Кто кому и на что дает кредит
Итак, ипотека - это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения жилья. Ипотечный кредит можно получить для покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, дачи или коттеджа, в редких случаях, банки выдают ипотечный кредит для покупки комнаты в коммунальной квартире. Но ипотека - это кредит и выдается он тем, кто, по заключению банка, в состоянии его погасить в отведенный период времени. Соответственно решающим фактором в данном вопросе является платежеспособность клиента, а не его тяжелые жилищные условия и острая необходимость их улучшить. Исключением является, так называемая, социальная ипотека, о которой в последнее время, так много говорят власти. Соответственно, если отбросить в сторону эту самую социальную ипотеку, то размер кредита, на который может претендовать заемщик, будет напрямую зависеть от уровня его доходов и возможности их подтвердить.
Ипотечные кредиты, как и любые другие кредиты, выдают банки, но не риэлторские компании. Несмотря на это, во многих средних и крупных агентствах недвижимости есть целые отделы, которые занимаются ипотекой. Все дело в том, что кредит и сделка по покупке нового жилья, а зачастую и продаже старого, неразрывно связаны друг с другом. При этом риэлторы обеспечивают сопровождение сделки купли-продажи и получают вознаграждение именно за это, а банк выдает кредит и получает деньги за обслуживание данного кредита. Нанимая консультантов по ипотеке, риэлторские агентства, таким образом, привлекают к себе дополнительных клиентов, создавая конкурентное преимущество, по сравнению с агентствами, где нет таких специалистов.
Чьё жильё
Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, является собственностью покупателя, а не банка. Однако, в целях обеспечения гарантий возврата кредита, данное жилье переходит в залог банку, до того момента, пока кредит не будет полностью погашен. В случае если, по каким либо причинам, заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым, то есть не окажется так, что кредит обязана погасить страховая компания, то банк имеет полное право реализовать данное жилье, и вернуть себе те деньги, которые заемщик остался должен. При этом на оставшуюся часть суммы заемщику, а необходимо учесть, что он самостоятельно заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить часть долга, приобретается другое жилье. Однако здесь надо понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту, и лишь незначительную его часть составляют отчисления, которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае дефолта банки стремятся как можно быстрее реализовать жилье, а значит, продают его дешевле рыночной стоимости.
В связи с тем, что жилье до полного погашения кредита находится в залоге у банка, вытекает еще одна особенность ипотеки. Оценив кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на приобретения жилья, несоответствующего представлением данного конкретного банка о том, каким должен быть надежный залог. В связи с этим обстоятельством, у заемщика иногда возникают весьма специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных продавцу квартиры в качестве предоплаты.
Недостроенная квартира в новостройке не может являться залогом, потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика возникает только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов. Но это совсем не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Просто здесь используются несколько другие схемы. Или в залог банку переходит любая другая недвижимость, которая имеется у заемщика и после того, как строительство дома будет завершено и квартира в новом доме станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую недвижимость и берет в залог новую. Или банк соглашается выдать ипотечный кредит, только в том случае, если заемщик заключает договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел определенную проверку на предмет надежности. Однако надо иметь в виду, что обычно банки до оформления прав собственности на недвижимость требуют уплаты повышенной процентной ставки, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.
Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, регистрировать своих родственников (с разрешения банка) и даже сдавать квартиру в найм, проще говоря, в аренду (конечно, тоже с разрешения банка). Единственное что не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит, это продать, обменять, или подарить ее кому-либо.
«По деньгам»
Помимо процентной ставки по кредиту, заемщик обязательно столкнется с, так называемыми, дополнительными платежами. Данные расходы неизбежны при получении ипотечного кредита в любом банке. Иногда траты возникают даже на первоначальном этапе, то есть на этапе рассмотрения заявки - некоторые банки берут сбор за рассмотрение кредитной заявки.
Первоначальным взносом могут послужить средства, полученные от продажи уже имеющейся квартиры у заемщика. То есть, по сути, есть возможность совершить обмен с доплатой, но на доплату взть ипотечный кредит в банке. Кроме того, деньги на первоначальный взнос можно получить, взяв другой по своему целевому назначению кредит, например потребительский кредит.
Сумма, которую банк согласился выдать Вам в качестве ипотечного кредита, является верхней границей, но не той суммой, которую банк обязательно Вам выдаст. Это как с кредитной карточкой, у Вас есть доступная сумма для выдачи, но это совсем не означает, что Вы обязаны ее полностью израсходовать. Если квартира, которую Вы в итоге найдете, окажется дешевле, чем та на которую банк согласился выдать Вам кредит, то это не значит, что банк готов снизить процент обязательного первоначального взноса или совсем отказаться от него. Просто банк уменьшит сумму кредита. Но пропорция между первоначальным взносом и размером кредита останется в тех границах, которые ранее были оговорены с банком.
Процент первоначального взноса рассчитывается исходя из оценочной стоимости квартиры (по оценке банка). Если по каким либо причинам, реальная стоимость квартиры, то есть та, на которой Вы сошлись с продавцом, окажется больше, то эту разницу, Вам придется доплачивать самостоятельно. Кроме того, в будущем Вы, возможно, столкнетесь с серьезными финансовыми потерями, если не сможете возвращать деньги банку, и квартира будет реализована для погашения Вашей задолженности. На стоимость ее реализации серьезное влияние окажет первоначальная оценочная стоимость.
Если вдруг что случится
Если вдруг наступит страховой случай, то не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Действительно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхование возможных рисков, а именно утраты Вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире, и страхование права собственности. И, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Конечно, заемщик может застраховать и свои риски, но за дополнительную плату, и, по сути, данное страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту.
Если банк разориться, то заемщику не стоит ни особо радоваться, ни наоборот переживать. С одной стороны кредиторы разорившегося банка «не забудут» взыскать с него долг, с другой стороны, при смене кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены. То есть никто не имеет право потребовать с заемщика вернуть всю сумму сразу и целиком. Просто, у него сменится выгодоприобретатель, в пользу которого он и будет выплачивать остаток суммы и проценты.
