Считается, что вложения в недвижимость за рубежом выгодны с точки зрения сохранения и приумножения средств. Впрочем, этот тезис кажется бесспорным лишь по нашу сторону границы. Достаточно чуть-чуть «повариться в каше» внутренних информационных ресурсов той или иной страны, на которых обсуждение вопросов покупки недвижимости занимает первые места в рейтингах, чтобы понять: местных покупателей терзают те же самые экономические сомнения, что и покупателей недвижимости в России.
Это первая неожиданность, с которой сталкиваются российские частные инвесторы, устремляющие взоры за рубеж. Вторая неожиданность – приятная: в большинстве европейских стран цены на объекты недвижимости среднего класса соответствуют уровню цен на недвижимость в Петербурге. Скажем, если в окрестностях Петербурга и в Ленобласти приобрести зимний дом со всеми удобствами можно имея от 50 тыс. долларов, а цены на коттеджи в закрытых поселках начинаются от 150 тыс. долларов, то в Финляндии коттедж с удобствами обойдется от 70 тыс. евро и дороже. В «более западных» странах цены на жилье среднего класса и элитное практически полностью соответствуют уровню российских цен на коттеджи в закрытых поселках такого же уровня.
На этом сходства европейского рынка недвижимости с россий-ским заканчиваются. Порядок проведения сделок и пакет документов для оформления права собственности в каждой стране свой, «уязвимые места» – тоже. Так, если в России покупатель привык при выборе дома ориентироваться только на свой вкус, а беспокоиться – о чистоте документов, то во многих странах Европы главной процедурой и аргументом при покупке дома служит техническая экспертиза объекта. Кстати, зачастую она обходится в несколько раз дороже, чем проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов. Это неудивительно: ведь приобретя дом, например, с ветхими коммуникациями, покупатель рискует «попасть» на починку водопровода, системы отопления, канализации или другие дорогостоящие работы. При стоимости дома 200–300 тыс. евро ремонтные мероприятия могут обойтись в десятки тысяч, европейских рублей».
Роскошь широкого потребления
Если в нашей стране продавцы коттеджей в закрытых поселках еще пока не нарисовали четкий портрет потребителя своего продукта, то за рубежом с ним более-менее определились. Собственно, такие объекты недвижимости там являются практически общедоступными для трудоспособного населения, чему немало способствуют развитые кредитные отношения.
Недавно мои друзья-программисты купили в Ирландии домик. Приехав в страну несколько лет назад, по работе, поскитались по съемному жилью, а работа все не заканчивается, хотя и перспектив получить вид на жительство нет. Что делать? Нехитрые арифметические подсчеты показывают, что месячная плата за аренду аналогичного дома ничем не отличается от месячного платежа по кредиту: примерно 1000 евро. Это соображение в какой-то момент становится решающим для многих наших соотечественников, оказавшихся по роду деятельности на чужбине, и маховик приобретения дома за рубежом начинает раскручиваться.
Процедура покупки жилья в Ирландии не зависит от того, является покупатель ирландцем, русским или приехал из любой другой страны. Главное – выдержать стандартный алгоритм. Как правило, он выглядит так:
1. Поиск жилья.
2. Поиск денег на его покупку.
3. Поиск солицитора (поверенного, который займется оформлением всех документов).
Впрочем, порядок действий может быть любой – на результат сделки это обычно не влияет.
В данном случае мои знакомые начали со второго пункта, что вполне объяснимо. Кстати, в европейских странах распространено два основных способа получения денег на покупку жилья: в банке или у брокера. Брокер обладает информацией обо всех кредитных программах всех банков, работающих в данной местности, поэтому может открыть клиенту больше возможностей (у всех банков разные процентные ставки и разные требования к получателю кредита). Кроме того, если банк предоставляет максимальный кредит в размере 92% стоимости приобретаемого дома, то брокер может найти все 100%.
Особо хочется отметить процентные ставки, действующие в странах «развитого капитализма»: как правило, они не превышают 4,5% годовых. Причем на первый год банк обычно устанавливает минимально возможный процент: скажем, около 2,5. Почему? А чтобы клиент «потихоньку» привык ежемесячно выплачивать такие деньги, научился жить в кредит. Поощряют и того, кто выплатил больше половины кредита: ставка сокращается до 2,99%.
