Эхо «большого скачка»
За ценами на рынке недвижимости мы следим так же внимательно, как за данными синоптиков. И, надо заметить, в ценовых кривых, отражающих динамику средней цены квадратного метра, или сотки земли прослеживается просто железобетонная логика. При этом поведение «квартирной кривой» (отражающей положение дел в сегменте городских квартир), в отличие от «загородной», давно изучено и описано специалистами.
Мы же, регулярно публикуя в журнале свои наблюдения на сей счет, тоже внесли в коллективный труд аналитиков свою лепту. Повторяться не будем, однако отметим, что в прошлом году квартиры продолжали дорожать, пусть и не столь решительно, как в позапрошлом. Так, по данным bn.ru, на второй неделе декабря значение средней удельной цены квадратного метра петербургской квартиры, выставленной на продажу, пересекло отметку 80 тыс. руб. Рост этого показателя с начала 2007 года составил 16,4% - в общем, в рамках инфляции и осторожно-оптимистичных прогнозов, которые давали большинство наблюдателей. В течение всего года росли и объемы предложения, и количество регистрируемых сделок, а денег в топку рынка добавляла развивающаяся ипотека.
Совсем другая ситуация сложилась на рынке загородной недвижимости. Недавно мы составили график средней цены сотки земли, выставленной на продажу в журнале «Загородное обозрение» и на портале zagorod.spb.ru. Понятно, что само по себе значение 100… 200… миллион рублей за сотку земли не говорит ни о чем. Однако изменение этого числа в динамике рассказывает о весьма драматичных сюжетах, которые имели место на рынке загородной недвижимости.
Итак, что же на фоне «застоя» (или, как говорят оптимисты, «стабилизации») на городском квартирном рынке происходило с пригородными землями? Мы увидели, что в вопросе ценовой динамики загородный рынок отстал от квартирного ровно на год. Напомним, что стремительный взлет цен на городское жилье случился в 2006 году, а в целом (и это фиксировали графики, показывающие цену квадратного метра в петербургской квартире, которые регулярно публиковали наши партнеры - аналитики bn.ru) за двенадцать месяцев (с января 2006 по январь 2007) петербургский квартирный «квадрат» подорожал на 108%.
Ровно через год, уже в 2007 году, тот же путь повторила кривая, отражающая цену сотки земли в каталоге-таблице и фотовитрине «ЗО». Подорожание сотки земли за 2007 год составило 48% (за 2006 год – 11,9%). Примечательно, что вместе с ценами с марта по сентябрь 2007 года росли и объемы предложения участков. Видимо, именно прошлым летом многие инвесторы, вложившие деньги в землю, пришли к выводу, что настал момент выгодно реализовать ее. Теперь мысленно вернемся примерно на полтора года назад, к событиям конца лета – начала осени 2006 года. С сентября 2006 по март 2007 года объемы предложения участков уменьшались. Вероятно, это обусловлено тем, что скачок цен на городские квартиры переключил внимание потенциальных инвесторов - покупателей недвижимости на рынок земли. Проданные участки стали выбывать из каталога и последние «похудели».
В заключение отметим некоторые выявленные тенденции, за недостатком места не проиллюстрированные здесь графиками. Средний срок экспозиции земельного участка в каталоге «ЗО» в первой половине 2006 года составлял 4,2 мес., во второй – 2,2 мес. В прошлом году ситуация оказалась почти «зеркальной»: 2,7 мес. в первом полугодии и 3,8 – во втором. Это означает, что продать участок по «спекулятивной» цене становится все труднее.
К слову, еще никто толком не исследовал, какую долю занимают в русле потоков, протекающих через «загородное», оно же «пригородное», оно же «малоэтажное», оно же «коттеджное» жилье именно инвестиционные деньги. Основной причиной переориентации предпочтений покупателей-инвесторов с квартирного рынка на загородный является очевидная переоцененность городского жилья в столицах и еще более очевидное несоответствие, характеризующееся соотношением «цена - качество». Можно утверждать, что повышенный интерес к инвестициям в недвижимость пропадет лишь тогда, когда темпы роста цен на недвижимость сравняются с инфляцией. По всей видимости, применительно к городской недвижимости, этот момент уже наступил. Что же касается загородного рынка – то, он пока впереди, но уже не за горами.
Так или иначе, но в 2008 году потенциальным покупателям недвижимости придется думать не о возможности «выгодно вбиться» в жилье, а собственно о доме и квартире. В конце концов, уже сегодня подавляющее большинство приобретателей покупают недвижимость не для спекуляций, а в качестве крыши над головой.
Подробности – в февральском выпуске «ЗО».
На графике:[br]
Средняя цена сотки земли (по данным журнала «Загородное обозрение») и квадратного метра городской квартиры (по данным www.bn.ru)
