Доступным его только предстоит сделать, а сейчас между государственной декларацией и механизмом ее претворения в жизнь – «дистанция огромного размера».
Смена приоритетов
Сегодня еще наивно полагать, что национальный жилищный проект спровоцировал всплеск интереса к жизни за городом. Однако такая тенденция есть. Об этом говорил генеральный директор ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александр Портнов: «Хотелось бы отметить, что настал удачный момент для разворота банковского ипотечного сообщества в сторону загородной недвижимости. На рынке городской недвижимости растут цены, вымываются предложения, ликвидных объектов практически нет: либо проданы, либо придерживаются продавцами до того момента, когда установится наиболее высокая цена. Получается, что кредитовать на городском рынке практически нечего. Со стороны банков существует недоверие к самому рынку загородной недвижимости: как к заемщикам, так и к продукту. Причин множество, но, на наш взгляд, положение усугубляет стойкий миф о «криминальности» загородных объектов. Да, в части возникающих осложнений рынок загородной недвижимости по сравнению с городским гораздо сложнее и насыщеннее. Но, чтобы кто-то купил криминальный объект через агентство – такого практически не бывает. Сроки прохождения сделки – от полугода до года. В этот период факты мошенничества обязательно всплывут, а вот при городских сделках чаще всего уже постфактум. По всем наблюдениям, мы на пороге загородного бума, что подтверждается и московскими коллегами. Сейчас в пригородах столицы строится 48 коттеджных поселков, а стоимость домов достигает 25 млн дол. Огромный спрос на коттеджные поселки, огромный спрос на загородные объекты, на землю… Стоимость земли в районе Барвихи доходит до 150 тыс. дол. за сотку. В ближайший год-два – и надо к этому быть готовыми – загородный рынок будет расти. И мы хотим, чтобы здесь мы были рука об руку с банками, с кредитными и строительными организациями».
Экспозиция требует выдержки
Представители ведущих банков города все как один рассказывали о своих заманчивых ипотечных программах. Если бы не несколько «но», которые серьезно тормозят ипотечную деятельность, возможно, кредитование строительства и приобретения областных объектов уже давно бы шло как по маслу. Общее впечатление: банки не прочь развернуться на загородных просторах, но слаборазвитый и малоизученный рынок заставляет их быть осторожными.
Что же мешает свободному доступу ипотеки в загородный рай?
Удаленность объектов. Банки уже успели «нахлебаться» сюрпризов в близлежащих к мегаполису районах. «Ограничителем» оказалось и то, что Ленобласть и Санкт-Петербург имеют разные стандарты оформления регистрационных документов на землю и строения. Причем отсутствие у двух соседних субъектов Федерации регистрационной базы, приведенной к общему знаменателю, – это еще полбеды. В каждом муниципальном образовании (а их 29!!!) – свои требования. Мало того, каждое МО имеет первый и второй уровни исполнительно-представительной власти, и на каждом уровне – тоже свои требования. Об этом весьма эмоционально рассказывал Дмитрий Вагин, заместитель генерального директора – председателя правления Энергомашбанка, сетуя, что регистрационная неразбериха не только отнимает время и силы, но является чуть ли не главной причиной повального срыва, казалось бы, беспроигрышных сделок. Его поддержали представители других банков, а также риэлтеры с богатым опытом работы на загородном рынке.
Кроме того, слабо развита филиальная банковская сеть. Из всех районов области, пожалуй, меньше всего проблем на сей счет только у пресловутой четверки районов-лидеров (Выборгский, Гатчинский, Всеволожский, Приозерский). Начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Татьяна Хоботова подчеркнула: «Потенциальные заемщики не могут постоянно ездить в Петербург для оформления кредита. Это элементарно неудобно».
Кредитоспособность. Придется раз и навсегда уяснить, что ипотека – не милость, к павшим не призывается. Обратившийся за кредитом должен осознавать, что он занимает деньги у банка под определенные проценты. И следовательно, ему необходимо быть убедительным в собственной кредитоспособности. За «круглым столом» банкиры и риэлтеры быстренько прикинули, что на ипотеку могут рассчитывать лишь те, у кого есть стабильный ежемесячный доход три–четыре тыс. дол. Примерный социальный портрет заемщика – хозяин собственного бизнеса или высокооплачиваемый топ-менеджер.
Ежели говорить о гипотетических заемщиках из области, то их шансы получить кредит намного ниже, чем у горожан. Процентная ставка 10% подчас неподъемна и для жителя мегаполиса, у которого доходы по определению выше, а у среднестатистического жителя области выплаты по ипотечному займу будут равны месячному заработку. Как сказала Марина Хоботова, «даже если бы эти кредиты были беспроцентными, то квартиру за 50–60 тыс. дол. в области потянет не каждый заемщик». Это еще одна причина, по которой покупатель редко обращается в банки. Возникает логичный вопрос: «Если программа «Доступное жилье» общенациональная, то, может, есть смысл подключить к процессу кредитования какие-либо инвестиционные программы по субсидированию?» Нечто вроде с миру по нитке – голому рубашка. Из нескольких составляющих (государственная помощь плюс залог всего, что можно заложить, плюс банковский кредит), вероятно, и есть шанс наскрести на приобретение хоть какого-то своего жилья.
