По данным сервисной ипотечной компании «Балтийская ипотечная корпорация» (БИКОР), примерно треть клиентов, получивших одобрение банков на кредитование, уже провели сделки купли-продажи, но почти две трети — 57% обратившихся — ищут квартиру, фактически имея на руках кредит. По словам президента Российской Гильдии риэлторов Александра Романенко, сегодня только 25% граждан, получивших кредит, покупают квартиру в течение месяца. По данным петербургского филиала «Абсолют-Банка», сейчас одобрены кредиты на сумму девять миллионов долларов, однако потенциальные заемщики деньги не берут — заняты поисками квартир. «Сокращение объема предложений, — говорит заместитель управляющего Санкт-Петербургской территориальной дирекции банка УралСиб Юлия Эльдарова, — самая большая помеха развитию ипотеки: пригодных для залога квартир стало меньше».
Квартиры идут нарасхват
Количество предложений квартир в строящихся домах, по оценке строителей, сократилось на 20–25%. Новых проектов мало, в продажу поступает все меньше квартир. На вторичном рынке сегодня, по подсчетам риэлтеров, примерно 45 тыс. объектов, хотя год назад их было 78 тыс. При этом предлагаются квартиры далеко не лучшего качества, так называемый «неликвид», или очень дорогие объекты. Приличные квартиры владельцы пока придерживают, ожидая, когда цена на недвижимость подскочит.
Аналогично действуют и строительные компании. У крупных застройщиков приостановлены продажи сразу на нескольких объектах — именно на тех, квартиры в которых наиболее ликвидны, то есть идут нарасхват. Логика проста: когда покупатель берет все подряд, можно легко продать не самые удачные объекты, оставив ликвидные дорожать дальше. Масла в огонь подливают приезжие. По оценкам корпорации «Петербургская недвижимость», только столичные покупатели строящегося жилья составляют не меньше 8% общего количества клиентов. По подсчетам агентства «Миэль СП», около 30% клиентов — москвичи. Кроме того, из сырьевых регионов люди сегодня приезжают покупать недвижимость в Петербург, а не в Москву, как прежде. Столица стала очень дорогим городом, и цены на петербургскую недвижимость на ее фоне выглядят почти безобидными.
Пострадавшие цены
Из-за сокращения объема предложения цены стремительно растут. По рассказам риэлтеров, на ликвидные квартиры цены могут вырасти процентов на 20, и в течение дня — если на лестнице выстраивается очередь из пришедших на просмотр покупателей, продавец, видя такой интерес, может поднимать цену от посетителя к посетителю или вообще устроить аукцион: кто больше предложит.
На момент написания статьи, по данным отдела аналитики группы компаний «Бюллетень недвижимости», средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляла $1400–1600, на вторичном — от $1800, в элитном секторе — от $3000. При этом в некоторых строящихся домах цены перешагнули порог $2000/кв. м.
С начала июля этого года подорожание на квартирном рынке ускорилось. Если заемщик не успел приобрести квартиру в течение одной-двух недель, то кредитной суммы ему хватит только на квартиру худшего качества или меньшей площади.
Такой вот менталитет
Ипотечное кредитование плохо вписывается в структуру сегодняшних рыночных отношений. Тем, кто немного знаком с механизмами жилищного рынка, известно, что прямых сделок здесь немного, до 85% — это сложные «цепочки» так называемых встречных сделок. Порой в них задействовано до десятка объектов и субъектов: первый переедет в квартиру пятого «звена цепочки», четвертые разъедутся в квартиры седьмого и восьмого участников, которые, в свою очередь, воссоединятся на квартире первого… Составляются такие цепочки долго, а разрушаются быстро — стоит только одному звену заартачиться. Нередко «слабым звеном» оказываются участники, которые хотят воспользоваться ипотечным кредитом. Банки — консервативные и осторожные структуры, поэтому на рассмотрение кредитной заявки им требуется время. Время нужно и потенциальному заемщику — для сбора необходимых документов. Редкий банк укладывается в несколько дней, подчас речь идет о полутора-двух неделях. Кроме того, какое-то время занимает оценка квартиры и оформление страховки. За этот период цены успевают прыгнуть вверх настолько, что суммы кредита для участия в сделке может не хватить. В результате участник цепочки вынуждено отказывается от сделки, а цепочка рушится. Поэтому некоторые продавцы квартир или участники цепочек категорически отказываются от сделки, если в ней участвует «ипотечная» квартира. Однако во многих случаях все проходит гладко. По оценкам риэлтеров, до 70% сделок происходит с участием (или предполагаемым участием) «ипотечной» квартиры.
Кроме того, продавцов часто не устраивает схема расчетов. С одной стороны, в сделке участвует банк, которому можно верить, с другой, — всю сумму можно получить только после совершения сделки. Опасения остаться «кинутым» заставляют продавца нервничать.
Занимательная статистика
Вместе с тем ипотечная статистика растет. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в 2006 году увеличилось количество поданных документов: по залогу квартир — на 65%, по ипотеке с использованием средств банков — на 200%; в шесть раз увеличилось число регистраций закладных. Но статистика, как обычно, не отражает реальной ситуации. «Надо понимать, что некоторые потенциальные заемщики одновременно обращаются в несколько банков, где получают одобрение. При этом кредит они будут брать только один», — говорит Игорь Жигунов, член правления и директор по Северо-Западному округу Городского ипотечного банка. Кроме того, при подсчетах необходимо делать скидку на рефинансирование (перекредитование). Сначала банк выдал кредит, потом перекредитовал клиента. В результате банк учитывает не один, а два кредита.
Финансовая помощь
Ипотечное кредитование — бизнес в первую очередь банковский. Поэтому финансисты придумывают, как помочь заемщикам. Например, некоторые банки обязуются рассматривать заявки в течение пяти дней. По словам директора по развитию розничного бизнеса в петербургском филиале «Абсолют Банка» Виталия Демидова, банк готов добавлять к уже одобренным кредитам до 20% средств. Но ситуация усугубляется тем, что сегодня банки завалены заявками. Причем не только на ипотечные. Например, для оформления «быстрокредита» в Банке Москвы нужен всего час, как говорится в рекламе, но до этого приходится постоять два дня в очереди.
Кто виноват и что делать?
Бесполезно ругать правительство за популистские выступления по поводу доступного жилья или принятие законов без консультаций со специалистами. Бесполезно сетовать на приезжих москвичей, которые умудряются на полученные под свои квартиры кредиты скупать петербургскую недвижимость. Но выход искать придется.
По мнению специалистов, ситуация на рынке недвижимости уляжется к осени, когда закончится период отпусков и в продаже появятся квартиры отдыхающих летом владельцев, а также новые строительные проекты. Но насколько к этому времени вырастут цены, предсказать никто не берется — прогнозы специалистов оказываются сегодня несостоятельными. И каждый конкретный покупатель стоит перед выбором: подождать до осени или пробиться на прием в банк и постараться купить на полученную сумму хоть какое-нибудь жилье.
