Известно, что конкурентным преимуществом Лондона перед Москвой в гонке за Олимпийские игры 2012 года стало наличие инфраструктуры гостеприимства. Гостиничный номерной фонд в Москве оценивается в 10 номеров на тысячу жителей, в северной столице этот показатель составляет всего пять номеров. Для сравнения: в Праге — 15, в Амстердаме — 35 номеров. Выходом из создавшейся ситуации может стать развитие малого гостиничного бизнеса, а именно создание мини-отелей и пансионов, особенно загородных.
Гостиница — очень привлекательная идея для желающих иметь собственный бизнес. Гocтиничнaя индустрия в привычном понимании — крупные четырех–пятизвездные отели — часто предполагает хорошие стартовые возможности, тогда как в России мнoгиe приходят на отельный рынок со скромным капиталом и используют в основном собственные финансовые средства. Oтcюдa тенденция распространения именно мини-гостиниц.
Примечание
В зарубежной практике гостиничный бизнес малого формата зачастую семейный. Хозяева не только владеют отелем, но и работают в нем — как правило, уже несколько поколений семьи заняты в обслуживании отеля. Нередко при гостинице есть семейный ресторан, иногда пекарня, поэтому работы хватает всем.
В России мини-отели различных модификаций получили наибольшую популярность в двух туристических центрах — Сочи и Санкт-Петербурге. На Черноморском побережье Кавказа частный сектор традиционно конкурировал с гостиницами и пансионатами; сегодня, в связи с предстоящей олимпиадой, там прогнозируется заметное оживление. Номерной фонд города на Неве был создан при расселении коммунальных квартир, и в последние годы именно мини-гостиницы набирают обороты. Интересно, что в Москве такой формат практически не прижился. Считается, что виной тому различие в городской структуре жилого фонда. При peaлизaции проектов малых гостиниц непосредственно в центре Санкт-Петербурга используется так называемая схема «короткого плеча»: сначала выкупается один этаж, потом второй, третий, вскоре весь подъезд становится малым отелем. В Mocквe же старых коммунальных квартир практически не осталось. Кроме того, развитие этого бизнеса в столице сдерживается длительностью согласований и стоимостью нового строительства, сложностью и дороговизной перевода квартир в нежилой фонд.
Российские мини-гостиницы можно подразделить на городские и загородные, и хотя они будут существенно различаться по внешнему облику, суть их в конечном итоге одна и тай же: индивидуальный подход к клиенту. Снять квартиру на http://www.2571646.ru.
Критерии мини-отеля
Маркетинговые подходы при определении критериев мини-гостиниц разные. В США мини-отель предполагает до 150 номеров, в Европе — до 50, в российской практике мини-гостиницы насчитывают от 5 до 50 номеров. Считается, что отель более эффективен и доходен, если в нем от 50 номеров. В борьбе за конкурентную цену и из-за отсутствия дополнительных площадей и персонала мини-гостиницы часто не имеют атрибутов бизнес-отелей: конференц-зала, рекреации, выбора ресторанов и кафе, паркинга, многих дополнительных услуг. Между тем, для того чтобы малой гостинице была присвоена определенная категория звездности, необходимы многие сервисы и службы. Но поскольку мини-отели чаще всего не могут себе это позволить, им сложно присвоить даже категорию «три звезды», хотя уровень комфорта для проживающих в них зачастую не ниже, чем в крупных отелях. Международные и российские требования по предоставляемым услугам различны, но с тенденцией расширения перечня к интернациональному уровню. В России собственники мини-отелей стремятся создавать гостиницы бизнес- и даже VIP-класса, хотя спросом пользуются туристические пансионы и хостелы — напоминающие студенческие общежития гостиницы, где несколько койко-мест в одной комнате (от 2 до 12).
Еще одно отличие мини-отелей от крупных собратьев: в мини-отелях возможна стопроцентная заполняемость, тогда как в обычных отелях хорошим показателем считаются 60–70%.
Загородный отель
В России мини-отели — это область частных инвесторов и различных непрофильных компаний, которые диверсифицируют свой бизнес или используют гостиницу для собственных нужд. Новым популярным форматом для мини-отелей в России стали загородные (рекреационные и развлекательные) гостиницы.
Примечание
Особенно часто такие гостиницы строят в элитных коттеджных поселках: для гостей, не желающих смущать своим присутствием привычное течение жизни хозяев. Кроме того, в архитектурные бюро поступают заявки на разработку проектов мини-гостиниц для корпоративного отдыха.
В последнем случае у мини-гостиниц нет атрибутов, присущих коммерческому отелю (рецепции на первом этаже и т. д.), а все нацелено на комфорт заказчика. Прежде всего множество помещений рекреационного плана — каминные залы, бильярдные, бассейны с саунами и турецкими банями, солярии и пр. В мини-гостинице, от которой в первую очередь требуется доход, планировка будет несколько иной: там идет борьба за каждый квадратный метр.
