Фирмы, специализирующиеся на операциях с домами и дачами, отмечают, что их специфический сектор рынка зависит в основном от погоды. Сценарий развития событий каждый год один и тот же: как только распогодится, покупатели начинают выбирать объекты, присматриваться, торговаться. И так до середины лета. Ближе к осени, предчувствуя скорое окончание сезона, продавцы снижают цены и число сделок с загородной недвижимостью достигает пика. В середине осени базы данных агентств пополняются новыми объектами - те, кто провел дачный сезон за городом, готов расстаться со своей недвижимостью. Но большинству приходится дожидаться нового весеннего всплеска интереса со стороны покупателей.
Покупатели готовы на все
Основной интерес покупателей, как и год назад, приходится на дома средней ценовой категории. Но поскольку цены не стояли на месте, то средняя стоимость дома сегодня - $12-30 тыс. За эти деньги можно купить коттедж площадью 50-80 кв. м где-нибудь в 80-километровой зоне от Петербурга. Причем дом может быть как старый, так и построенный сравнительно недавно. Как показывают опросы, которые риэлтеры проводят среди своих клиентов, чаще всего "подержанные" дома приобретаются исключительно для летнего отдыха. А те, кто хочет жить за городом постоянно, стараются подыскать объекты, построенные за последние 7-8 лет.
Неожиданно для риэлтеров весьма ходовым товаром стали элитные коттеджи. Архитектурно привлекательные особняки, стоимость которых достигает $100 тыс. и выше, подолгу в базах предложений не задерживаются.
Новые кирпичные дома без внутренней отделки (последствия "коттеджного бума" 1991-1993 годов) также стали продаваться. Хозяева, измученные долгими попытками реализовать свое имущество, снижают стоимость в полтора-два раза. Поскольку такой недострой зачастую расположен в престижных местах, у продавцов появились шансы найти покупателя. Новые владельцы предпочитают достраивать дома с применением более дешевых отечественных материалов.
По душе покупателям пришлись и утепленные щитовые дома с вполне пристойными дачными удобствами (общая комната-кухня, две миниатюрные спаленки, душ, биотуалет), которые предлагают небольшие строительные фирмы. Зачастую такие организации сами подыскивают участок и продают его вместе с будущим домом.
Земля в цене
Но самые удивительные события происходят на земельном рынке. Очередь "за землей" выстраивается не только в районных земкомах, но и в агентствах недвижимости. Риэлтеры приводят несколько объяснений подобного ажиотажа. По мнению специалистов, один из основных факторов - страх перед девальвацией доллара. Земля видится надежным вложением средств.
В "Русском фонде недвижимости" уверены, что покупателю редко удается найти готовый дом, соответствующий его запросам. На рынке предлагается немало объектов "средней руки" и в приличном состоянии, но вот уровень отделки в них зачастую морально устарел. А выложить сразу крупную сумму за суперсовременный особняк клиент не в состоянии. Строительство же дома на собственной земле можно оплачивать в рассрочку в течение нескольких лет.
Еще один аргумент - приобретая участок, клиент гораздо меньше рискует попасть в поле зрения налоговой инспекции.
Место месту рознь
Цены на земельные участки тоже не стоят на месте. За последний год они выросли на 20-50% (в зависимости от района). Наиболее заметен рост цен на дорогие, но не суперэлитные участки ($400-600/сотка). Например, участки в Петергофе, Петродворце, Стрельне подорожали примерно в 1,5 раза. Стоимость сотки в Вырице увеличилась в 1,3-1,4 раза, во Всеволожском районе - в полтора раза.
В наиболее ходовую категорию участков попадают наделы вдоль Выборгского шоссе, в Приозерском, Гатчинском и Всеволожском, а также в Пушкинском и Петродворцовом районах. Внутри каждой из этих престижных зон существуют свои точки особого интереса. Так, например, во Всеволожском районе особенной любовью покупателей пользуются сам Всеволожск, Мельничный Ручей и Воейково. В Приозерском предпочтение отдается Токсову, Соснову и Лосеву. В Пушкинском районе котируется Александровская. В Гатчинском - Сиверская и Карташевская. А вдоль Выборгского шоссе на ура уходят участки, расположенные рядом с водоемами.
Элитные участки практически не дорожают. Цены здесь и так поражают воображение. В Курортном районе покупатели готовы платить до $7 тыс. за сотку, если участок расположен близко к заливу и имеет полный набор городских коммуникаций. В Петергофе за землю с видом на залив предлагают до $1,5 тыс. за сотку. Но предложений здесь практически нет.
Удобен в быту, прост в эксплуатации
Самый выгодный и доступный объект загородной недвижимости - домик в садоводстве. Даже покупатель, располагающий суммой в $1200-1500, может присмотреть себе домик для сезонного проживания в обустроенном поселке.
Конечно, и в этом секторе рынка есть своя конъюнктура. С рядом районов (например, удаленными Пупышевом или Радофинниковом) риэлтеры предпочитают просто не связываться. Зато охотно берутся за продажу домов и участков на Карельском перешейке.
Больше всего котируются дома в садоводствах, возникших в 60-х годах. Тогда выделение земли еще не было массовым, сами садоводства были сравнительно невелики, зато участки предлагались большие (до 12 соток). А районные архитекторы строго следили за единообразием домиков в садоводстве. В 70-х годах оказалось, что желающих получить участок много, а самих участков мало. Появились многотысячные массивы Грузино, Дунай, Дивенская, Синявино, Пупышево, Радофинниково, где на участках по шесть соток ввели еще и ограничения по площади застройки. В этих массивах нормой стали домики 6х4 и 6х5 метров. При этом, так как участки выделялись вплоть до конца 80-х годов, часть из них оказалась необустроена, коммуникации не подведены, дороги не разработаны.
Опытные агенты считают: если половина участков в таком массиве не обустроена, значит, дело безнадежное. Поэтому неосвоенные земли в новых (меньше 10 лет) садоводствах через агентства недвижимости сегодня не продают. Частные лица предлагают здесь наделы по шесть соток не дороже $40/сотка, а то и меньше. Вблизи железнодорожной станции Пупышево 6 соток необработанной земли без очевидных недостатков обойдутся в $200 ($33/сотка), в нескольких километрах от станции - всего в $100 ($16,6/сотка). Заинтересовать пустующим участком можно разве что соседей, желающих расширить свои владения.
Самые дорогие участки в садоводствах - в Курортном районе. Здесь шесть соток могут обойтись уже и в 2 и в 3,5 тысячи долларов. В этом же районе находятся и самые дорогие садоводческие домики - их стоимость может доходить до $15-20 тыс.
Оформление: медленно и печально
Несмотря на большие объемы сделок, оформление сделок сегодня - больной вопрос для риэлтеров. Для того, чтобы провести сделку, необходимо затратить не меньше 3-4 месяцев. И это - в том случае, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга. Играет свою роль и неповоротливость областных структур, и плохая информированность продавцов. Так что покупателю стоит подготовиться: даже присмотрев дом или участок, поехать отдыхать в свою новую "загородную резиденцию" вы сможете далеко не сразу.
