Пять миллионов метров в ближайшей пятилетке
Начнем сразу с самого интересного. А оно заключается в том, что в прогнозах и предложениях, имеющих статус официального документа, говорится, что в указанный период в административных границах субъекта Федерации (то есть в черте города!!!) будет построено ни много ни мало - 5,5 млн кв. м коттеджей и таун-хаузов. Земли под малоэтажную застройку (в общей сложности 1186,8 га) власти предполагают передавать застройщикам на примерно тех же инвестиционных условиях, что и при строительстве обычного городского жилья.
Теперь - подробности. Под индивидуальным малоэтажным жилищем в концепции подразумевается дом или квартира с прилегающим участком, а район малоэтажной застройки, соответственно, предполагает дома не выше трех этажей. Также обозначены и два основных типа домов: "коттеджная застройка, формируемая отдельно стоящими домами площадью около 300 кв. м на участке площадью 0,12 га" (первый тип), и "высокоплотная застройка домами типа "таун-хауз" площадью около 120 кв. м с придомовым участком площадью 0,03 га" (второй тип).
Естественно, вместе со строительством всем участникам проектов придется решать множество инженерных, социально-инфраструктурных, транспортных и прочих вопросов. В частности, для коттеджей установлены нормы водопотребления в 420 литров на человека в сутки (для таун-хаузов - 350 л), а в случае отсутствия централизованного водоснабжения в качестве такового могут использоваться "подземные воды путем строительства не менее двух водозаборных скважин для надежности водоснабжения". При отсутствии канализационных сетей рекомендуется строительство локальных очистных сооружений со сбросом очищенных стоков в ближайший водоток. Для телефонизации предусматривается задействовать мощности ближайших АТС, а отопление, горячее водоснабжение и "пищеприготовление" (простите, но не мы придумали это слово) должно обеспечиваться за счет магистральных газопроводов.
КАД и недвижимость
Теперь о транспортном вопросе. В качестве приемлемых величин затрат времени на передвижение от частного домовладения до центра Петербурга принято 45-60 минут на личной машине и 60-90 минут на общественном транспорте (при условии, что дом должен быть расположен не далее чем в 600-800 м от ближайшего остановочного пункта или железнодорожной станции).
Собственно говоря, большинство районов, обозначенных в приложении, едва ли укладываются в эти нормативы. На всех направлениях есть "узкие места", где в воскресные дни автомобили рискуют надолго застрять в пробках. Впрочем, очевидно, что разработчики этого плана развития малоэтажной застройки разрабатывали его с учетом предстоящего ввода Кольцевой автодороги. При расчетной скорости движения транспортного потока в 80 км/ч расстояние в 40 км (от Выборгского до Таллиннского шоссе) будет преодолеваться за полчаса. Но произойдет это лишь в том случае, если сама КАД не превратится в долгострой. Между тем на сегодняшний день строительство Кольцевой автодороги остановилось, а все начавшиеся было расселения "заморожены". Представители Дирекции по строительству транспортного обхода Минтранса РФ (заказчик строительства) с журналистами делятся информацией неохотно, ссылаясь на отсутствие окончательного утвержденного проекта: сейчас его срочно переделывают: предпринятая попытка обойти город "малым радиусом" грозит большими расходами. Вокруг всех участков будущей трассы царит неопределенность, и речи о том, чтобы достроить дорогу к 300-летию Петербурга, уже не идет. Чиновники осторожно называют другой срок - 2005 год. А производители географических карт и автомобильных атласов уже поспешили "привязать" КАД к местности и нанести ее на свои планы. Ситуация получается прелюбопытная.
Инфраструктура должна быть…
Вопросы социальной инфраструктуры в приложении не прописаны, обозначено только, что они тоже должны решаться, а размещать предприятия сферы обслуживания (детские сады, магазины, парикмахерские и т.п.) можно в первых и цокольных этажах малоэтажных домов второго типа.
Деталей, конечно, немного. Впрочем, не следует забывать, что перед нами не проект и не стратегический план, а всего лишь концепция, правда повторимся, получившая статус официального документа. И это означает (согласно упомянутому Постановлению № 69), что Комитет по градостроительству и архитектуре учтет ее при разработке Генплана. С оглядкой на нее будут действовать энергетики и службы Водоканала, а территориальным управлениям районов рекомендовано приостановить выделение земельных участков для ИЖС в зонах предполагаемого малоэтажного строительства.
"Точечный" пояс
Самая же интересная часть концепции - схема размещения зон малоэтажного строительства и перечень площадок, рекомендуемых к освоению в две ближайшие пятилетки. "География" нового зеленого пояса простирается от Зеленогорска до Колпина, и от Кронштадт-ских колоний Ломоносовского района, до деревни Мурино.
