Малоэтажное жилье в Санкт-Петербурге представлено в двух вариантах: квартиры и таунхаусы площадью до 180 кв. м (площадь «элитных» объектов доходит до 350 кв. м). Этот сегмент рынка весьма консервативен. Спрос на жилье такого типа остается неизменным: динамика поступления новых заявок от покупателей , по данным риэлтерских компаний, обычно равна количеству совершенных сделок. Единовременно в продаже находится порядка 20 комплексов, а объемы реализации устойчиво держатся на отметке 100–150 объектов в год.
«У покупателей наблюдается устойчивое предпочтение по районам: если человек хочет таунхаус в Коломягах, то переориентировать его на иной, пусть даже лучший проект, расположенный в другом месте, практически невозможно», — отмечает Алексей Рогов, руководитель отдела продаж объектов коттеджного строительства агентства «Петербургская Недвижимость».
Зато сегмент квартир в районах малоэтажной застройки, напротив, сегодня развивается довольно-таки стремительно. Например, по сравнению с 2005 годом, объем реализации жилья такого класса увеличился вдвое. Возможность иметь комфортабельную квартиру в уютном доме, максимум о четырех этажах, с автономными коммуникациями и достойными соседями, становится мечтой многих петербуржцев.
«Именно в городской черте этот спрос остается неудовлетворенным, — говорит Алексей Рогов, — в условиях дефицита земли и ее высокой стоимости застройщики отдают предпочтение многоэтажным домам, рентабельность которых выше. Проекты малоэтажных комплексов вытесняются в дальние пригороды Санкт-Петербурга или в районы Ленинградской области (Ломоносовский, Всеволожский и др.)».
Утопии административного планирования
За последние 15 лет не единожды предпринимались попытки превратить городские окраины в зоны массового строительства таунхаусов путем принятия административных директив. Согласно новому Генплану, к 2025 году предполагается построить 40 млн кв. м в многоэтажных домах и 20 млн кв. м коттеджей. Чиновники видят зоны для малоэтажной застройки главным образом в так называемых землях запаса, состоящих на балансе территориальных управлений административных районов города. Частично — на месте старых садоводств и жилых массивов (в Парголове, Ольгине, Лисьем Носу, Дибунах, Левашове, Павловске, Красном Селе, Стрельне и др).
Риэлтеры считают, что будущее за комплексами, включающими и квартиры, и таунхаусы. Такие микрорайоны объединяют достоинства двух типов малоэтажного жилья, охватывая тем самым более широкую аудиторию. Эволюция большинства городских зон малоэтажной застройки примерно следующая: вначале, на волне роста интереса к малоэтажке, проектируются комплексы сблокированных таунхаусов, потом в их составе появляются «приложения» в виде обычных многоквартирных домов на пять этажей. Далее — застройщики начинают убеждать потенциальных приобретателей, что семь этажей — это тоже малоэтажное строительство… В результате, ни один из сегодняшних районов, традиционно рассматривавшихся несколько лет назад как зоны малоэтажного жилья (Каменка, Коломяги, Крестовский остров), таковым не остался. Сегодня в них строят и семи-, и даже девятиэтажные дома. «Это дискредитирует саму идею таунхаусов как объектов, которые позволяют человеку почувствовать себя скорее за городом, чем в городской среде, — говорит Ольга Астахова, директор загородного департамента корпорации «Адвекс. Недвижимость». — При этом часто таунхаусы строятся там, где у застройщика появилось пятно. Хотя по определению они должны находиться в районе свободном от соседства с высотными домами, промышленными предприятиями, логистическими центрами, транспортными развязками».
География…
Застройщики малоэтажного рынка, осваивая новые проекты, традиционно стремятся на север. Самым востребованным пригородом для строительства таунхаусов инвесторы считают Курортный район, на сегодняшний день в данном районе идет реализация шести поселков, в составе которых находятся сблокированные коттеджи. На территории Курортного района идет строительство в общей сложности 305 сблокированных коттеджей общей площадью 73000 кв. м. В городской черте основное предложение сформировано в благоустроенных спальных районах в черте города — Приморском и Выборгском (по семь объектов).
В Приморском районе малоэтажное строительство в основном ведется на территории микрорайона Коломяги. В жилых комплексах Приморского района, находящихся в стадии активной реализации объектов, расположено 240 квартир типа «таунхаус», а суммарная площадь такой застройки на сегодняшний день составляет 49360 кв. м.