Обычная планировка мини-отеля следующая. Первый этаж почти полностью отдан под публичные зоны: рецепцию, ресторан или кафе, бар, бассейн, холл, помещения для обслуживающего персонала, котельные и т. п. Второй этаж — номера того или иного уровня. Для кафе и ресторанов предусматривается отдельный вход для служащих, удобное сообщение с кладовой, отдельный удобный подъезд машин.
Каждая мини-гостиница имеет свой гараж и открытую автостоянку. Многие, особенно претендующие на высокий класс, имеют развитую спортивную инфраструктуру, включающую не только комплексы для водных процедур, теннисные корты, волейбольные площадки, но и собственные гольф-поля. Понятно, что комплекс дополнительных услуг зависит от местоположения отеля: Рублевское шоссе будет разительно отличаться от 101-го километра Выборгской трассы, и то, что востребовано рядом с городом или крупным коттеджным поселком класса «люкс», может оказаться нерентабельным и даже смешным там, где актуален только стандартный гостиничный минимум.
Примечание
Желание предоставить клиенту услуги очень высокого уровня часто становится ловушкой, в которую попадает владелец мини-отеля. Неправильное позиционирование и «непопадание» в целевую аудиторию — одна из наиболее часто встречающихся ошибок.
К другим типичным промахам можно отнести непонимание специфики финансирования и управления отелем, ошибки архитектурно-планировочных решений, слабый внутренний дизайн, недостаточный уровень безопасности постояльцев, низкая квалификация персонала.
Юридические вопросы
Мини-отель обычно регистрируется как общество с ограниченной ответственностью или частное предприятие, в соответствии с этим выбирается и система налогообложения. Льгот по налогообложению действующее законодательство для гостиниц не предусматривает. Один из вариантов оптимизации — переход на упрощенную систему ведения бухгалтерского учета и отчетности для малого предприятия.
Гостиничный бизнес не требует лицензирования, однако наличие сертификата, членство в различных ассоциациях и бренд известной гостиничной сети положительно сказываются на имидже отеля. В ресторане или баре требуется лицензия на торговлю алкоголем. При постоянно меняющемся деловом климате новые правила игры могут сделать гостиничный бизнес менее рентабельным.
Для эксплуатации гостиницы необходимы правоустанавливающие документы на здание и согласования с регулирующими органами.
Экономика мини-гостиницы
Стоимость гостиничного проекта складывается из двух составляющих: затрат на приобретение или получение в аренду земельного участка и прав на застройку (в Москве — до 25–30% бюджета проекта) и капитальных затрат — на строительство, технологическое оборудование, конечную отделку и меблировку номеров и общественных зон (строительство в регионах обходится дешевле, чем в Москве, — разница до 30%, а стоимость оборудования и отделки примерно одинаковая). Основными рисками в Москве становятся проблемы первого этапа (оформление земли и получение разрешения на строительство), в регионах эти риски ниже, поэтому рентабельность гостиничных проектов в регионах выше (и сопоставима с другими видами коммерческой недвижимости). Однако рентабельность определяют еще спрос и цена — и здесь обе столицы явно лидируют. Строительство и оснащение одного номера в мини-гостинице категории «***» в Москве оценивается в 100 000 долларов: примерно 3000 долларов — приобретение участка и права на застройку и 1500–3000 долларов — ремонт, отделка, оборудование квадратного метра общей площади.
Примерно 10–20% расходов составляет бюджет рекламы и продвижения. Часто мини-отели объединяются в ассоциации для оптимизации рекламного бюджета. При соответствии определенным требованиям по уровню и качеству сервиса маленькая гостиница может претендовать на включение в сеть онлайн-бронирования.
Основные статьи расходов — персонал и коммунальные платежи. Дополнительные затраты — это запасы продуктов и напитков при наличии собственного ресторана или бара и расходные материалы. При амортизации номерного фонда и оборудования необходимы ежемесячные отчисления в фонд для ремонта и обновления.
Стоимость одноместного номера в отелях северной столицы находится в пределах от 100 евро в сутки в небольшой частной гостинице до 500 евро в отеле, которым управляет западный оператор. А в гостинице туристического класса в Европе постоялец платит около 35 евро в сутки.
Оптимизация расходов, повышение доходности и обеспечение высокого стандарта обслуживания возможны при создании региональной сети из 10–20 отелей. Мини-отели менее чем на пять номеров практически нерентабельны. Одно из возможных решений — передача малого гостиничного предприятия собственником сетевой управляющей компании.