А что касается загородных домов, коттеджей и иных изысков «пленэрной» недвижимости, то они приобретаются в подавляющем большинстве горожанами, а не жителями Ленобласти. Коттеджи для областников не есть решение животрепещущего квартирного вопроса; это «сбытие мечт» жителей мегаполиса. Причем имеющих деньги. Пока что коттедж – дополнительное жилье для отдыха, второй дом, фазенда, дача, вилла, ранчо и загородная крепость-форпост.
И, что примечательно, по словам заместителя генерального директора – председателя правления «Энергомашбанка» Дмитрия Вагина, «и у тех, и у других покупка жилья (что первой в жизни квартиры, что загородного дома) – как правило, сделка всей жизни.
Сроки. Это весьма болезненная тема для всех банков, которые в условиях города давно работают, что называется, с колес. Квартиры (что на вторичном, что на первичном рынке жилья) уходят влет. Понятное дело, что отсутствие баланса между спросом и предложением, вызвавшее заоблачный подъем цен, скоро совсем обескровит более или менее приемлемый по деньгам «квартирный запас» города. А вот время экспозиции объектов (то есть время от выставления объекта в листингах до его продажи) у областных объектов намного продолжительнее, чем у городских. «Сделки расторгаются. При уже выданном кредите, который находился в виде наличных денег в банковской ячейке, при наличии оформленной закладной. От момента факта кредитования до момента открытия банковской ячейки проходит полтора-два месяца. Цены на недвижимость, в том числе загородную, возрастают на 5–15%, и продавец с достаточной легкостью уходит со сделки», – сказал Дмитрий Вагин.
Помимо удаленности и регистрационной неразберихи, мешают сократить сроки проведения сделок и некоторые специфические особенности районов частной и коттеджной застройки. Ведь необходимо, чтобы правоустанавливающие документы на землю и строения были оформлены по всем правилам. А застройщики и «коттеджевладельцы» редко имеют на руках кадастр земельного участка. Коттеджный поселок – это единая и неделимая часть суши с определенным количеством жилых строений. И какому дому какой участок принадлежит – тайна за семью печатями.
Директор по развитию рыночного бизнеса «Абсолют Банка» Виталий Демидов, к примеру, считает, что коттеджи в системе коттеджного поселка имеют (из всего разнообразия загородной недвижимости) самый маленький срок экспозиции. А главный специалист по ипотечному кредитованию «Банка Москвы» Наталья Бруй отмечает, что развитие ипотеки на загородном рынке сдерживают «сложность земельных отношений и непрозрачность земельного рынка». При покупке загородной недвижимости объектом залога, помимо самого строения, является и земля, которая тоже должна быть оформлена в собственность. На сегодня только 10% объектов, выставленных на продажу, имеют надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы.
Массовой альтернативы городским квартирам в наших пригородах пока нет. Основные предложения по-прежнему сосредоточены в ценовых категориях «выше среднего»: для более демократичных покупателей рынок, надо признать, пока не сложился.
Портрет недвижимости в загородном экстерьере
Общий тон выступлений: банки охотнее всего работали бы с коттеджными поселками или квартирами, чем с дачами и отдельно стоящими строениями. В этом своем стремлении они солидарны и с риэлтерскими фирмами. Будущее загородного рынка, по мнению банковско-риэлтерского сообщества, за цивилизованными коттеджными поселками с развитой инфраструктурой. Правда, пока здесь спрос и без ипотеки превышает предложение. Даже при крайней недостаточности коттеджных конгломератов продажи, подкрепленные ипотекой, вряд ли наберут обороты, потому что среди коттеджей больше тех, которые относятся к бизнес-«жанру» или элитному. Об этом (попутно давая характеристику представленным на загородном рынке объектам) говорил Федор Дьячков, исполнительный директор риэлтерский фирмы «Александр-Недвижимость». По его оценкам, самый непритязательный коттедж экономкласса не может быть дешевле 125 тыс. дол. Вообще риэлтеры, завязнув в разнообразии объектов, предлагают универсальную классификацию: ориентироваться по цене. В условиях ограниченного рынка цены диктуют настолько разные параметры (от удаленности до архитектурных особенностей), что, если учитывать их все, это крайне усложнит классификацию.
По словам специалистов, канул в Лету непродолжительный период загородного барокко. Излишества типа башенок, галерей, массивных цокольных этажей и тому подобные «утяжелители» ценового порога покупателями нынче не приветствуются. Функциональность и простота стали залогом вернувшегося здравого смысла. На первый план вышли экология, комфорт, практичность и экономичность в содержании, цивилизованные нормы быта и однородная социальная среда.
В связи с ожидаемым бумом специалисты риэлтерской компании «Александр-Недвижимость» придерживаются следующей классификации объектов:
1. Садовые дома, дачи, дома старого образца до 125 тыс. дол.
2. Индивидуальные коттеджи от 125 тыс. дол.
3. В коттеджных поселках – от 125 тыс. дол.