Самый масштабный проект (из тех, что предлагаются к продаже) находится в Приморском районе. Это жилой комплекс «Орловский-3» компании «Содружество». В составе комплекса будет построено 117 блок-секций от 140 до 274 кв. м. Окончание строительства запланировано на III квартал 2007 года.
В Выборгском районе территорией малоэтажной застройки является микрорайон Шувалово-Озерки. Общее количество коттеджей в поселках, которые находятся в продаже, составляет — 168, площадь застройки — 39124 кв. м. Из них в 139 таунхаусах (общая площадь которых составляет 33000 кв. м) еще ведется строительство.
Самый крупный проект Выборгского района «Новая Скандинавия» незначительно уступает проекту в Коломягах. В комплексе будут 113 сблокированных коттеджей площадью 24500 кв. м.
В Кировском районе компанией «Мост-Пром» возводится жилой комплекс «Александрино» (район Ульянки, квартал 2В). В состав комплекса входят несколько корпусов цельномонолитных малоэтажных жилых домов с пристроенными таунхаусами из трех-четырех сблокированных коттеджей. Первая очередь, срок сдачи которой намечен на II квартал 2006, полностью реализована. Начата реализация второй очереди, окончание строительных работ намечено на IV квартал 2007. Проект предусматривает 19 таунхаусов на территории жилого комплекса. Общая площадь застройки составит 3500 кв. м.
В южных пригородах строительство не так масштабно. Например, в Пушкинском районе реализуется только один жилой комплекс «Царскосельская усадьба», в составе которого есть таунхаусы. Комплекс состоит из 2 секций по 16 таунхаусов в каждой. Площади домов варьируются в пределах 255–280 кв. м каждый. Стоимость объектов — в диапазоне $450–500 тыс. Строительство было завершено в IV квартале 2005 года. Однако полностью реализация еще не завершена.
Несколько проектов в этом районе находится в стадии проектной разработки, и в самое ближайшее время поступят в продажу. Прежде всего это проект «Павловский посад». Реализует этот проект недалеко от деревни Глинка ООО «Инвестиционная компания “Павловский Посад”» . Срок сдачи первой очереди объекта намечен на 2008 год.
В Петродворцовом районе один проект уже был реализован. Непосредственно в самом Петродворце, на ул. Менделеевской, строительство велось несколькими очередями, последняя была сдана в 2005 году. В 2005 году строительная компания «Нойдорф-Стрельна» начала строительство поселка с одноименным названием. По проекту в состав поселка войдет 26 таунхаусов, которые будут размещены на территории 4 га.
В Ленобласти строительство таунхаусов практически не ведется, исключение составляет Всеволожский район, где строительная компания «БалтВест» успешно реализовала первую очередь в поселке «Лукоморье». Небольшие размеры квартир (максимальная площадь 230 кв. м) позволили продать объекты до окончания строительства. Полностью строительство будет завершено осенью 2006 года. А самый удаленный поселок таунхаусов «Новая Карела» планируется построить в Приозерском районе в рамках проекта «Доступное жилье». «Дальнейшая экспансия таунхаусов в другие районы возможна при значительном снижении стоимости проектов для покупателя, — говорит Яна Долотова, директор отдела аналитики АН «Итака», — Удаленность от города должна вознаграждаться для покупателя значительным удешевлением продукта. Но для застройщиков это не всегда рентабельно».
…и экономика
По данным аналитиков компании «Итака», удельная цена предложения в таунхаусах из разных строительных материалов существенно не отличается. Определяющий фактор ценообразования традиционен — «место, место и еще раз место».
Нестабильность на общем рынке недвижимости Петербурга привела к тому, что к лету нынешнего года ценовые различия среди объектов, отличающихся по территориальному признаку, стали сокращаться. Значительный рост цен на рынке недвижимости подстегнул рост и на рынке малоэтажного строительства.
Средняя удельная цена предложения 1 кв. м в таунхаусе на июль 2006 составила $1968. Рост удельной цены предложения за II квартал 2006 года составил 22%, с начала года цена выросла в среднем на 31%. При сравнении динамики в целом по районам стоит отметить общую положительную динамику по всем направлениям. Максимальное значение удельной цены отмечается в Курортном районе — $2249.
Среди городских районов один из самых дорогих Выборгский — $2113. Сравнительно низкую удельную цену по Приморскому району ($1780) операторы объясняют тем, что большинство объектов здесь уже полностью построены и компаниям не выгодно затягивать период продаж на более продолжительное время. В Выборгском районе, кроме «Золотого квартета» и «Усадьбы Художников», все комплексы таунхаусов находятся в процессе строительства.
