За ценами на рынке недвижимости мы следим так же внимательно, как за прогнозами погоды. И надо заметить, в ценовых кривых, отражающих динамику роста средней цены квадратного метра или сотки земли прослеживается железная логика. Только поведение «квартирной кривой» (той, что отражает положение дел в сегменте городских квартир), в отличие от «загородной», давно изучено и описано специалистами, гордо именующими себя аналитиками рынка недвижимости. Загородные цены только совсем недавно стали предметом пристального внимания специалистов всех профилей.
Повторять то, о чем писалось в предыдущих публикациях, не будем, однако напомним, что в прошлом году квартиры продолжали дорожать, пусть и не столь решительно, как в позапрошлом. Так, по данным www.bn.ru на второй неделе декабря значение средней удельной цены квадратного метра петербургской квартиры, выставленной на продажу, пересекло отметку 80 тыс. руб. В течение всего года росли и объемы предложения, и количество регистрируемых сделок, а бурно развивающееся ипотечное кредитование выводило на рынок новых и новых покупателей.
Под занавес 2007 года наши аналитики составили несколько графиков, отражающих динамику средних цен сотки земли, выставленной на продажу в журнале «Загородное обозрение» и на портале www.zagorod.spb.ru и обнаружили в них тоже немало интересного. Понятно, что само по себе значение — 100 тыс., 200 тыс., миллион рублей за сотку — мало о чем говорит, однако изменение этого показателя рассказывает о весьма непростых сюжетах, которые имели место на рынке загородной недвижимости. Итак, что же на фоне «застоя» (или, как говорят оптимисты, «стабилизации») на городском квартирном рынке происходило с пригородными землями?
Прежде всего, мы увидели, что в ценовой динамике загородный рынок отстал от квартирного ровно на год. За двенадцать месяцев (с января 2006-го по январь 2007-го) петербургский квартирный «квадрат» подорожал на 108%. Рост этого показателя с начала 2007 года составил 16,4% — в общем и целом в рамках инфляции и осторожно-оптимистичных прогнозов большинства наблюдателей. Такая же «условно абстрактная» сотка земли (в выборку вошли все участки, выставленные на продажу: от садоводческих до выделенных земельных объектов на территориях организованных коттеджных поселков) в 2006 году подорожала на 11,9%, в 2007-м — на 48.
Очевидно, рост цен на землю мог бы быть и более внушительным, но история (даже новейшая и свежайшая) сослагательного наклонения не терпит. Масла в огонь массового квартирного рынка подливает развитие ипотечного кредитования, в то время как кредиты под залог загородных объектов — явление новое и, мягко говоря, пока не слишком в наших краях распространенное (см. материал «Хождение по ипотекам» на с. 56).
Садоводства: пока все спали
Первыми еще летом 2006 года «проснулись» цены на участки в садоводствах, до той поры целый год дремавшие чуть выше отметки 40 тыс. руб. за сотку (нижняя кривая на рис. 1). Здесь надо сделать оговорку: в каталог журнала «Загородное обозрение» и портала загородной недвижимости zagorod.spb.ru на основании которых сформирована выборка, попадают в первую очередь наделы в развитых и по большей части застроенных массивах, имеющих все необходимые для дачников удобства (электроснабжение, дороги, возможность организации водоснабжения).
Между тем риэлтерам-практикам известно множество случаев, когда участки в не освоенных или плохо освоенных на период 2006 — начала 2007 года массивах продавались по совсем уж символическим ценам — 1200–3000 руб. за сотку. Но подобные варианты — скорее исключение, нежели правило. Такие цены вплоть до начала прошлого лета встречались на задворках Мшинского массива, Новой Ропши, а также на некоторых относительно свежих садоводческих территориях Ломоносовского района, где на тот момент были серьезные проблемы с электрификацией. В некоторых случаях участки уходили почти даром: для того чтобы приобрести кусочек земли двадцать на тридцать метров, кандидату в садоводы предлагали просто погасить задолженности по уплате паевых взносов предыдущего владельца (как правило, пенсионера) и взять все хлопоты по оформлению сделки на себя (в случае, если речь шла о непрватизированном участке, вопрос решался правлением товарищества).
В 2007 году «дармовой» земли для личного сада, огорода и строительства щитового домика не стало, а уже в 2008 году цена на шесть или восемь соток не далее 70 км от города с возможностью подъехать к участку начинаются с отметки 60–80 тыс. руб (то есть около 10 тыс. руб. за сотку). Правда, при этом будущему домовладельцу, скорее всего, придется приобрести пластиковую емкость, для того чтобы привозить с собой питьевую воду и портативную бензиновую электростанцию. Речь идет о массивах, где пока нет электричества. В спектре предложения садоводческих участков есть и другой полюс — наделы, где цена сотки составляет 250–350 тыс. руб. (развитые массивы Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов).
