе и только потом постепенно распространяются по стране. Коттеджные поселки не стали исключением: первые из них появились в Подмосковье в начале девяностых годов, причем в тех местах, где и раньше селилось высокое начальство со своей челядью. Организованные поселения возводились по Рублево-Успенскому шоссе, Калужскому, Можайскому и т. д. - понятное дело, в самых лучших местах. К настоящему времени эти поселки, можно сказать, составляют золотой фонд подмосковной недвижимости: Горки-2, Барвиха, Переделкино, Пестово и т. п. - не надо быть москвичом, чтобы представить, что жить там - одно удовольствие! Но и в других подмосковных пригородах и даже в относительно отдаленных районах Московской области весьма интенсивно возводятся поселения подобного типа.
В ХХI веке состоятельные жители столицы предпочитают жить в коттеджных поселках, поэтому сейчас их строится несколько сотен. В этом проявляется не только мода или престижность - только ради них прагматичные и рациональные москвичи не будут затрачивать огромные деньги. Это и экономическая выгода, и безусловный комфорт, и удобство транспортного сообщения с мегаполисом, и (не будем забывать о главном!) жизнь в экологически чистом месте. Вот почему в прошлом году в Москве был объявлен первый конкурс на соискание звания "Поселок года". В этом году объявлен второй конкурс, то есть новая идеология распространяется все шире. А как насчет практики? В окрестностях Москвы она лишь немного отстает от пропаганды, а вот о наших окраинах, увы, такого не скажешь.
Неоспоримые преимущества
Между тем преимущества жизни в коттеджных поселках очевидны, и об этом наш журнал писал уже не раз. Напомним вкратце о них.
В первую очередь следует подчеркнуть эстетический фактор: большинство коттеджных поселков к моменту выхода на рынок имеют утвержденный архитектурный проект, сделанный профессиональными архитекторами, а это значит, что в будущем поселении будет соблюдаться стилевое единство (при этом отдельные дома, дабы подчеркнуть индивидуальность хозяев, могут весьма различаться в нюансах). Во-вторых, к этим поселениям, как правило, подводятся все необходимые коммуникации: электричество, водопровод, канализация, природный газ (если он имеется в данном районе) и так далее. То есть владелец дома в коттеджном поселке будет иметь полный набор удобств - как в городской квартире. Однако при этом ему не нужно полностью оплачивать инженерные работы, стоимость подстанции или подводящих воду труб, как это делают хозяева отдельно расположенного коттеджа. Все эти расходы распределяются на всех жителей коттеджного поселка, что весьма существенно снижает затраты на инженерию.
Изрядная экономия достигается и в случае организации общей охраны, поскольку штат профессиональных охранников для отдельного дома - удовольствие недешевое. А если сравнить эксплуатационные расходы отдельно стоящего коттеджа и дома в поселке? Уборка снега и палой листвы, вывоз мусора, ремонт коммуникаций в случае их выхода из строя - все это делать гораздо выгоднее, если хозяева объединены в товарищество собственников, а не занимаются этим каждый в отдельности.
Одним словом, преимуществ здесь масса, и потому все серьезные компании, работающие на загородном рынке, сейчас в той или иной степени задумываются об участии (или уже активно участвуют) в строительстве коттеджных поселков.
Питерский опыт
Кто-то может на это возразить: почему же в таком случае Санкт-Петербург, подобно "южной" столице, не окружен плотным кольцом коттеджных поселков? И почему счет действующим поселкам идет в лучшем случае на десятки, а не на сотни?
И верно: не так уж много коттеджных поселков (в полном смысле этого слова) можно насчитать сейчас в окрестностях нашего города. Обратимся же к истории, а именно - к началу девяностых годов, когда само понятие "коттеджный поселок" только начало проникать в сознание петербуржцев. Не каждый житель нашего города, конечно, имел возможность "прочувствовать", что это такое, на деле, но "узкий круг революционеров, страшно далеких от народа", все-таки был. Поэтому самые первые коттеджные конгломераты, которые возводились в северном направлении от Петербурга, никак не рекламировались, так как строились для определенного круга лиц из высшего руководства.
Затем в газетах все-таки начали появляться объявления о строительстве в Ленобласти коттеджных поселков. Предлагались двух- и трехэтажные дома в очень живописных местах, обещали гаражи, охрану, спортплощадки и т. п. Более того - создавались специализированные компании, например компания "Коттедж", которая решила выстроить жилой комплекс в районе озера Разлив на собственные средства, а потом продать его, и с прибылью. Увы, эта компания успела лишь проложить дорогу от Тарховки до места будущего строительства, после чего благополучно развалилась.
Точно так же закончился подобный опыт Лесопромышленной биржи, которая совместно с банком "Петровский" взялась строить коттеджный поселок неподалеку от Петергофа, но спустя год от проекта отказалась. Компании "Евросиб" не удалось довести до конца строительство элитного жилого комплекса под Стрельной, а корпорация "НБР" вообще устроила из своего проекта финансовую пирамиду для богатых. Представители этой компании объявили в 1994 году о строительстве коттеджного поселка во Всеволожском районе, возвели на выделенной под строительство территории образцовый коттедж и стали демонстрировать его потенциальным клиентам. Желающих поселиться в будущем поселке просили сделать первый авансовый взнос, те охотно соглашались, и когда накопилось несколько сотен тысяч долларов, учредители "НБР" куда-то исчезли, а строительство прекратилось.
