Полонез недвижимости

Между домом и dom’ом

Слово «дом» по-русски и по-польски звучит одинаково. Но между польскими и российскими загородными домами нет ничего общего. Вернее, почти ничего. Достаточно пересечь русско-польскую границу через пограничный пункт Мамоново-Бранёво, чтобы убедиться в том, что из наших братьев-славян поляки, пожалуй, наименее честолюбивы. Представьте себе загородный коттеджный поселок, в котором самые старые дома — тридцатых годов прошлого века, а самые новые — строятся на ваших глазах. Так вот, чтобы отличить новые дома от старых, нужно очень и очень постараться. Нет, дома не клонируют друг друга, напротив, они заметно отличаются по внутренней планировке, вариантам отделки, конструктивным схемам, наконец. Да и приусадебные участки не похожи один на другой, не говоря уже о породах лениво тявкающих из-за заборов четвероногих стражей. Но в целом складывается ощущение, что ни один житель поселка не обладает достаточной степенью тщеславия, чтобы выделиться на фоне соседей.

Никому не приходит в голову отгрохать четырехэтажный «замок» с башнями, стремясь показать всем, какой он крутой. Да бес с ними, с замками, даже хайтековскую виллу из стекла, дерева и металла здесь тоже днем с огнем не сыщешь.

Иностранные компании, пытающиеся зарабатывать злотые на вложениях в строительную отрасль Польши, отмечают, что в вопросах архитектуры и домостроительства поляки остаются страшными консерваторами. Попытки сбывать им канадские, американские и даже финские сборные домики успеха не имели. Кирпич и бетонные блоки — вот строительные материалы, из которых хотели бы возвести свои дома граждане этой страны. Причем возвести буквально, под собственным руководством, а то и собственными руками, и не столько из соображений экономии, сколько отдавая дань традиции.

Это сладкое слово «шенген»

Несмотря на то что Польша славится старинными городами, целебными минеральными водами и лечебными грязями, действия россиян по купле-продаже жилья в этой стране до последнего времени нельзя было назвать активными. Еще недавно польскими домами и квартирами интересовались только жители приграничных районов нашей страны, в особенности калининградцы, а также те, кто имеет бизнес в Польше. Но после публикации официального заявления комиссара ЕС по вопросам юстиции, свободы и безопасности о вступлении Польши 22–23 декабря 2007 года в Шенгенскую зону повышенный интерес к объектам недвижимости в этой стране стали проявлять москвичи и петербуржцы, особенно те, кто по ряду причин не хочет инвестировать в страны Прибалтики, которые войдут в Шенген вместе с Польшей.

Цены на рынке недвижимости в Польше пока считаются достаточно умеренными по сравнению с другими европейскими странами, несмотря на то что в 2006 году средняя цена квадратного метра здесь выросла на 33%. Сейчас Польшу считают идеальной «стартовой площадкой» для ведения бизнеса или жизни в зоне Евросоюза.

По данным польской ассоциации агентств недвижимости, при принятии решения о покупке дома или квартиры в Польше следует учитывать географическое положение. Чем восточнее находится объект недвижимости, тем он дешевле, и, соответственно, наоборот — чем ближе к немецкой границе, тем дороже. К примеру, в Варшаве средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 2000 евро. При этом если загородные дома площадью 150–250 кв. м под Варшавой продаются за 200–300 тыс. евро, то на востоке страны, скажем в окрестностях Белостока, можно найти вполне приличный дом, в два-три раза дешевле.

Именно сюда съезжаются те, кому уже наскучили российские и болгарские горнолыжные курорты, а денег на Францию и Швейцарию еще не хватает. Еще недавно здесь можно было приобрести только землю, дом или отель, требующий реконструкции, то есть недвижимость для инвестиций, а не для горнолыжного отдыха. Но, следуя спросу, в первую очередь со стороны иностранцев, в Закопане началось строительство современных шале, в которых продают апартаменты площадью от 30 до 80 кв. м; цена квадратного метра в них 800–1200 евро. Это довольно дорого по польским меркам, но вполне приемлемо по европейским. При строительстве используют современные материалы и технологии, апартаменты сдают с отделкой «под ключ», продают на этапе строительства с возможностью рассрочки платежа до окончания работ. Современная вилла площадью 150–250 кв. м в Закопане обойдется в 200–800 тыс. евро.

Через тернии — к собственности

Самая серьезная преграда для покупателей недвижимости, не являющихся гражданами Польши, — местное законодательство. Процедура приобретения объектов недвижимости иностранцами в Республике Польша регламентирована рядом законов, среди которых основополагающие: закон от 24 марта 1920 года «О приобретении недвижимого имущества иностранцами», закон от 15 февраля 1962 года «О польском гражданстве», закон от 14 июня 1960 года «Об административном процессуальном кодексе Республики Польша», — а также некоторыми другими нормативными актами.