Правда, "поясом" петербургскую сабурбию назвать трудно. В годы массового жилищного строительства Ленинград оброс кольцом "спальных" районов. В 1987 году, когда утверждался пока действующий Генплан, существовал запрет на строительство индивидуального жилья в крупных городах и областных центрах. Поэтому воображаемые пригородные поселки, утопающие в пока не существующей окультуренной зелени, отодвинулись и локализовались вокруг городов-спутников: 180,6 га предполагается застроить в Пушкинском районе, 141 - в Павловском, 50,3 - в Петродворцовом и 34 - в Ломоносовском. Но самый большой приток состоятельных новоселов ожидается в Курортном и Приморском районах (353,1 и 188,8 га). И если население Курортного района сейчас составляет около 80 тыс. жителей, то предлагаемые объемы строительства рассчитаны еще на 35-40 тыс. человек.
Хорошо забытое старое
При внимательном прочтении концепции все время не покидает мысль о том, что мы уже где-то видели нечто подобное. Обратимся к архивам. Семь лет назад подпись прежнего городского главы - мэра Анатолия Собчака легла на постановление городского правительства с весьма похожим названием: "О комплексной схеме размещения зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге" (№ 25 от 10.11.94). У того документа тоже было приложение - комплексная схема - с концепцией и указанием основных зон перспективного развития "малоэтажки". Правда, в тот раз разработчиком был институт ЛенНИИгенплан, а заказчиком - Комитет по градостроительству и архитектуре. С принятием нового постановления старое, соответственно, утратило силу. В чем сходства и в чем различия документов, которые разделяют семь лет и два выборных срока исполнительной власти?
Документ тот не был столь революционным, потому что не называл конкретных сроков и объемов, однако в целом отводил под "малоэтажный Петербург" значительно большие площади (2715 га). Особое внимание в нем уделялось любимым прежним мэром Сестрорецкому и Зеленогорскому районам, которые еще не были объединены в Курортный район (в общей сложности, 824 га). Правда, тогда это были не планы застройки, а цифры, определяющие "проектную емкость" территорий, предназначенных для малоэтажного строительства.
Любопытно, что за прошедшие годы ни одна из обозначенных в комплексной схеме территорий так и не состоялась как спланированный и цельный район малоэтажной застройки. Впрочем, не следует, наверное, излишне строго судить градостроителей прежних лет: они в этом не виноваты. Во-первых, разработчики из ЛенНИИгенплана смотрели на вещи вполне реалистично: в преамбуле комплексной схемы сказано, что жизнь в коттеджном поселке по карману только гражданам "с повышенными доходами" и что размер "этой группы населения не превысит в рассматриваемый период (в какой именно - нигде не сказано) 4-7%".
И еще одна цитата из документа семилетней давности: "На ближайший период малоэтажное жилищное строительство явится одним из компонентов решения жилищной проблемы, но в силу, прежде всего, экономических причин, не станет основным и массовым видом строительства". Забавно, что во всем документе нет никаких дат и сроков: он лишь делает попытку перевести вырвавшееся в те годы из подполья индивидуальное жилищное строительство в цивилизованное русло Генплана. Увы, тогда он так и остался на бумаге.
Утопия или реальность?
Опять вернемся в наши дни. Неужели городские власти готовят нам очередную утопию?.. Ведь в самом деле, сего-дняшнему застройщику, оплатившему инженерную подготовку территории, выгодно построить и продать сразу десять этажей. "Малоэтажка" требует значительно больших вложений в каждый квадратный метр. И если предположить, что к 2005 году конвейер малоэтажного домостроения наберет обороты, строители будут ежегодно сдавать не меньше миллиона квадратных метров в год - столько, сколько строится сегодня "классического" жилья. Естественно, что количество вводимых в строй многоквартирных многоэтажных домов будет при этом стремительно сокращаться. То есть речь идет, по сути, о новой идеологии жилищного строительства в нашем регионе.
С другой стороны, если сегодняшние объемы и структура городского жилищного строительства сохранятся, через несколько лет возможно затоваривание на квартирном рынке: состоятельные граждане переедут в просторные новые квартиры, а морально устаревшие "спальные" районы без санации жилого фонда начнут приходить в упадок. Поэтому "инерционное" воплощение оставшихся с советских времен концепций жилищного строительства (в 1980-е годы в СССР действовал запрет на индивидуальное жилищное строительство в крупных городах) грозит социальной напряженностью сразу на двух полюсах. Поэтому властям необходимо переключать внимание застройщиков: им нужны другие ориентиры. Поэтому новую концепцию городского строительства в Петербурге можно рассматривать как манифест или послание сегодняшних градостроителей в будущее.
Правда, на многое придется закрыть глаза, например, на то, что просчитать экономическую составляющую столь грандиозного плана сегодня не предо-ставляется возможным. Она зависит от множества внешних и не зависящих от градостроителей факторов: подорожает ли нефть на мировых рынках, перенесут ли в Петербург ряд столичных учреждений и институтов, получит ли продолжение Кольцевая автодорога, появятся ли в ближайшие годы институты эффективного и долгосрочного жилищного кредитования?.. Поэтому графа "срок освоения" в перечне зон малоэтажной застройки скорее условна.
Впрочем, перспективы определены. У Петербурга, как у любого цивилизованного города, должен быть свой "зеленый пояс".
