Рынок коттеджей: разбег взят

По данным операторов загородного рынка, на начало 2007 года в открытой продаже находятся 79 коттеджных поселков, на этапе проектирования и подготовки к продаже – еще примерно 35 поселков. За 2006 год активность продаж домов в поселках увеличилась на 20–30%. По словам Яны Долотовой, руководителя отдела консалтинга и аналитики АН «Итака», двукратное увеличение предложения отчасти объясняется тем, что некоторые застройщики перевели мощности с городского на загородный рынок из-за затяжной стагнации 2004–2005 годов. Прошлогодний ажиотаж в секторе городского жилья грозил перекинуться на областной рынок, однако рост спроса был скомпенсирован своевременным увеличением предложения. Поэтому, считают операторы, рост цен в загородном секторе не стал копией ситуации на петербургском рынке.

Еще одна интересная тенденция нынешнего года: на рынке появилось довольно много комбинированных поселков, в которых есть и малоэтажные дома, и таун-хаусы, и коттеджи, и участки под застройку. В некоторых проектах продается только земля, но таких немного, потому что застройщики чаще создают поселки европейского образца – в едином стиле.

Если в прошлом году застройщики активно продвигали поселки как место постоянного проживания, то сегодня девелоперы стараются подчеркнуть дачные достоинства продаваемых коттеджей. По свидетельству специалистов, для постоянного проживания хозяева используют не более трети коттеджей в радиусе 40–50 км от городской черты. Более удаленное жилье вне зависимости от имеющейся инфраструктуры владельцы воспринимают как сезонное. К тому же современные дачные поселки отличаются от поселков для постоянного проживания лишь удаленностью от города.

Расчет оправдан

Коттеджный рынок начала этого года серьезно отличается от рынка образца 2006­го. В продаже появились долгожданные проекты экономкласса, о нехватке (фактически отсутствии) которых на протяжении последних лет сокрушались маркетологи петербургского рынка, предрекая сверхспрос в этом сегменте. Практика показала, что и столь оптимистичным прогнозам порой свойственно оправдываться.

Одним из самых удачных проектов экономкласса специалисты единогласно называют поселок «Янино­1». Стоимость небольших по площади (80–120 кв. м) домов, возводимых с использованием каркасных технологий деревянного домостроения, не превышает 160 тыс. дол. Данный проект, с точки зрения маркетологов, полностью отвечает идее покупки загородного дома для постоянного проживания в качестве альтернативы городскому жилью. Аналогичные по потребительским и ценовым характеристикам экономварианты «дачного» поселка – «Решетниково» и «Новое Минулово» (дома первой очереди с земельными участками здесь продавались по 154–176 тыс. дол. и были реализованы в считаные месяцы).

Такие объекты продолжают оставаться на пике спроса: рынок требует новых проектов. Они скоро появятся в листингах. Однако максимум предложений сегодня, как и прежде, представлен в бизнес-сегменте. Ценовая планка здесь – 300–500 тысяч за дом. В качестве наиболее характерных и удачных примеров бизнес-проектов в продаже аналитики называют комплексы «Корабельные сосны», «Сестрорецкие дубки», «Репинская усадьба», «Жемчужина разлива» и т. п.

Класс «элит» традиционно в меньшинстве: объектов в продаже немного, но и спрос консервативно невысок. На первичном рынке дома стоимостью свыше 800 тыс. дол. представлены в составе комплексов «Северный Версаль», «Новая Скандинавия», «Лемболовское», есть ряд предложений в действующих поселках (например, «Консульская деревня»), уже попавших на вторичный рынок.

Оправдывая еще один прогноз, началась долгожданная экспансия коттеджных проектов в южные направления Ленинградской области. Начало процессу освоения под коттеджные комплексы южных пригородов положил Тосненский район. Здесь в прошлом году на площади 24 га стартовала реализация крупного проекта «Бель Виль». По замыслу застройщика, проект должен привлечь покупателей с разными финансовыми возможностями, поэтому в его состав будут включены малоэтажные дома, отдельно стоящие коттеджи и 150 сблокированных таун-хаусов. Второй аналогичный проект в районе планируется реализовать к 2010 году близ города Тосно. Центральное агентство недвижимости планирует инвестировать в строительство коттеджного поселка, в состав которого предполагается включить и таун-хаусы.

Рост семимильными шагами

Индекс роста предложения в конце 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1%, в то время как аналогичный показатель декабря 2005 года относительно декабря 2004­го 221,1%.

Чуть больше 60% общего количества поселков находится на северном направлении Ленобласти – оно сегодня наиболее востребовано. При этом примерно половина всех проектов реализуется на значительном удалении от города – более 70 км. За последний год на таких землях существенно возросло предложение поселков экономкласса.

Если еще полтора года назад первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то сейчас ситуация изменилась, и лидирует Выборгский. Именно в нем за последние полгода заявлено больше всего новых проектов. В аутсайдерах начала нынешнего года Приморский, Волосовский и Волховский районы – в них заявлено меньше всего реализуемых проектов. (Распределение организованных коттеджных поселков по районам представлено на рис. 1.) По мнению аналитиков, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно интересны участки в Ломоносовском и Гатчинском районах, расположенные вблизи западного полукольца КАД, – этим землям в нынешнем году ряд операторов предсказывает 40–50­процентное подорожание.

Обращает на себя внимание укрупнение проектов. Еще совсем недавно нормой считались коттеджные поселки на 20 домов, ныне все больше становится объектов на 70–150 коттеджей.