Наибольший прирост цены (74%) отмечен в Петродворцовом районе, в котором представлен единственный поселок «Нойдорф-Стрельна». За первый квартал цена объекта оставалась на прежнем уровне — $1150, что было минимальным предложением на март-апрель 2006 в данном сегменте рынка. Но в связи с ростом цен на рынке недвижимости к июлю застройщик пересмотрел свою ценовую политику, и на июль 2006 года цена предложения за 1 кв. м составила $2000, что соответствует среднерыночной цене в данном секторе рынка.
Минимальное изменение цены в отдельном проекте отмечается в «Никитинской усадьбе» — 1–2% (Приморский район, застройщик «Северо-Западная строительная корпорация»). Объект уже сдан и в продаже остались единичные варианты с довольно укрупненными планировочными решениями — 230–240 кв. м. Кроме того, объекты предлагаются по договору переуступки.
Цена 1 кв. м составляет $1800–2000. То же самое можно сказать и о проекте «Царскосельская усадьба», построенном в Пушкинском районе. Здесь (на момент подготовки к печати каталога) остался единственный объект на продажу — пятиуровневый коттедж 280 кв. м (при запрашиваемой цене $1757 общая стоимость дома составит $492 тыс).
Наименьшая цена 1 кв. м по состоянию на июль 2006 года — $1150 — предлагается во Всеволожском районе («Коттеджи в Кузьмолово», срок сдачи — II-III квартал 2006 года, застройщик ОАО «РОССТРО»). Площадь коттеджей варьируется в пределах 184–211 кв. м. Полная стоимость таунхауса составляет — $211–243тыс. Сегодня — это самый доступный вариант покупки таунхауса, к тому же находящегося в высокой степени готовности.
В Санкт-Петербурге наименьшая цена составляет $1523/кв. м (комплекс «Орловский-3», срок сдачи объекта — III квартал 2007 года, застройщик «Содружество»). Площадь секций составляет 140–274 кв. м. Таким образом, полная стоимость коттеджа в данном комплексе составляет $213–417 тыс.
Итак, средняя стоимость таунхауса варьируется в пределах $300–500 тыс. Самое дорогое предложение на сегодняшний день находится в Выборгском районе, в поселках «Золотой треугольник» и «Флагман», а также в «Сестрорецких Дубках» Курортного района. Цена предложения одной единицы жилья — свыше $ 1млн. Площадь объектов составляет 400–500 кв. м.
Рассматривая перспективы развития данного рынка, можно отметить, что новые проекты, которые подойдут к стадии продаж в ближайшее время, будут более масштабными. Самый заметный — планирует построить компания «ГарантЪ Девелопмент». Новый поселок будет размещаться во Всеволожском районе, вблизи деревни Суоранда. На площади 12, 5 га предполагается возвести 75 тыс. кв. м жилья. По словам инвесторов, данный проект ориентирован на средний класс. Также компания приступила к строительству малоэтажных коттеджей в массиве Кальтино.
Сегодня рынок такого специфического и не слишком привычного для петербуржцев жилья, как таунхаусы, осваивают более 20 компаний. Просматривается общая тенденция укрупнения объемов застройки. Если 2–3 года назад малоэтажный комплекс в 2–3 тыс. кв. м жилья был обычным явлением, то сегодня даже только выходящие на рынок компании оперируют гораздо большими объемами. Север Петербурга осваивают ЗАО «Коломяги-Ретро» и СК «Союз» (6 объектов, создавших бренд «Европейские предместья»), ЗАО «Содружество» (5 объектов), ЗАО «Северо-западная строительная корпорация» (4 объекта), ЗАО «Эльф» (1 объект), компания «Аксиома» (3 объекта). «Нойдорф-Стрельна» (1 объект) — строит на юго-западе. Компания «Флагман» прочно обосновалась в Курортном районе (2 объекта). Из новых застройщиков можно выделить «Петротрест» — крупный игрок на рынке строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге пробует свои силы на рынке таунхаусов. Свой объект компания возводит в Выборгском районе (Ушковская, 17, срок сдачи намечен на III квартал 2007 года). Успешно реализует проект «У Суздальского озера» компания «Альянс СПб». При стоимости $360–640 тыс. за дом большая часть объектов уже продана, ориентировочный срок сдачи — начало 2007 года.
