– Александр Николаевич, каким образом ваша компания вышла на загородный рынок? Ведь раньше, насколько известно, вы занимались исключительно городской недвижимостью.
– Загородный рынок привлекателен потому, что в последние годы, как мы видим, он стремительно развивается. Это вполне естественно, поскольку, как показывает и отечественный, и мировой опыт, рынок загородного жилья автоматически следует за рынком городской недвижимости. И если человек приобрел комфортабельную квартиру в городе (а такие квартиры приобретает сейчас немало людей), то следующим его шагом будет приобретение загородного жилья. Вот почему группа компаний «Евросиб» решила перешагнуть черту города и заняться девелоперской деятельностью в Ленобласти.
– Девелопмент – ваша основная специализация?
– Это то, что мы умеем делать лучше всего. На основании анализа ситуации и тенденций рынков загородной недвижимости Ленинградской области и Подмосковья разрабатывается концепция наилучшего использования территории. Затем определяются источники финансирования и участники проекта. Проводится инженерная подготовка участка. В процессе реализации проекта создается партнерство собственников земельных участков. Далее мы рекомендуем ряд строительных компаний, которые могли бы выступить в роли застройщиков, но, в принципе, клиент вправе сам выбирать того, кто будет строить ему дом. Мы возводим общественные здания и объекты для отдыха и занятий спортом. В конечном итоге возникает коттеджный поселок.
– Какие проекты такого рода уже реализованы?
– К реализованным проектам мы относим коттеджный поселок «Озерное», расположенный за Зеленогорском, возле Красного озера. Поскольку мы не имели опыта строительства загородных домов, то ограничились тем, что, купив участок земли сельскохозяйственного назначения и разработав проект застройки, получили все необходимые разрешения и согласования, после чего осуществили инженерную подготовку территории. То есть построили подъездную дорогу к участку, провели воду и электричество, установили общее ограждение, а также проложили дороги внутри будущего поселка. Кроме того, мы оборудовали детскую и спортивную площадки, благоустроили прибрежную зону Красного озера. Пришлось провести большую работу, так как территория была немаленькая. Всего получилось 82 участка площадью от 14 до 44 соток, которые довольно быстро раскупили. Некоторые считают, что 82 дома – это много для коттеджного поселка, но только до той поры, пока не начинают считать и делить на всех эксплуатационные расходы на его содержание. В поселке, где всего пять или десять домов, эти расходы для собственников значительно выше.
В настоящий момент проект «Озерное» успешно завершен и мы приступили к реализации новых проектов. А наши покупатели строят «дома своей мечты».
– Устанавливаете ли вы какие-то ограничения площади и этажности домов? Ведь если каждый начнет строить «дом своей мечты», может получиться «шанхай».
– Проектом предусмотрено ограничение зданий по высоте – не выше двух этажей. А площадь, как известно, задается СНиПами. А что касается «шанхая», то клиент сам определяет, где ему комфортнее жить – в поселке с единой архитектурной концепцией и домами, выбранными застройщиком, или среди десятков непохожих друг на друга «реализаций творческой мысли». Выбор есть всегда.
– А роль застройщика вас не привлекает? Не хочется выстроить коттеджный поселок от начала и до конца?
– Заниматься всем самим необязательно. Лучше быть хорошим специалистом в одной области, чем посредственностью во многих. Кто-то прекрасно проектирует дома, кто-то замечательно их строит, кто-то профессионально занимается эксплуатацией. Наша задача – собрать и организовать таких профессионалов вместе, с тем чтобы создать современный коттеджный поселок. Все зависит от поставленных целей. В следующих проектах у нас предусмотрена не только продажа участков с инженерной подготовкой, но и продажа построенных при нашем участии домов в благоустроенных коттеджных поселках.
– Какие конкретно проекты вы будете реализовывать в ближайшем будущем?
– Их несколько. Один – это строительство коттеджного комплекса неподалеку от Рощина. Именно комплекса, а не поселка, что менее привычно. Это целый конгломерат сравнительно небольших (40–60 домов) коттеджных поселков, у которых будут общие спортивно-развлекательная инфраструктура, система охраны и эксплуатационная служба. Реализация идеи комплекса не только значительно снижает стоимость предлагаемых клиентам домов и участков, но и эксплуатационные затраты каждого домовладельца. В настоящий момент уже разработана концепция застройки, решены принципиальные инженерные вопросы, и с начала будущего года мы приступаем к реализации проекта.
– Такие комплексы наш загородный ранок пока не предлагает. Это ваше собственное изобретение?