Сам себе домостроитель

Сложнее всего поддается подсчетам и анализу динамика развития в сегменте вторичного загородного рынка – объектов частного домовладения. Предложение здесь составляют как объекты в составе поселков (меньшинство), так и различные коттеджные постройки на территориях ИЖС (подавляющее большинство в общем объеме предложения). О серьезном приросте предложения в этом сегменте специалисты не говорят. Зато отмечают повышенный интерес к земельным участкам ИЖС, предназначенным под частное строительство.

По словам Игоря Мазурина, руководителя группы загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» в Санкт-Петербурге, это объясняется просто: богатый выбор готовых проектов в организованных поселках отнюдь не всегда удовлетворяет покупателей. Недовольные объемом и разнообразием, а может быть уровнем цен, качеством строительства или сроками сдачи в проектах существующего предложения, покупают землю и начинают строительство дома своей мечты. Как отмечают операторы, спросом пользуются участки площадью от 10–12 соток стоимостью до 150 тыс. дол., расположенные на севере Ленобласти, в 20–30­километровой зоне от Петербурга.

В предложении такие участки есть. «Доля участков в предложении по­прежнему составляет менее трети совокупного объема, но за последний год число сделок с землей заметно выросло», – отмечает Игорь Мазурин.

Спрос и предложение: наперегонки

По оценкам специалистов, сейчас на рынке в среднем еженедельно появляется один проект. Однако спрос растет не меньшими темпами: объекты распродаются быстрее, чем год назад. Стало больше и застройщиков: и компании, и частные лица активно инвестируют в загородное строительство, считая это доходным вложением средств.

По сравнению с ситуацией годовой давности сегодня увеличились удельные доли поселков с готовыми коттеджами и поселков, в которых реализуются исключительно земельные участки. Большинство коттеджей организованной застройки находятся в Выборгском и Всеволожском районах (рис. 2) – совокупная доля этих районов в общем предложении коттеджей в поселках составляет порядка 70%. Всего же на начало 2007 года в реализуемых коттеджных поселках в разной степени готовности зарегистрировано 2226 домов.

Как видно из диаграммы на рис. 6, преобладание платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в сегменте «эконом». Аналитики объясняют это следующими причинами:

– ростом уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода (по данным РосСтата, в сентябре 2006 г. уровень реальных денежных доходов населения России в среднем увеличился на 20% относительно уровня сентября 2005 г., увеличение аналогичного показателя по Санкт-Петербургу составило 5,7%);

– развитием рынка ипотечного кредитования (в 2006 году объем ипотечных банковских кредитов объектов загородной недвижимости в ценовой категории до 300 тыс. руб. по Санкт-Петербургу и Ленинградской области составил порядка 75 млн руб.);

– большей рентабельностью и сокращением сроков реализации проектов класса «бизнес» и связанным с этим нежеланием большинства застройщиков работать в сегменте «эконом».

В сегменте «элит» значительного роста спроса пока не зафиксировано. «Чаще всего это обусловлено неумением застройщиков предложить потребителю достойный продукт за заявленную цену», – комментирует Алексей Рогов, руководитель отдела «Загород» корпорации «Петербургская недвижимость».

Доступность – двигатель торговли

В нынешнем году специалисты вновь прогнозируют 25–50­процентный рост цен на загородную недвижимость: земельные ресурсы ограничены, а спрос растет. «Основным спросом в этом году будут пользоваться дома с отделкой «под ключ» и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше спрос на дома под чистовую отделку. Покупатели более избирательно стали подходить к выбору объектов: среди требований лидируют такие, как качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок», – говорит Сергей Рыжов, менеджер отдела загородной недвижимости компании «АЛЕКСАНДР-Недвижимость».

Основной проблемой рынка загородной недвижимости сегодня стала длительность процесса перевода земель под сельскохозяйственные угодья в категорию земель, пригодных для строительства. Раньше это делалось довольно быстро, а сейчас требует не только гораздо больше времени, но и денег, поскольку изменился аппарат чиновников в государственных, муниципальных и районных органах, отвечающих за перепрофилирование земельных участков; увеличились размеры выплат за перевод, усложнилась процедура переоформления. Именно поэтому сегодня так высок спрос на землю с готовыми документами, которой становится все меньше. Это порождает конкуренцию и рост цен.

В компании «Миэль-Недвижимость» полагают, что основной рост цен все же вызовут не внутрирыночные, а внешние процессы. «Загородная недвижимость будет дорожать за счет развития программ федерального значения, таких как строительство КАД, Приозерского шоссе, – считает Игорь Мазурин. – Практика показала, что поэтапная реализация участков кольцевой автодороги стабильно вызывает всплеск интереса инвесторов к тем участкам Ленобласти, транспортная доступность которых улучшается.

А значит, растут и цены на землю». Помимо земель на юге Ленобласти, освоение которых под коттеджную застройку только-только началось, недооцененными в силу отсутствия хорошего транспортного сообщения специалисты называют такие места, как Лосево, Васкелово, Бугры, Скотное.

По-прежнему тормозит развитие загородного сегмента, как считают специалисты, отсутствие здесь полноценных ипотечных схем: часто залогом при приобретении в кредит загородного дома становится городская квартира покупателя. «В большинстве случаев поселки строятся в статусе дачного некоммерческого партнерства на землях сельскохозяйственного назначения, – говорит Игорь Мазурин, – а рассматривать такие предложения в качестве залога при предоставлении кредита готовы лишь считаные банки». Если же на загородном рынке заработает «настоящая» ипотека, рост спроса, а, следовательно, и цен может принять ажиотажный характер.