Сегодня, в условиях неустойчивого равновесия цен на квартиры из трех возможных сценариев (стагнация, рост и падение), равновероятны все. На рынке жилья наблюдается уменьшение числа сделок, во всех сегментах рынка жилой недвижимости предложение доминирует над спросом, заметно различие цен предложений и цен сделок. Причем, к примеру, в Москве эти процессы более ярко выражены, чем в Петербурге.
Между тем итоги выступлений докладчиков на секции аналитики Х Национального конгресса по недвижимости (напомним, что этот грандиозный риэлторский форум прошел в Питере в первой половине лета) звучали благоприятно только для профессионалов рынка недвижимости: как сговорившись, аналитики из разных городов России утверждали примерно одно — со II-III кварталов 2008 года цены на квартиры вновь пойдут в рост, причем существенно. В качестве иллюстрации приведен график, отображающий прогноз Геннадия Стерника, самого авторитетного аналитика, основанный на математическом моделировании. До сего момента его прогнозы в общих чертах всегда оправдывались.
Впереди двойные выборы. С депутатов народ спросит, мол, где оно, обещанное доступное и комфортное, да и президенту (какой бы он ни был — новый или старый) неприятно будет начинать работу с этого вопроса. У ответственных за реализацию проекта появился шанс использовать нынешнюю ситуацию на рынке для закрепления «успехов» (имеется в виду та самая сложившаяся к сегодняшнему дню стабилизация цен). Но времени на такой ход, вполне возможно, отпущено будет немного — до II–III кв. 2008 года. Сегодня для подобных мечтаний есть все основания: объемы строительства растут, а малоэтажное строительство, которое является основной идеей реализации государственной программы, так вообще обещает через пару-тройку лет дать богатый урожай. И уже скоро в хорошую погоду жители Санкт-Петербурга со смотровой площадки на последнем этаже «Охта-центра» вместо картофельных полей смогут увидеть стройные ряды изготовленных по заводской технологии домов в Кудрове, Янине, Малой Ижоре и иных ближайших со стороны Ленинградской области к кольцевой дороге территорий. Мегаполис прирастет малоэтажным строительством. Уже сегодня только в Ленинградской области имеются 25 предприятий по производству малоэтажных домов и восемь — по производству деревянных домов и конструкций, суммарной мощностью 130 тыс. малоэтажных квадратных метров в год (это данные Комитета по архитектуре администрации Ленинградской области). А крупнейшие питерские производители уже сегодня способны выпускать комплекты деревянных панельно-каркасных конструкций для строительства коттеджей общей площадью более 100 000 кв. м в год (это 400 домов по 250 кв. м).
При поточном производстве стоимость строительства жилого дома составит 11–12,5 тыс. рублей или $ 400–600 за один «квадрат» (без отделки, но включая предпринимательскую прибыль). Сравните с приведенным графиком — прогнозом…
Некоторые скептики утверждают, что все аналитики поголовно скуплены риэлторами, и именно этот фактор стимулирует их, аналитиков, умственную деятельность. С другой стороны, многие государственные чины (например, министр по строительству Сергей Круглик) также прогнозируют рост цен на недвижимость в 2008 году. Очевидно, что если на городском рынке средняя цена квадратного метра зашкалит за отметку $3500, то и цены на новое «доступное жилье» не будут сильно отличаться — законы рынка никто не отменял. Если цены будут расти дальше, «доступное, комфортное и малоэтажное» достанется тем же спекулянтам (инвесторам-перекупщикам).
Таким образом, решение вопроса может быть единственным: строить много, и на дешевых землях. Для Петербурга такое, увы, уже не актуально, значит, строить придется в Ленобласти, где места много. Область в 2006 году провела мониторинг свободных земель, и в результате обнаружилось 96 свободных участков под малоэтажное строительство. По подсчетам специалистов, там можно построить 2,8 млн кв. м малоэтажного жилья. Участки будут выставлены на торги и проданы в 2008 году. Основная проблема — соблюдение норм градостроительного законодательства. На сегодняшний день только малая часть муниципальных образований смогли утвердить по новым правилам всю градостроительную документацию. Однако есть шанс, что в 2008 году проблема выделения земельных участков под застройку будет решена.
Остаются проблемы инженерной и транспортной инфраструктуры, а также взаимоотношений бизнеса и власти, в частности муниципального самоуправления. Простая арифметика показывает, что именно в эти реки уходят денежные потоки в виде разницы между рыночной стоимостью и себестоимостью жилья. В настоящее время наблюдается повышенная активность как законодательной, так и исполнительной ветвей власти в деле продвижения идеи малоэтажного строительства. Только в июне состоялись соответствующие встречи в администрации президента, в Думе, правительстве области — вертикаль работает.
Но, похоже, власть засомневалась в возможностях успешного решения проблемы только усилиями своих представителей и обратилась лицом к бизнесу. Так, совсем недавно в стенах Думы состоялось совещание по вопросу создания Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Мероприятие было представительным: в нем приняли участие представители Администрации Президента РФ, Минрегионразвития, Минэкономразвития, Росстроя, других органов государственной власти, а также представители общественных организаций и бизнес-сообщества, включая обозревателя журнала «Загородное обозрение» и представителей петербургских компаний.
Новоявленное агентство призвано стать оператором реализации Программы малоэтажного жилищного строительства в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Организация предполагает объединить всех игроков рынка — строительные компании, производителей стройматериалов, риэлтеров, ипотечные банки — для выработки единых стандартов качества и безопасности жилья, создания прозрачной и хорошо понятной системы ипотеки, внедрения прогрессивных строительных технологий. Главной целью взаимодействия НАМИКС и региональных органов власти будет снижение административных барьеров при получении земельных участков под строительство, а также при создании инфраструктуры. Агентство будет принимать участие в разработке нормативно-правовой базы для развития малоэтажного строительства и таким образом отслеживать интересы бизнеса. Совещание проходило эмоционально, представители бизнеса не смущались стен Думы и откровенно высказывали свою точку зрения по накопившимся вопросам, в том числе говорили и о развитии прозрачной и доступной системы ипотечного кредитования, и о выведении затрат на инфраструктуру из себестоимости жилья. Следующую встречу договорились провести в Санкт-Петербурге.