Исключение делают также для иностранцев, постоянно проживавших в Польше в течение последних пяти лет, являющихся супругами польских граждан в течение двух лет или имеющих право на наследование отчуждаемого имущества. В остальных случаях требуется разрешение Министерства внутренних дел. При подаче заявления с просьбой разрешить приобретение недвижимости необходимо представить следующие документы: удостоверение личности с бумагами о правовом и гражданском статусе покупателя, все документы на сам объект с информацией о целях, с которыми он покупается, и удостоверение личности продавца. Кроме того, к заявлению следует приложить документы, подтверждающие указанные в нем данные об имеющихся у покупателя связях с Польшей.

Заявление должно быть на польском языке, а все приложения к нему — с заверенным переводом. МВД страны должно вынести решение в течение двух месяцев. Впрочем, заявителю при наличии гражданства любой страны Европейского союза о разрешениях можно забыть, если только речь не идет о покупке сельскохозяйственной земли, лесов или второго объекта недвижимого имущества. Содействием в получении разрешений занимаются местные агентства недвижимости. Плата за такие услуги составляет в среднем 3–5% стоимости объекта. Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения — два месяца.

Оформление самой сделки потребует определенных расходов. Агентство недвижимости обычно получает вознаграждение и от продавца, и от покупателя. С последнего, как правило, взимается 3% цены приобретаемого имущества. Услуги нотариуса стоят около 250 евро или 1% суммы сделки, превышающей 10 тыс. евро. НДС на эти расходы составляет 22%. Налог на приобретение недвижимости — 5%. Коммунальные платежи не превышают 50–100 евро в месяц.

Пятнадцать лет — не срок?

Не менее сложен процесс получения польского гражданства. Чтобы иметь возможность подать документы, нужно прожить в Польше минимум пять лет, имея вид на жительство. А чтобы получить вид на жительство, нужно прожить в Польше минимум пять лет с временной визой, имея работу. В свою очередь, чтобы получить в Польше разрешение на работу, прежде всего нужно доказать, что на ваше место нет кандидатов из польских граждан. При этом польский работодатель должен быть настолько в вас заинтересован, что готов пройти все бюрократические проволочки для получения разрешения принять вас на работу. Кроме того, он обязан разрешение оплачивать. Все это будет повторяться ежегодно в течение пяти лет, пока вы не получите вид на жительство, и только после этого сможете подать документы (не получить автоматически!) на польское гражданство. Таким образом, процедура получения гражданства занимает от 10 до 15 лет. Более подробную информацию можно получить на сайте Генерального консульства Республики Польша в Петербурге: http://www.petersburgkg.polemb.net/index.php?document=34

Соответствующее постановление польское министерство труда и социальной политики приняло 30 июня 2007 года. На период до 31 декабря 2009 года граждане соседних с Польшей стран имеют право по рабочей визе работать в стране без каких-либо дополнительных ограничений в течение трех месяцев каждого полугода. Если ранее польским работодателям требовалось проходить для регистрации иностранного работника сложную процедуру, с 20 июля ему достаточно зарегистрировать заявление в местном управлении по трудоустройству, заплатив около 27 евро (100 злотых). Стоимость однократной трудовой визы Польши для граждан РФ составляет 108 евро. Легально работающие в Польше граждане РФ, Белоруссии и Украины имеют равные трудовые и социальные права с польскими гражданами, в том числе право на минимальный заработок, на оплату больничного листа, услуги госмедицины и т. д.

Ипотека по-польски

В Польше хорошо развит банковский сектор. Это объясняется тем, что в ходе приватизации многие региональные банки были выкуплены иностранными. Сегодня более 80% капитала польских банков находится в руках ведущих международных банков — ING, Commerzbank, Allied Irish, Citigroup, Unicredit, HVB, Krediet Bank, Rabo и BCP.

Власти страны обеспечили здоровую конкуренцию банков с иностранным капиталом. Единственное условие — доля банка на рынке не должна превышать 10–15%. Все это способствует в том числе и развитию рынка доступного жилья. Банки соревнуются за клиентов, и уже сегодня некоторые из них предлагают не только кредит до 90% стоимости жилья, но и кредит на ремонт жилья.

В настоящее время в Польше реально работают 650 коммерческих банков. По данным Национального банка Польши, 45 банков осуществляют ипотечное жилищное кредитование. Ипотечные кредиты на жилье населению предоставляют как универсальные, так и специализированные банки. Большинство кредитов предоставляется в злотых, частично в евро и долларах США. Интересно, что в связи с изменениями на финансовом рынке заемщик может изменить валюту кредита. Сроки кредитования варьируют от 5 до 20 лет. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей заемщика по кредиту составляла от 17 до 40% его месячного дохода. Этот показатель существенно различается по банкам. Средняя ставка по ипотечным кредитам в Польше составляет в настоящее время 5,6%. Однако, по данным польских риэлтеров, большинство российских покупателей, несмотря на возможность получения кредита, предпочитают рассчитываться сразу.