Были и другие случаи надувательства со стороны инвесторов и застройщиков, что в определенной мере, конечно же, повредило новой идее. Но окончательно ее загубить, к счастью, не удалось. Пусть в девяностые годы вокруг Петербурга не образовалось кольцо коттеджных поселков, зато появились зоны коттеджной застройки. Большие и благоустроенные (но, к сожалению, зачастую далекие от архитектурного совершенства) дома в этих зонах никак не были объединены ни в стилистическом, ни в хозяйственном плане, они просто располагались рядом. В конце девяностых, как известно, грянул дефолт, и лишь когда экономика начала опять вставать на ноги, идею реанимировали и газетно-журнальная реклама вновь запестрела предложениями купить дом в коттеджном поселке.
Однако даже после этого о сколько-нибудь массовом развитии этой тенденции в загородном строительстве говорить не приходится, и одна из причин того - наша относительная бедность. Не будем забывать и о том, что сам по себе проект строительства коттеджного поселка предполагает такие крупные инвестиции, которые строительным компаниям зачастую не по силам. Одна только подводка коммуникаций требует гигантских денег, и расходы эти должны брать на себя именно инвесторы - местные власти подобными делами заниматься не желают. И если, допустим, окрестности Москвы сплошь газифицированы, то у нас даже в самом престижном Курортном районе подчас нет возможности подвести к будущему коттеджному поселку газ.
Есть, одним словом, объективные причины отставания, но ведь хочется и нам быть на высоте! А тогда мы должны хотя бы на словах соответствовать московскому уровню, и слов мы, надо сказать, не жалеем. Если счет построенных поселков, как уже упоминалось, идет на единицы, то число "круглых столов" на эту тему - на многие десятки. Проводятся такие обмены мнениями на всевозможных уровнях, обсуждаются самые разные аспекты проблемы - от весьма общих до вполне конкретных, и относиться к этому нужно спокойно. Любые изменения, в конце концов, начинаются со слов, то есть вначале должно появиться некое понятие, и только затем оно наполнится какой-то конкретикой в виде участков, строительных материалов и в конечном итоге - готовых домов с налаженной инфраструктурой.
Не секрет, что жизнь за городом в настоящее время - порой тяжелое испытание для домовладельца, и начинается оно с транспортной проблемы. Если вы вынуждены ездить на работу или, допустим, на уик-энд по Приозерскому или Приморскому шоссе, то пробки станут привычным (но от этого ничуть не приятным) делом. И дожидаться ремонтных служб за городом нужно иногда часами, а за покупками приходится ездить куда-нибудь за много километров. Иначе говоря, не продуманы у нас идеология и практика загородной жизни, как в развитых странах, и системными решениями не обеспечены. Кто и как может решить эту задачу? Усилиями инвесторов-застройщиков-риэлтеров сделать это вряд ли удастся - необходимо содействие властей города и области. Однако ждать уже нет никаких сил, и потому бесконечные разговоры о коттеджных поселках формируют тот идеал, к которому мы должны приблизиться через N лет.
Реальные предложения
Впрочем, не одними дебатами на "круглых столах" живо дело строительства коттеджных поселков в окрестностях Петербурга - на рынке имеются и вполне реальные предложения. Причем эти дома можно не только увидеть на красивых рисунках, но и потрогать руками, оценить месторасположение, ландшафт, наконец, купить.
О том, что строительство коттеджных поселков в нашем регионе становится "на поток", свидетельствует разработка специальной концепции коттеджного поселка в Санкт-Петербурге и его пригородах. Уже есть методика, оценивающая все риски и очерчивающая круг проблем, которые могут ожидать инвесторов и застройщиков, что, разумеется, в каком-то смысле облегчает задачу тем, кто пожелает вложить в это дело силы и средства. Кроме того, результаты опросов выявляют возможный спрос на недвижимость в коттеджных поселках. И кто-то может задать закономерный вопрос: "Тогда чего же еще не хватает?!" Все у нас в порядке, процесс идет полным ходом, и т. д.
Так-то оно, так, но если вы вздумаете посетить большинство вышеупомянутых поселков, то не обнаружите полностью обустроенного пространства для жизни - оно "в проекте", а пока здесь, что называется, "пахнет свежей краской". Если на московском рынке недвижимость в коттеджных поселках уже вовсю переходит из рук в руки, то есть выступает в виде объектов вторичного рынка, то для нас это абсолютно нетипично. Да и число домов, расположенных в коттеджных поселках, у нас еще ничтожно мало в сравнении с населением города. Так что хвастаться, как выходит на поверку, нечем.
Тормоза и перспективы
Зато для нас типичны препоны, возникающие на пути всякого, кто желает развивать рынок загородной недвижимости. Некоторые активные участники этого рынка считают одним из главных "тормозов" на этом пути нерешенный земельный вопрос. Для строительства коттеджного поселка, ясное дело, пригодна далеко не всякая земля, и площади такие пока весьма ограничены. Хотя немало подходящих для этих целей территорий пребывает в настоящее время в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а значит, автоматически изымается из оборота. Когда эти земли станут товаром, тогда, скорее всего, и инвестиции резко возрастут, а число коттеджных поселков значительно увеличится.
Еще одна проблема - плохо налаженное взаимодействие разных компаний. На страницах "ЗО" не раз обсуждалась проблема контактов и коллективных действий, особенно в таком деле, как строительство коттеджных поселков, требующее серьезных средств и ресурсов. Наконец, необходимо активное содействие властных структур, без которого невозможно решить множество ключевых вопросов в этой области.
Когда все эти "тормоза" будут сняты, то создание кольца коттеджных поселков в окрестностях Петербурга станет всего лишь вопросом времени.