Разные кредитные программы отличаются в первую очередь процентными ставками. Обычно клиент выбирает один из существующих наборов пакетов.
1. Фиксированный пакет. Исходя из текущих ставок специалистами банка делается долгосрочный прогноз, после чего определяется фиксированная ставка. Ее-то клиент и обязуется платить в течение определенного срока, о чем подписывается контракт. Преимущество пакета: клиент застрахован от скачков рынка, и даже если завтра экономика страны обвалится, процентные ставки по фиксированным кредитным пакетам не изменятся.
2. Варьированный пакет. Меняется в зависимости от банковских индексов. До нынешнего года в Ирландии был единственной альтернативой фиксированному пакету.
3. И наконец, общеевропейская схема – наиболее выгодная для клиента. Процентная ставка жестко привязана к текущему банков-скому индексу. В среднем получающаяся по этому пакету процентная ставка колеблется от 3,35 до 4,7% годовых.
К удивлению моих друзей, банк выразил готовность кредитовать приобретение ими недвижимости, несмотря на то, что «в активе» у обоих имелись только двухгодичная рабочая виза и 10% стоимости дома. При семейном доходе двух программистов около 100 тыс. евро был получен кредит в размере 300 тыс. евро сроком на 30 лет.
Теперь предстояло найти жилье.
Не могу сказать «за всю Европу», но первое, что поражает наших соотечественников, ступивших на тернистый путь приобретения жилья в Ирландии, – это ярко выраженный рынок продавца. Здесь нет агентства, в которое можно обратиться с заявкой на поиск объекта по заданным параметрам. То есть обратиться с вопросом, конечно же, можно: агентств недвижимости много. Но, скорее всего, ответ будет «к сожалению, у нас для вас ничего нет». «Покупателями в этой стране никто не занимается, - изумлялась моя подруга, – Приходится искать жилье самим!» Методика поиска тривиальна: потенциальный покупатель просто объезжает интересующий его район города и высматривает дома с табличками «for sale». Рядом на табличке, как и положено, указан телефон риэлтерской компании, которая ведает продажей дома.
Что почем
Как и в России, за границей параллельно существуют два рынка – старого и нового жилья. Причем, в течение как минимум последних пяти лет продолжаются разговоры о том, что цены на рынке нового жилья «держат» искусственно, а «вторичку» подгоняют». И о том, что рынок вот-вот обвалится: не может, мол, жилье стоить 3000 евро за квадратный метр и дороже… Однако рынок держится. «В местный рынок недвижимости вложено столько средств, в том числе кредитных, что в случае обвала он потянет за собой всю экономику страны», – поясняет моя подруга.
Квадратный метр в новых домах (мы говорим исключительно о малоэтажных частных объектах) стоит дороже, чем в домах б/у. Новое жилье отвечает современным требованиям: две ванные комнаты, качественная отделка плюс кухня с мебелью и встроенной техникой.
Если брать дома примерно одного класса и сходной ценовой категории, то цена, конечно же, в первую очередь определяется местоположением, а затем – степенью автономности строения. Дороже всего ценится отдельно стоящий дом, ни одной своей стенкой не примыкающий к другому зданию. «Соты» по принципу наших сблокированных ячейками таун-хаусов, имеющих по две смежных с соседями стены и отдельный вход, – заметно дешевле.
К дому, как и положено, прирезана лужайка размером примерно от полутора до трех соток. Это стандарт для жилья эконом-класса. Кстати, большие участки земли характерны либо для элитных домов, либо для сельской местности, поскольку земля там просто-напросто дешевле.
В итоге дом был найден: «Стандартный четырехбэдрумный дом, у которого вместо гаража еще две комнаты», - сказала подруга. Честно говоря, я ничего не поняла. Как выяснилось, выбранный дом оказался обычным отдельно стоящим двухэтажным коттеджем площадью 100 кв. м, с небольшой кухней и четырьмя спальнями. Оказывается, хозяева таких домов, где по определению имеется встроенный гараж, часто переделывают гаражи под полезную площадь. Именно это, собственно, и имелось в виду.