4. Коттеджи бизнес-класса до 650 тыс. дол.
5. «Элитные» коттеджи – свыше 650 тыс. дол.
Что могут предложить банки
Вот некоторые предложения по загородной ипотеке, которые были озвучены представителями банковских структур в рамках конференции:
1. Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования (ОблЖАИК).Обязательное условие – наличие средств на первоначальный взнос. Процентная ставка по ипотечному кредиту (в зависимости от срока) – от 11,5 до 14,5% годовых в рублях.
2. «Внешторгбанк».Условия предоставления ипотечных кредитов: сроки погашения от пяти до 25 лет, процентная ставка сопоставима с процентными ставками других банков.
Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости (в городе и в области). Срок погашения – 10–15 лет, сумма зависит от дохода и от закладываемого имущества. Процентные ставки – от 12%. С 16 июня снизился процент собственных средств, который был необходим для приобретения квартиры. Теперь он составляет 5% по валютному кредиту и от 14% по рублевому.
Разработана единая ипотечная программа по городу и области. Лимит сделки по ипотечным кредитам: от 5 тыс. дол. до 1 млн дол., а собственникам жилья по нецелевому кредиту возможно безлимитное кредитование.
3. ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК».Срок кредитования – от 15 лет в рублях и в валюте. В перспективе – до 30 лет.
Процентная ставка от 9,87 до 11,17 дол.
Выделяемая банком сумма будет зависеть от величины среднемесячного дохода клиента.
Заемщики – граждане РФ в возрасте от 20 до 60 лет, имеющие постоянное место работы, стабильный заработок, а также способные осуществить первоначальный взнос в размере не менее 15% стоимости приобретаемой недвижимости.
Обеспечение – залог приобретаемого объекта недвижимости.
Обязательное условие – супруг (супруга) выступает созаемщиком, страхование предмета залога, риска утраты права собственности, а также жизни и трудоспособности заемщика в аккредитованных банком страховых компаниях.
4. «Абсолют Банк».Сейчас банк предоставляет кредиты на приобретение загородной недвижимости на первичном и вторичном рынке. Срок кредитования – до 10 лет. Ставка 16% для строящегося жилья и 14% для готового жилья. Наиболее приемлемый заемщик – состоятельный человек, обладающий солидным стабильным доходом: собственник бизнеса или высокооплачиваемый топ-менеджер.
5. «Банк Москвы».Займы на приобретение коттеджей выдаются в основном в валюте.
Размер первоначального взноса – 30–40% стоимости объекта.
Сроки кредитования – 10–15 лет.
Процентная ставка от 11 до 17% годовых в зависимости от формы подтверждения доходов (при кредитовании строящегося жилья достигает 20%).
В программе ипотечного кредитования на вторичном рынке нет разграничения на городское и областное жилье, но обязательным условием является наличие права собственности на строение и землю.
Кредиты предоставляются в рублях и в валюте на срок до 25 лет с правом досрочного погашения. Максимальный размер кредита ограничен кредитоспособностью заемщика и залоговой стоимостью приобретаемого жилья. Первоначальный взнос – не менее 10% от оценочной стоимости приобретаемого дома. В летнее время действует акция «Ипотека без первоначального взноса», то есть заемщик имеет возможность получить кредит на 100% оценочной стоимости объекта. Базовые процентные ставки по кредиту составляют 10–11% в валюте, 13–14% в рублях в зависимости от формы подтверждения доходов при первоначальном взносе 30%. Если размер первоначального взноса менее 30%, то процентные ставки увеличиваются на 1% до достижения базового размера кредита (70%). Далее применяются базовые процентные ставки.
6. ОАО «Энергомашбанк».Предоставляет ипотечные кредиты в рублях на следующих условиях:
Размер кредита – не более 90% от рыночной стоимости обеспечения.
Обеспечение кредита – приобретаемая или имеющаяся в наличии недвижимость.
Минимальная сумма кредита – 150 000 рублей.
Процентная ставка – 11,5–14,5% годовых в рублях (зависит от количества собственных средств и сроков кредитования).
Срок погашения кредита – до 30 лет.
Возраст заемщиков – до 75 лет.
Предмет ипотеки – квартира (вторичный рынок жилья), отдельно стоящий дом.
Срок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные равные платежи. За платежи в погашение кредита комиссия не взимается. Досрочное погашение – через 6 месяцев, любой суммой.
Срок рассмотрения заявки – 5 дней.
Сэкономить заемщику позволит – получение кредита в безналичной форме, а также в виде аккредитивов и векселей. Есть здесь целый ряд плюсов и минусов, но представители банка уверены, что это цивилизованный метод работы.
7. «ДельтаКредитбанк».Это специализированный ипотечный банк. С сентября 2005 года он стал кредитовать сделки в Ленинградской области. Предлагается кредитование в валюте (ставка от 9,7%) и в рублях (от 11,65%). Банк рассматривает заявки в течение четырех дней. Есть возможность кредитования на семь лет под залог имеющейся недвижимости. Кредитоспособность заемщика учитывается не только по официальным справкам.