– Это симбиоз наших разработок и московского опыта. Ведь мы двигаемся вслед за Московским регионом, а там такие комплексы уже существуют. Еще один коттеджный комплекс мы планируем создать в районе Волочаевского озера. Он тоже будет состоять из целой сети поселков. Мы выбрали именно этот тип коттеджной застройки и считаем его весьма перспективным. Кроме того, мы будем подготавливать ряд территорий и предлагать строить на них коттеджные поселки своим коллегам из других компаний. Впоследствии эти поселки также станут составной частью общих коттеджных комплексов. Мы вообще открыты для сотрудничества и готовы работать со многими компаниями, чтобы способствовать формированию цивилизованного рынка загородной недвижимости.
– Какого типа дома вы предлагаете своим клиентам? Это очень дорогие дома?
– Нельзя сказать, что они очень дорогие, во всяком случае в сравнении с большинством предложений на этом рынке. Мы планируем строить «дачи», но не в советском понимании, а в прежнем, дореволюционном смысле, когда дача была местом и отдыха, и постоянного проживания для обеспеченных людей. То есть это будут загородные дома с удобствами, куда можно выехать в сезон, но при желании в них можно жить и круглогодично. Площадь таких домов, по нашим представлениям, не должна превышать 200 квадратных метров, там должны быть три-четыре спальни, большая гостиная и просторная кухня. Площадь приусадебного участка – минимум 15 соток. Стоимость дома с участком, по нашим расчетам, будет порядка 150–200 тысяч долларов.
Эта ниша нас привлекает и, опять же, представляется перспективной. Сейчас появился слой, скажем так, представителей обеспеченного среднего класса, которые не считают нужным приобретать элитную недвижимость за 300–400 тысяч долларов и выше, а хотят поселиться в комфортабельном коттедже, расположенном в охраняемом коттеджном поселке, рядом с объектами отдыха и развлечений, в социально однородной среде. Там может жить постоянно старшее поколение, а дети могут приезжать, допустим, на выходные или на каникулы. Хотя удаленность от города этих комплексов позволяет, если есть желание, каждый день ездить на работу, а вечером возвращаться обратно.
– А если кому-то захочется устроить себе загородное жилье покомфортнее, то есть выйти за пределы очерченных вами границ?
– На это наш клиент (если он покупает не готовый дом, а только участок) имеет полное право. Мы вовсе не навязываем какой-то определенный тип домов собственнику земли – он может построить дом согласно своим представлениям о комфорте и экономической выгоде. Понятно, что такой дом не должен своим видом и размерами диссонировать с жилым пространством вокруг, но это не очень существенное ограничение. Как показывает опыт, состоятельные люди предпочитают покупать недвижимость класса «элит» или «де люкс» в очень дорогих коттеджных поселках клубного типа, а не строить дворцы рядом с домами «бизнес-класса» или класса «эконом».
– Какие другие направления деятельности на рынке загородной недвижимости осваивает ваша компания?
– Одно из направлений – реализация желания частных или юридических лиц стать собственниками или, если так можно выразиться, хозяевами земли. Мы помогаем желающим стать фермерами в подборе оптимального земельного надела для развития их бизнеса. Подбираем площадки для промышленных предприятий.
Второе направление – операции с землей. Мы можем оформить документы для смены разрешенного использования земельного надела, можем подвести к участку инженерные коммуникации. Это, как правило, большие участки, площадью от гектара и выше. Сейчас возрождается такое забытое понятие, как «загородная усадьба». Усадьба должна занимать несколько гектаров. Мы можем владельцу усадьбы не только землю подготовить, но и дом построить, причем по любой технологии: деревянный, кирпичный, каркасный, из газобетона и так далее. У нас есть компании-партнеры, которые помогут в этом. Но основная наша деятельность будет сосредоточена в области строительства коттеджных комплексов. Дома в таких комплексах, по нашему глубокому убеждению, будут пользоваться спросом у потребителей.
– Все вышесказанное можно считать ответом на традиционный вопрос – о планах на будущее?
– Пожалуй что, так. Планов на будущее, как видите, довольно много, и, думается, что уже через год такие комплексы в окрестностях Петербурга появятся, как несколько лет назад они появились в Подмосковье. Загородный рынок, мы надеемся, не остановится в своем развитии, о причинах этого мы говорили в самом начале. Но, чтобы рынок нормально развивался, необходимо присматриваться к опыту соседей, не останавливаться только на том, что уже освоено, – словом, надо двигаться вперед.