Гримасы Запада
Следующий шаг – просмотр дома. На время, пока агент показывает дом, хозяева его покидают(!!). Это делается для того, чтобы не сводить продавца с покупателем. Часто участники сделки так никогда и не встречаются.
Если объект устраивает, клиент назначает агенту встречу в любом удобном для себя месте (например, в ближайшей к своему дому кофейне), где и происходит обсуждение нюансов будущей сделки. По окончании разговора покупатель выписывает чек на 4–6 тыс. евро в обмен на расписку в получении задатка, в которой указаны условия, при которых эти деньги будут возвращены покупателю. Например: дом не пройдет инженерную проверку, банк откажет в кредите и т. д. В общем, в случае несовершения сделки деньги вернутся покупателю в 100% случаев. А внесение задатка означает лишь, что агент прекращает показывать дом другим покупателям.
Оформлению сделки предшествует обязательный осмотр дома инженером, который должен составить отчет о состоянии жилья и дать рекомендации, какие работы по ремонту (стен, пола, коммуникаций…) следовало бы провести новым хозяевам. А дальше сделка, в принципе, уже не требует личного участия клиента, вплоть до получения ключей. Правда, для этого необходимо предпринять последний важный шаг: найти солицитора, который, взяв за свои услуги 1% стоимости приобретаемой недвижимости, коммутирует все потоки документов и направляет их в нужное русло. Он решает все вопросы по сделке с инженером, риэлтером, банком и солицитором продавца. Еще около 0,5% «съедают» налоги (на получение кредита, земельный налог, на оформление собственности на дом и на землю). Сделка, как правило, занимает несколько месяцев.
Однако точку в истории ставить рано: отлаженный десятилетиями механизм на деле нередко дает сбои, причем иногда такие, которые в России, например, почти полностью исключены. Но обо всем по порядку.
Несколько раз сделка моих друзей, которая, казалось, должна плавно катиться к финалу, оказывалась на грани срыва. Сначала продавцы дома потеряли карту участка, без которой инженер не мог составить отчет о состоянии объекта. Затем, уже после подписания договора купли-продажи, банк отказался перечислять средства, мотивируя это отсутствием документа, подтверждающего проживание заемщика по определенному адресу. Таким документом может служить справка о состоянии банковского счета или любая квитанция, высылаемая на дом, но в этом кредитном учреждении «котировались» счета за электроэнергию, которые и потребовалось предоставить.
Продавцов мои друзья увидели за два дня до закрытия сделки. Оказалось, что это пожилая супружеская пара, решившая переехать в городскую квартиру, поскольку содержать 100-метровый коттедж им стало тяжело. Подобранная для них квартира была одним из многочисленных звеньев цепочки, и проблемы, созданные кем-то в другом звене, не позволили продавцам дома вовремя освободить объект… Последствия: продолжительный стресс всех участников сделки, обмен «любезностями» между солициторами и в результате организация переезда из одного дома в другой в течение 24 часов. Словом, все почти как на родине, исключая, конечно, солициторов (ведь у нас, как все уже поняли, эта работа ложится на плечи риэлтера, если он достаточно компетентен, или выполняется клиентом самостоятельно, если у него еть время и силы на посещение необходимых инстанций и изучение жилищного законодательства).
Однако сделка сделке рознь. Например, коллега моих друзей, начавший решать жилищную проблему еще задолго до них, до сих пор не справился с задачей продать свой старый дом и, взяв кредит, купить другой коттедж. И деньги, и покупатель, и продавец были найдены, но когда до финала оставалось совсем чуть-чуть, покупатель неожиданно отказался от своих намерений. Однако продавец вошел в положение и готов был ждать, сколько нужно. Нашелся новый покупатель. Сделка практически сложилась. За неделю до срока, когда наш герой должен быть освободить свой старый дом и передать ключи, неожиданно… вышел из игры продавец, вернув ему все деньги. А все потому, что залоги «у них» отдаются и возвращаются, как было сказано выше, практически со стопроцентной гарантией… Эту историю мои друзья окрестили «killing story».
«Каждый загородный объект – индивидуален» – любят приговаривать петербургские риэлтеры. «Сколько покупок – столько и историй» – вторят им соотечественники, приобретя дом на Западе.
