Прежде всего, многое зависит от вида договора, который принимается сторонами к заключению. На сегодняшний день на рынке риэлтерских услуг наиболее распространены такие виды договоров, как: договор возмездного оказания услуг, договор поручения, агентский договор и, в некоторых агентствах, предварительный договор. Какие правовые последствия влечет заключения каждого из перечисленных договоров?
Не проводя глубокий анализ перечисленных договоров можно выделить следующие существенные положения данных договоров - стороны, от чьего имени осуществляются действия, отказ от исполнения, срок договора, ответственность.
Договор возмездного оказания услуг. Отношения по этому договору регулируются Главой 39 ГК РФ. Стороны, в данном случае, Заказчик (клиент риэлтерской фирмы) и Исполнитель (непосредственно риэлтерская фирма). Исполнитель осуществляет лично, если иное не установлено договором, действия по заданию Заказчика, а Заказчик обязан оплатить оказанные услуги. Срок на оказание услуг и осуществление действий устанавливается сторонами по соглашению в договоре. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг возможен, но при этом Заказчик компенсирует Исполнителю понесенные расходы, Исполнитель же в случае отказа возмещает Заказчику убытки.
Договор поручения. Отношения по этому договору регулируются Главой 49 ГК РФ. Стороны, в данном случае, Доверитель (клиент риэлтерской фирмы) и Поверенный (непосредственно риэлтерская фирма, либо иное лицо, имеющее право представительствовать от имени клиента, осуществляя действия в сфере операций с недвижимостью). Поверенный по договору поручения обязуется совершить от имени и за счет Доверителя юридические действия, права и обязанности по которым возникают у Доверителя. Договор может быть заключен как с указанием срока на совершение действий Поверенным, или без указания срока. Любая из сторон вправе отказаться в одностороннем порядке от договора поручения, но при этом, необходимо учитывать, что в этом случае у Доверителя возникает обязанность оплатить работу и издержки Поверенного.
Агентский договор. Отношения по этому договору регулируются Главой 52 ГК РФ. Стороны, в данном случае, Принципал (клиент риэлтерской фирмы) и Агент (непосредственно риэлтерская фирма, либо иное лицо, имеющее право представительствовать от имени клиента, осуществляя действия в сфере операций с недвижимостью). В отличии от договора поручения агентский договор позволяет Агенту представительствовать как от имени Принципала, так и от своего имени. В связи с этим, права и обязанности по сделке совершенной агентом могут возникать как у самого агента, так и у Принципала, в зависимости от того от чьего имени действовал агент. Действия по агентскому договору могут быть совершены агентом, как за свой счет, так и за счет Принципала. Агентский договор может быть заключен на неопределенный срок или без указания срока его действия. Также агентским договором может быть установлено ограничение прав Принципала на заключение подобных договоров с другими агентами. Также следует обратить внимание и на тот факт, что агентский договор не может быть прекращен в связи с отказом одной из сторон в случае, когда он заключен на определенный срок.
Предварительный договор. Отношения по этому договору регулируются статьей 429 ГК РФ. Данной статьей кодекса определены форма и существенные условия данного договора, порядок заключения основного договора. При заключении предварительного договора необходимо учитывать то обстоятельство, что цель сторон при заключении предварительного договора - заключение в дальнейшем основного договора, причем на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данный вид договора применяется, в основном, при намерении сторон совершить в ближайшем будущем сделку, условия которой они хотели бы установить заранее. На практике предварительный договор чаще всего используется при сделках купли-продажи недвижимости.
Приведенная характеристика договоров, используемых риэлтерами при работе с клиентами, разумеется, не может учитывать того разнообразия дополнительных условий и положений, которые применяет каждая фирма, занимающаяся недвижимостью, в отдельности. Однако, следует помнить, что договор - соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении и изменении гражданских прав и обязанностей. Как следствие, заключая договор, мы вступаем в отношения и принимаем обязательства, неисполнение которых влечет неблагоприятные последствия для виновной стороны. Поэтому необходимо учитывать, что не всегда желание прекратить отношения или существенно изменить обязанности, установленные договором ведет к бесспорному разрешению сложившейся ситуации.
В целом, можно сказать, что заключение договора процедура ответственная, и если речь идет о недвижимости, требует, безусловно, пристального внимания специалиста.