Вторым по важности ценообразующим фактором в сегменте садоводческих участков является окружение, то есть соседи. Если провести аналогии с хорошо изученным аналитиками городским квартирным рынком, то ситуация в садоводствах Карельского перешейка порой сильно напоминает то, что происходило несколько лет назад в сегменте комнат в питерских коммуналках. Их пытаются расселять точно так же, как в свое время расселяли квартиры в «золотом треугольнике» исторического центра. Запутанные сюжеты, когда состоятельные господа пытаются расширить свои владения, выкупив участки у соседей, достойны отдельной публикации.
Пока же отметим, что ценовой скачок на городском квартирном рынке (здесь аналогии тоже, как выясняется, вполне уместны) в свое время тоже начинался с роста активности в его «нижнем» ценовом сегменте, в котором представлены коммунальные комнаты и малогабаритные типовые квартиры.
Итак, с середины лета 2006 года по декабрь 2007-го «условная сотка» земли в садоводстве (по данным каталога «ЗО») подорожала более чем в два раза (с 42,5 до 102,4 тыс. руб.). Самым «урожайным» для садоводов оказалось начало лета 2007 года: за три месяца (май, июнь, июль) рост цен составил больше 30%.
Для постоянного проживания
Сегмент земель ИЖС (участки для индивидуального жилищного строительства) сохранял относительную стабильность до января 2007 года. Затем с отметки 110,3 тыс. руб. за сотку цены ощутимо пошли вверх, причем пересматривались они каждый месяц, и ровно через год достигли значения 160,4 тыс. руб. (см. рис. 1). Здесь нам снова приходится делать оговорку: приводимые здесь средние цены следует рассматривать только как иллюстрацию к обзору тенденций, но никак не для оценки конкретных объектов. Ведь на самом деле «среднестатистической» сотки земли попросту не бывает и быть не может. В выборку предложений для анализа попали и участки в деревнях с домами под снос, и территории нового жилищного строительства, и «прирезки» к коттеджным поселкам, оказавшиеся на вторичном рынке земли.
Тем не менее, для того чтобы показать, что не все участки дорожают с одинаковой динамикой, мы провели условную сегментацию предложений в сегменте ИЖС, разбив их в зависимости от размера на три основные группы (см. рис. 2). Самая интересная ситуация с ценами сложилась в сегменте «20 соток и больше». Очевидно, что именно в нем острее всего проявилась спекулятивная составляющая. Предприниматели, понимающие, что именно такие большие участки пользуются у потенциальных приобретателей особым спросом, готовят их к продаже и активно «мониторят» рынок. Кроме физических лиц, участки от 20 соток предлагали в 2007 году к продаже и девелоперы, организующие коттеджные поселки для «самозастройщиков». А с лета прошлого года участки в таких поселках все чаще выставляются первичными покупателями на вторичный рынок. По мере освоения территории (дороги, газ, электричество), цены на землю вырастают в два-три раза. По всей видимости, покупатели-инвесторы решили, что момент для выгодной продажи приобретенной по случаю земли уже наступил. Об этом свидетельствует и увеличение объемов предложения больших участков в каталогах риэлтерских компаний.
Цены, которые ведут в Шанхаи
Оставим за скобками спекулятивную составляющую земельного рынка: на самом деле, она не столь важна. У конечного покупателя участка могут быть разные обстоятельства, побудившие его заинтересоваться загородной недвижимостью: желание сохранить нажитое непосильным (или посильным) трудом, усталость от суеты мегаполиса, недоступность городского жилья... Но, так или иначе, участок в подавляющем большинстве случаев приобретают для того, чтобы построить на нем дом. Причем сегодня возможностью строить дом и жить в пригороде интересуются и вполне обеспеченные сограждане, для которых дача в заповедном уголке является неотъемлемым продолжением городской квартиры, и те, кто не смог угнаться за ростом цен на городском квартирном рынке, а потому решил перебраться на ПМЖ в пригород.
Примечание
В самом деле, приличный участок в предместьях мегаполиса пока еще намного дешевле самой некачественной квартиры в городе, а спектр предложений земли впечатляет разбросом и разнообразием. К тому же за городом, к примеру в садоводстве, можно построить практически любое строение, в соответствии с собственными вкусами и финансовыми возможностями. Причем от последних зависят не только выбранные самозастройщиком технологии (при самых «экономичных» в ход идут пенопласт и каркасные конструкции из древесины естественной влажности), но также и сроки строительства. Тенденция появления маленьких российских «шанхаев» вокруг крупных городов уже заметна, что называется, невооруженным глазом.
Теперь возвращаемся к совету, обещанному еще в колонке редактора (см. с. 2). Никогда не пользуйтесь информацией только из одного источника. Для того чтобы составить свой прогноз перспектив развития облюбованной для строительства дачи или коттеджа местности, обязательно познакомьтесь с будущими соседями. От них эти перспективы зависят в первую очередь. К тому же ваши соседи расскажут о территории значительно больше, нежели любой девелопер или риэлтер. Ведь главный аргумент продавцов участков в организованных коттеджных поселках — однородная социальная среда — подразумевает не только соответствующий уровень доходов, но и приятное общение, а также (что самое главное) способность объединять усилия и ресурсы для решения общих проблем и задач.
