Мифов о суровой русской зиме существует немало, но мы же с вами не жители Канарских островов, чтобы так уж ее пугаться. Да, безусловно, дороги в Ленинградской области еще не везде приведены в порядок, а качество их уборки зачастую оставляет желать лучшего. Однако мы, опять же, и не на Таймыре живем, в нашем регионе можно, в принципе, добраться в любое место, не прибегая к помощи вертолета. Между прочим, в отличие от июля–августа, зимой на загородных трассах практически нет пробок, и если у вашего автомобиля мощный мотор и зимняя резина, то считайте, что проблема транспортировки решена.
Фактически зима в нашем регионе продолжается больше трех календарных месяцев, и если жизнь на рынке замрет, это приведет как минимум – к серьезной потере прибыли, как максимум – к разорению немалого числа компаний, работающих в сфере недвижимости. Кроме того, существуют такие обстоятельства, когда продавец или покупатель не могут ждать: первому, допустим, позарез нужны деньги, а второй приехал в наш регион на пару недель и за это время обязательно должен купить недвижимость.
А потому загородный рынок работает круглый год.
Редакция обратилась к сотрудникам ряда компаний с вопросами о состоянии рынка загородной недвижимости в зимний период. Оказывает ли влияние «зимний фактор» на ценообразование? Какие дома обычно приобретаются зимой? В чем плюсы и минусы положения того, кто решает приобрести (продать) загородный дом в зимний период? Какие трудности могут возникнуть у покупателей и продавцов? Своим мнением на этот счет с нами поделились профессионалы – специалисты ведущих петербургских агентств недвижимости.
Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Монолит» Сергей Васильцев считает, что зимний период для рынка загородной недвижимости, как, впрочем, и любой другой сезон, имеет характерные особенности. Во-первых, это погодные условия. Отрицательные факторы – сильные морозы либо, напротив, метели, слякоть и грязь подъездных дорог. Во-вторых, влияние окончания финансового года и новогодних праздников. Как правило, самый насыщенный сделками месяц не только зимы, но и всего года – декабрь. В конце календарного года мы по традиции ожидаем скачка инфляции. И потому покупатель стремится до начала нового года и связанных с его наступлением инфляционных изменений «правильно» вложить деньги.
Зимой реже, чем в другое время, приобретаются земельные участки – из-за того, что нельзя увидеть все их особенности. К примеру, в сильный мороз, когда земля промерзла, трудно понять, сырой участок или сухой. Опять же, при низкой температуре невозможно установить, насколько хорош подъезд к участку (вполне вероятно, что весной сюда и не проехать – можно застрять где-нибудь).
А вот дома приобретаются чаще, утверждает Сергей Васильцев, поскольку «зимний» покупатель – сформировавшийся, он, как правило, хорошо знает, чего хочет и за какие деньги можно можно приобрести желаемое. В большинстве случаев такой покупатель уже пересмотрел немало объектов летом и осенью. Он набрался опыта, получил полное представление о ситуации на рынке и теперь с полной ответственностью и пониманием готов приобрести загородный дом.
Специалисты «Монолита» считают, что самый «сложный» месяц для продажи объектов недвижимости – январь. Декабрьская гонка – стремление успеть до Нового года! – изматывает покупателей, и в январе они серьезно снижают активность (сказывается и череда праздников, рождественские каникулы и т. д.). Повышение спроса начинает наблюдаться только в середине февраля. Вместе с тем два первых зимних месяца, по мнению риэлтеров агентства, очень важны для поиска объектов продажи. Именно в январе–феврале все агентства заключают наибольшее количество договоров с продавцами, которые надеются на повышение цен на свои объекты с приходом нового сезона. Значит, у покупателя шире выбор предложений, хотя есть и вероятность увидеть объект, который он смотрел в прошлом году (но уже по другой цене).
Как считает Сергей Васильцев, вопрос ценообразования связан не со временем года, а с политической и экономической ситуацией в стране. Можно сказать, что зимой цены достаточно стабильны. На качество дома, предназначенного для продажи, «зимний фактор» никак не влияет, за исключением разве что психологического воздействия на покупателя. Зимой трудности у покупателя и продавца возникают с оформлением документов по сделке, так как зимние каникулы административных работников часто расходятся с графиком работы на дверях их учреждения. Опять же, в январе у чиновников обостряются «болезни», но специалисты по недвижимости предполагают, что они просто не хотят активно работать в этот период.
Поиск дома для сезонного проживания в «Монолите» рекомендуют начинать зимой, чтобы успеть оформить документы для сделки к летнему сезону. То есть тут желательно соблюдать известный принцип: телегу надо готовить зимой. А вот сани – летом, и применительно к нашей теме, приобретать участки лучше всего летом. В это время вполне очевидны все особенности участка: рельеф, влажность земли и т. д. Зимний дом с обжитым земельным участком можно покупать в любой сезон, но именно зимой видно, насколько дом «зимний» (то есть насколько в нем комфортно при низкой температуре на улице).
А вот директор департамента загородной недвижимости компании «Адвекс» Ольга Астахова утверждает, что так называемый «зимний фактор» влияет не столько на ценообразование, сколько на уровень спроса и предложения. Ведь многие продавцы снимают объекты с продажи в ожидании весенней активности рынка, которая дает возможность повысить цены. А покупатели ленятся смотреть объекты зимой, откладывая покупку до теплых времен. Хотя г-жа Астахова замечает, что, с точки зрения профессионала, этот подход неверен – ведь именно зимой можно оценить и подъезд к участку, и состояние коммуникаций, и в конце концов, тепло ли в доме в мороз.
