Историю проблемы осветил во вступительном слове ведущий «круглого стола» - главный редактор журнала «Загородное обозрение» Филипп Урбан.
Затем много нового и интересного рассказал руководитель отдела аналитики и оценки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгений Безлюдный. Действительно, инвесторы столичного и «сырьевого» происхождения проявляют все больший интерес к петербургскому малоэтажному строительству, а также к земельным участкам, пригодным для строительства коттеджных поселков. Между тем целесообразность этих приобретений не всегда очевидна, поскольку, в отличие от Москвы, серьезной аналитики - исследований, которые помогли бы инвестору принять ответственные решения, - в этой области практически нет. Докладчик привел данные, согласно которым число коттеджных поселков, приходящееся на душу населения, в Петербурге в два раза меньше, чем в Москве. Однако однозначно говорить о нашем «отставании» от столицы не вполне корректно, ведь больше половины объектов в коттеджных поселках Подмосковья приобретено жителями нефте- и газоносных регионов, которые нередко рассматривают загородную недвижимость столичного региона только как возможность вложения денег. Между тем коттеджи надо строить для тех, кто собирается в них жить, и любые новые проекты в этой сфере должны быть тщательно выверенными с точки зрения маркетинга.
Надежда Рощина из компании «LANS DEVELOPMENT», уже десять лет специализирующейся на реализации готовых проектов, отметила, что ценный материал для изучения реального покупательского спроса есть. Имея статистические данные о продажах за конкретный период, можно оценить, как меняются предпочтения потребителей. Исследования свидетельствуют, что времена пространственных излишеств - коробок по 800 кв. м - прошли. Потребителю чаще всего нужен «оптимальный дом», то есть площадью 200-250 кв. м, с рациональной, эргономичной планировкой и жилой мансардой. Растет интерес и к деревянным строениям, при этом слишком непрактичные, вычурные с точки зрения архитектуры строения теряют привлекательность для покупателя. Любой дом для проживания одной семьи должен быть оптимизирован в отношении эксплуатационных расходов.
Коттеджи разные нужны…
…потому что сколько покупателей, столько и вкусов. Однако сегодняшний потребитель смотрит на свой будущий дом исключительно рационально. Елена Савельева рассказала о работе компании «Нойдорф-Стрельна», выбравшей в качестве поля деятельности Петродворцовый район и реализующей выстроенные здесь дома в коттеджных поселках. Клиенты компании предпочитают дома площадью от 180 до 230 кв. м из газобетона, с разными вариантами облицовки, под цементно-песчаной черепицей. Ну и конечно, непременное условие - полный набор городских коммуникаций.
Немалый опыт накоплен и компанией «Петростиль», реализующей новые проекты «Горки-СПб» в Юкках и «Корабельные сосны» вблизи поселка Рощино. Представитель компании Михаил Крючкин отметил рост потребности рынка в домах бизнес-класса. Иными словами, сейчас ситуацию в самом «массовом» сегменте рынка недвижимости определяют уже не крупные бизнесмены, ничем не ограниченные в средствах, а предприниматели среднего класса, которые хотели бы иметь комфортабельный загородный дом. Кроме того, по словам Михаила Крючкина, сегодняшний заказчик значительно требовательнее, нежели его недавние предшественники, и, как правило, хорошо разбирается как в архитектурных вопросах, так и в современных строительных материалах.
Комфорт и безопасность - превыше всего
Очевидно, что будущего новосела волнует не только архитектурная стилистика, но и множество вопросов инфраструктуры. От лица инжиниринговых компаний на круглом столе выступил Андрей Зубко из компании «Ямя-инжиниринг», который выразил сожаление по поводу того, что многие застройщики плохо осведомлены о ситуации на рынке коммуникаций, а также о стоимости инжиниринговых услуг. Руководители некоторых компаний не всегда могут грамотно сформулировать техническое задание. Расплачиваться за их недосмотр приходится новоселу. Андрей Зубко призвал строителей просчитывать затраты на инженерию, прежде чем строить коттеджные поселки, а со своей стороны пообещал информационное содействие.
Представитель группы компаний «BPS» Сергей Карпинский рекомендовал инициаторам проектов уделять больше внимания обеспечению безопасности будущих жильцов. Эта задача не сводится к возведению заборов, установке сигнализации и систем автоматики - нужна определенная продуманная концепция. Разрабатывать систему безопасности следует на стадии проектирования, чтобы не получилось так, что глухая крепостная стена станет надежным прикрытием для злоумышленника, когда на место происшествия прибудет наряд охраны. Профессионалу, занимающемуся обеспечением безопасности в коттеджном поселке, необходимо быть и стратегом, и тактиком.
Маркетинг на проблемном поле
Ряд проблем обозначила Ирина Смирнова, представлявшая компанию «Содружество». Она рассказала о сложностях эксплуатации домов и вопросах, возникающих при реализации строящихся объектов, и снова вернула собравшихся к обсуждению того, что Петербург может взять из московского опыта. А ведь в Москве есть не только элитные, но и более чем демократичные проекты. Хотя, как неоднократно отмечали гости «Загородного обозрения», Петербург и Москва слишком сильно различаются, в них практикуют разные методы и подходы, и то, что давно внедрили в практику москвичи, может не подходить для нас. (Обратное, впрочем, тоже справедливо.) И несмотря на это, присматриваться к столичному опыту загородного домостроения, без сомнения, нужно.
Комплексное малоэтажное строительство для нашего региона - дело новое. Инвесторы и застройщики, реализующие проекты, часто вынуждены идти путем проб и ошибок, и нуждаются в помощи маркетологов и квалифицированных оценщиков. Однако универсальной методики оценки инвестиционных рисков при строительстве коттеджных поселков нет и быть не может: успех проекта зависит от множества факторов, которые порой невозможно привести к общему знаменателю. Поэтому и круглый стол получился весьма полифоничным: слишком много тем пришлось затронуть его участникам.