Дома для сезонного проживания выгоднее выбирать именно летом, поскольку жить в них придется преимущественно в летний период. А значит, и смотреть потенциальное загородное владение, по мнению Ольги Астаховой, лучше летом, чтобы в полной мере оценить возможности сезонного отдыха. А вот зимний дом, предназначенный для постоянного проживания, лучше смотреть зимой. Дело в том, что в это время у покупателя появляется возможность проверить все системы жизнеобеспечения в действии – как они работают, как обогревают дом и снабжают его водой. Кроме того, можно увидеть, каковы подъезды к объекту, красиво ли на участке – ведь владельцы загородных зимних домов часто в них встречают Новый год.
Говоря о трудностях, которые могут возникнуть у покупателей и продавцов в зимний период, руководитель департамента загородной недвижимости «Адвекса» называет исключительно погодные условия. Допустим, в сильную метель покупатель может не увидеть то, что должен изучить в первую очередь, а во время не-ожиданной оттепели – просто не доехать до дома, который его интересует. Кроме того, если в зимнем доме не живут постоянно, трудно правильно оценить состояние всех инженерных сетей.
В частности, понять, насколько тепло в доме и как быстро он прогревается.
В любом случае Ольга Астахова советует: если вы надумали купить загородный дом, то чем раньше вы начнете присматриваться к интересующему вас району, тем лучше. Тогда весной, когда на рынке появится много предложений, вы сможете сделать выбор со знанием дела и купить именно тот объект, который будет радовать вас и всю вашу семью долгие годы.
По мнению Вадима Зайцева, директора департамента загородной недвижимости компании «Петербургская недвижимость», общее состояние рынка недвижимости в зимний период – достаточно вялотекущее. Этот период можно подразделить на четыре этапа. Первый – затухающий (с 1 по 25 декабря), для которого характерны покупатели, желающие до наступления Нового года вложить свои «кровные» в недвижимость, поскольку они опасаются политической и экономической нестабильности, выхода новых указов и принятия новых законов, что, надо признать, для нашей страны весьма типично. В эту же группу покупателей попадают и те, кто долго выбирал объект недвижимости осенью, не смог найти ничего подходящего, но из принципа не желает откладывать покупку до весны.
Следующий этап, с 25 декабря по 10 января, можно назвать штилевым. В этот период всеобщего отдыха и череды праздников наблюдаются очень редкие всплески обращений от клиентов, как правило, непьющих и деловых, которые даже в праздники не останавливают свою деятельность. В то же время следует отметить, что эти два этапа – весьма подходящее время для аренды загородной недвижимости, поскольку в праздники и отдельные семьи, и дружеские компании, и сотрудники целых корпораций устремляются культурно отдыхать на лоно зимней природы.
Третий этап, с 11 января по 10 февраля, можно назвать этапом оттаивания, поскольку активизируются самые расторопные и умудренные опытом покупатели, которые осенью отложили покупку на весну, рассчитывая на предложения по осенней цене и послепраздничную апатию продавцов.
А с 11 по 20 февраля продолжается четвертый этап – активизации, для которого характерен рост спроса, но в то же время и повышение цен на объекты. Продавцы уже наотдыхались, поиздержались, поэтому спешат выставить свои объекты по максимальной цене. «Зимний фактор» на ценообразование, как правило, не влияет – считает Вадим Зайцев. Цена остается не ниже осенней, а примерно с середины февраля начинает неуклонно расти.
Зимний период уже сам по себе предполагает приобретение дома для постоянного проживания с системами обогрева и водоснабжения. Так, по наблюдениям компании «Петербургская недвижимость», клиенты, предпочитающие активный образ жизни в течение всего года в районах с горнолыжными склонами, готовятся к спортивному сезону уже поздней осенью, приобретая дома для постоянного проживания, полностью соответствующие основным требованиям комфортной круглогодичной эксплуатации.
Вадим Зайцев отметил, что есть ряд преимуществ покупки дома зимой, в частности возможность приобрести объект по минимальной стоимости. В этот период, как показывает практика, продавцы уступчивее при торге. Кроме того, только в зимнее время можно в полной мере определить степень обогрева дома и исправность системы водоснабжения. Наконец, купив дом зимой, можно сразу заняться зимними видами спорта, а если покупка была сделана в декабре – то и Новый год встретить за городом.
Но существуют и определенные трудности, например невозможность выявить неровности участка, занесенного снегом. Зимой нельзя определить, течет кровля или нет, поскольку все по-крыто снегом и льдом. Да и затопляемость подпола (погреба) нельзя проверить в холодное время года. Рядом может протекать река, но зимой вы при всем желании не узнаете, затопляется участок во время весеннего паводка или нет. Если же дом приобретается в садоводстве, то в летнее время можно хотя бы поговорить с соседями насчет дома и участка, которые вы собрались приобретать. Однако зимой садоводы, как правило, не ездят за город, и такая консультация будет крайне проблематична.
В зимнее время, опять же, в некоторых районах Ленобласти наблюдаются перебои в электроснабжении, в результате снегопадов на дорогах возникают заторы, повышается вероятность взлома или поджога дома, который вы приобретаете. Поэтому специалисты «Петербургской недвижимости» советуют тем, кто собирается приобретать дом, дождаться ранней весны, когда сойдет снег и будут видны все недостатки как дома, так и участка. Но для покупателей, которые остановили свой выбор на коттедже в коттеджном городке, время года для вообще не играет никакой роли.
Как видно из ответов специалистов, никакой стагнации зимой на рынке загородного жилья не наблюдается. Просто у этого времени есть своя специфика, которую должны учитывать и покупатели, и продавцы, и риэлтеры.
